7.3. Опред-е ст-ти недв-ти методами затратного подхода.

Затратный подход отражает точку зрения продавца. Затратный подход закл-ся в опр-ии восстановит-ой ст-ти (точной копии объекта) или ст-ти замещ-я (аналогичным объектом), уменьш-е этих ст-тей на величину внутр-го (физ-го и морального) износа объекта и внеш-го (экон-го и терр-го) его износа и затем добавление к расчитанной реальной ст-ти земельного участка.

Алгоритм методов затратного подхода.

1.Опр-ся ст-ть земел участка и работ по его благоустройству.

2.Опр-ся полная ст-ть воспроиз-ва(ПСВ) или замещ-я(ПСЗ).

3.Рассчит-ся все виды износа .

4.Вычит-ся износ из ПСВ (ПСЗ).

5.Суммир-ся ст-ть земел-го участка и ст-ть зданий и сооруж-й.

Метод определения полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или замещения(ПСЗ).

1.Метод количеств-го анализа.

2.Метод поэлементного (поагрегатного) расчета.

3.Метод сравнительной единицы.

4.Индексный метод.

Метод количеств-го анализа.Суть метода в детальном подсчете всех издержек на возведение или установку частей нового здания-прямых и косвенных. Метод количеств-го анализа точный, но наиболее трудоемкий. Для подобной работы привлекают опытных сметчиков.

Метод поэлементного (поагрегатного) расчета.Этот метод испол-ет пок-ли затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Данные берут из справочника «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной един. примен-ся по отнош-ю к стендартным типовым зданиям и сооруж-ям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. ПСВ оценив-го здания нах-ся по формуле: ПВС=В*Vстр. к,

где ПВС –полная ст-ть воспроиз-ва.

В-востанов-ая ст-ть един. измерения (1м2) данного типа здания;

Vстр-строительный объем здания;

к-поправочный коэф-т, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутр-го обор-я, климатического пояса и террит-го района.

Индексный метод осущ-ся поср-вом умнож-я балансовой ст-ти объекта на соотв-щий инд. д/переоц. осн-х ф., утвержденных прав-вом РФ

Всоо = Всаналога*Iцены продажи

Iцены продажи =I s*I цены Iц/п = СуммаS1Ц0/СуммаS0Ц0

7.4. Опред-е ст-ти недв-ти методами сравнительного (рыночного) подхода.

Сравнительный подход отражает т. зр. свободного рынка. Сравнит-ый подход к оц. недв-ти заключ-ся в проведении сравнит-го анализа сделок купли-продажи или аренды сделок купли-продажи, или аренды на рынке недв-ти, сопоставл-ии оценив-го объекта с однородными объектами, отобранными д/ сравнения, и соответств-щими корректировками ст-ти оценив-го объекта.Сравнит-ый подход в осн-ом испол-ся там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недв-ти.У подхода один метод-метод сравнения продаж.

В сравнительном подходе к оценке бизнеса выделят следующие этапы:

Этап 1. Изучение рынка и сбор данных.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия.

Этап 4. Расчет стоимости объекта путем корректировки цен на аналогичные объекты. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода поправок, прямого сравнения с аналогом, регрессионного анализа и других методов.

Метод поправок. Поправки к стоимости – это разница м/у оцениваемым объектом и объектом аналогом, отражающие различия в конструк. и функц-х особ-тях объекта. В цену сопастовимого объекта эксперт оценшик вносит поправки в той мере в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого.

Метод прямого сравнения с аналогом. Опред-е ст-ти осущ-ся стат-ким методом: опред-ся среднеарефметич. простая или среднеарефметич. взвешенная. Опред-ся коэф-т корреляции, кот. поддвержает правильность расчета цены.

Регрессионный анализ. При оценке данным методом форм-ся сов-ть аналогов по сравнению с кот. для оцениваемого объекта осущ-ся кор-ки или поправки на различ. факторы.