25. Исследование рынка жилья.

Для получения полного представления важно провести необходимое исследование на региональном и муниципальных уровнях (регион, город, округ, районы, кварталы/комплексы).

Глубокие знания и хорошее понимание ситуации необходимы для выбора стратегической цели. Анализ рынка и среды являются основой определения этих целей.

Рис. 6.8. Алгоритм исследования рынка

Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

Рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных сво­бодно выбранных решений продавцов товаров и услуг — с одной стороны, и покупателей — с другой стороны.

В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два вза­имодействующих рынка — рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На первом рынке в качестве участников выступают субъекты, жела­ющие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его. На втором — домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики. Рассмотрим основные элементы этих рынков.

Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены на него должно привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности. Эти особен­ности прежде всего связаны с отличиями в эластичности спроса по срав­нению с другими товарами и услугами. Эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен (в процентах). Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что падение цен на 1% приведет к увеличению спроса на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно неэластичным, если же эластичность больше единицы, то спрос считают эластичным, т. е. очень чувствительным к изменени­ям цен.

Однако, спрос на жилье зависит не только от цены на него, но и от других факторов. Одним из них являются финансовые возможности населения и его платежеспособность.

В то же время приток инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда окажет влияние на состояние других рынков — подрядных работ, недвижимости, строительных материалов и т. п. Это влияние выразится в увеличении спроса на предлагаемую продукцию. Следовательно, с уве­личением спроса (например, на строительные материалы) будут увеличи­ваться и цены. Так будет происходить со всеми факторами производства, необходимыми для строительства и реконструкции жилищного фонда. Характеристика жилищного фонда представлена на рис. 6.9. Неоднород­ность жилищного фонда определяет и значительные различия в рыноч­ных ценах на жилищные услуги.

Остановимся на рассмотрении рынка жилищных услуг. На рынке жилья, сдаваемого внаем, продаются и покупаются жилищные услуги, а в качестве цены выступает квартирная плата.

Жилищные услуги, предоставляемые жилищным фондом, покупаются и продаются на рынке найма жилья, который отличается от рынка жилищ­ного фонда неизменностью собственника, — собственность не переходит от одного лица к другому, а предоставляется во временное пользование за плату. Характеристики жилищного фонда не являются однородными. Качество жилищных услуг будет зависеть от уровня его комфортабельности, возраста строений и объема ремонтных работ, выполненных на всем протяжении его службы. Таким образом, объем жилищных услуг в определенной мере зависит от объемов технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, затраты на которые входят в состав квартирной платы, т. е. в конечном счете ложатся на арендатора.

Исходя из количества жилищного фонда на рынке жилищных услуг, определяется величина квартирной платы, которая затем оказывает влия­ние на цену приобретаемого жилищного фонда на рынке недвижимости. Эти цены, в свою очередь, регулируют соответствующие объемы нового строительства и реконструкции жилого фонда. Таким образом происходит постоянный процесс саморегуляции рынков жилищного фонда и жилищ­ных услуг.

Учет таких факторов жилищных комплексов, как демографические, социально-экономические (доходы и изменения покупательной способно­сти, занятость и безработица, структура местного и регионального предло­жения) обеспечивают формирование оптимального портфеля. Выявление и сопоставление стратегий с изменениями в предложении на рынке явля­ются основной целью исследований.

Для качественного исследования необходима достоверная статистиче­ская информация. Анализ большого объема информации может быть по­лезен не только для текущего исследования, но и для исследований, ко­торые предстоит провести в будущем. Таким образом, сбор данных о собственном жилом фонде путем опросов является необходимым..