14. Метод дисконтированных денежных потоков.

Этапы:

1. Спрогнозировать период владения недвижимостью

2. Прогнозирование периодических будущих доходов

3. Прогноз реверсии

4. Расчет ставки дисконтирования

5. Преобразование будущих доходов в текущую ст-ть.

С = - Ео + ∑ЧЭДi/∑(1+СД)ⁱ + Pn/(1+СД)ⁱ

« + »: учитывает динамику рынка;

Применяется в условиях нестабильности рынка;

Учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

Применим для объектов, находящихся в стадии строительства или реконструкции;

« - »: велика вероятность ошибки при прогнозировании и сложен в применении.

15. Метод определения ставки дисконтирования.

СД – норма сложного процента, применяемая при пересчете ст-ти денежных потоков на определенный период времени, характеризует эффективность капитальных вложений.

1) Кумулятивный и суммарный: СДреал. = Rбр+∑Ri

Риск рынка недвижимости; риск капитала; риск инфляции; финансовый риск; законодательный; поправка на ликвидность; нагрузка управления инвестициями; экологический риск.

2) Метод цены капитальных активов: СДреал. = Rбр – β (Rр- Rбр)

β – мера системного риска, определяется экспертным путем;

Rр – норма дохода по рыночным данным.

3) Метод рыночного анализа:

Основывается на анализе обширной рыночной информации, СД = ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Применяется метод внутренней нормы прибыли (ВНП) – это ставка дисконтирования, при которой текущая ст-ть денежных поступлений = текущей ст-ти инвестиций.

4) Метод инвестиционной группы:

Определяются доли заемного и собственного капитала в общей ст-ти недвижимости.

16. Техническая экспертиза н.

Техническая экспертиза - это комплекс мероприятий, позволяющих дать общую объективную оценку технического состояния объекта недвижимости и сопутствующей строительной инфраструктуры (дороги, бла­гоустройство, коммуникации). Она включает в себя работы по сбору, об­работке, расчетам и анализу данных о текущем состоянии конструкций, зданий, сооружений или их частей. В результате проведения технической экспертизы появляется возможность определить действительное техни­ческое состояние объекта, его пригодность к нормальной эксплуатации или необходимость ремонта, восстановления, усиления, ограничений в эксплуатации или даже его сноса.

Необходимость проведения технической экспертизы объектов недви­жимости обусловлена многочисленными факторами, среди которых мож­но выделить:

- влияние природной среды, вызывающей физический износ объектов, появление дефектов и повреждений, снижение надежности конструкций;

- проявление техногенных факторов (аварии, катастрофы, пожары идр);

- изменение функционального назначения объекта, его моральный из­нос, увеличение нагрузок (реконструкция, капитальный ремонт, модерни­зация);

- мониторинг технического состояния объектов (плановые и внеоче­редные осмотры);

- возобновление строительства после длительного перерыва (объекты незавершенного строительства);

- определение рыночной стоимости объекта недвижимости (сделки купли-продажи, залог и пр.);

- установление режима наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования объекта недвижимости и др.

Для проведения технической экспертизы необходимо иметь следую­щие достоверные данные и инженерные характеристики объекта:

- местонахождение здания или сооружения (особенности территории, климатический район и т.д.);

- рельеф местности (равнина, косогор, горный и\или заболоченный участок, берег моря или реки и т.п.);

- состояние окружающей среды (надёжность грунтов оснований, тех­но- и гомогенное загрязнение, задымление, шумовое воздействие, радиа­ционная обстановка и т.д.);

- тип здания или сооружения с основными технико-экономическими характеристиками (объём здания или сооружения, этажность, водоснаб­жение, канализация, санитарно-технические обустройства, наличие лиф­та, мусоропровода и т.д. и т.п.);

- время возведения объекта;

- краткое техническое описание фундаментов, стен и перегородок, пе­рекрытий, кровли, полов, проёмов, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств;

- вид внутренней отделки (простая, улучшенная и т.д.);

- состояние чердачных помещений, где могут быть расположены сис­темы коммуникации и вентиляции;

- организация транспортного и сервисного обслуживания;

- наличие трудовых ресурсов (для промышленных объектов) и уровень потребности в жилых помещениях;

- ориентация объекта экспертизы по различным странам света (напри­мер, для квартир в северных странах ценится юго-восточное направление, а в южных - северо-восточное);

- состояние объекта по заданному перечню критериев, которые уста­навливаются уровнем спроса и предложений на рынке недвижимости;

- материалы квалифицированного инженерного обследования объекта и прилегающей территории по заданным параметрам.

Целью обследования технического состояния строительных конструк­ций является выявление степени физического износа, причин, обуслав­ливающих состояние и фактическую их работоспособность, и, на основе полученных сведений, разработка рекомендаций и практических мероп­риятий по обеспечению эксплуатационных качеств конструкций.

В зависимости от поставленных задач натурные инженерные обследо­вания зданий и сооружений охватывают следующие этапы:

1. Предварительное обследование;

2. Детальное инструментальное обследование;

3. Определение физико-технических характеристик материалов об­следуемых конструкций в лабораторных условиях;

4. Анализ и обобщение результатов обследований.

Детальное инструментальное обследование объекта включает комп­лекс работ, связанных с выявлением:

а) факторов, формирующих микроклимат помещений и их количест­венные показатели, и сравнение полученных результатов с нормативными требованиями;

б) характеристик технического состояния несущих и ограждающих конструкций, включая теплотехнические и прочностные показатели с оп­ределением их пригодности для дальнейшей эксплуатации в соответствии с нормативными требованиями;

в) состояние инженерных коммуникаций.

Техническое обследование зданий с целью непрерывного контроля их состояния проводится в процессе плановых и внеочередных осмот­ров. Инструментальный контроль технического состояния конструкций и инженерного оборудования проводится систематически в течении всего срока эксплуатации здания. При осмотрах выявляются неисправности и причины их появления, уточняются объемы работ по текущему ремонту и дается общая оценка технического состояния объекта недвижимости