3.2.2 Рынок торговой недвижимости

По причине высокой насыщенности рынка Санкт-Петербурга торговыми площадями и таких кризисных явлений, как сокращение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие/сокращение ряда торговых сетей, торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше всех.

Предложение.

Объем торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга на конец 2008 г. составляет около 3 186 000 кв. м что значительно меньше по сравнению с предыдущим годом, когда было введено более 450 000 кв. м торговых площадей. Текущий год характеризуется падением девелоперской активности. Из заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008 году 33 торговых центров было открыто только 19 объектов. Отношение введенных в эксплуатацию торговых площадей к заявленным на 2008 г. не превышает 53%, тогда как в 2006-2007 гг. на количество введенных в эксплуатацию площадей приходилось 60% и более заявленных площадей.

Среди крупных проектов, открывшихся в 2008 году – «Атлантик сити», «Феличита», «Атмосфера», «Северный молл», «Вояж».

Динамика ввода торговых помещений представлена на рисунке 3.8.

Рисунок 3.8 – Динамика ввода торговых площадей (тыс. кв. м).

Объемы ввода торговых площадей будут снижаться и в следующем году, поскольку рынок торговых центров уже приблизился к точке насыщения на душу населения. Несмотря на то что, на 2009 год заявлено к вводу около 900 000 кв.м, можно прогнозировать открытие не более трети заявленных площадей.

В таблице 3.9 основные показатели современных торговых центров (ТЦ)

Таблица 3.9 – Основные показатели современных ТЦ

Общее количество площадей в современных ТЦ, кв.м	2,9 млн.
Прирост площадей за 2008 год	354 000
Доля вакантных площадей, 1-3 квартал 2008 года	6-8%
Доля вакантных площадей, 4 квартал 2008 года	10-15%
Ожидаемый прирост площадей в 2009 году, кв.м	300 000

Практически все районы города так или иначе охвачены крупными торговыми или торгово-развлекательными центрами. В некоторых зонах (район станции метро «Комендантский проспект», например) уже чувствуется их «переизбыток». Большой потенциал для развития новых проектов имеют Васильевский остров, Петроградская сторона и центр. Но отсутствие свободных участков под застройку тормозит планы девелоперов к освоению этих районов.

Спрос. По сравнению с предыдущими годами в 2008 году в городе появилось большое количество новых брендов, ранее не представленных, среди них – Zara Home, Prizma, Leroy Merlin. Но при этом ряд операторов закрыли магазины. Среди них: Banana mama (7 магазинов), Букбери (2 магазина), «Арбат престиж», а также по одному магазину закрыли сети «Детский мир», «Гроссмарт»,  «Виктория».

Многие компании приостановили своё дальнейшее развитие, соответственно спрос снизился значительно, а уровень вакантных площадей к концу года увеличился с 6-8% до 10-15%. При этом заполняемость успешно действующих торговых центров в следующем году существенно не изменится, но вводимые новые торговые объекты будут испытывать трудности с заполняемостью на этапе строительства, несмотря на то, что в 2009 году ожидается меньший по сравнению с предыдущими периодами ввод новых площадей. Ряд строящихся проектов уже заморожен.

Арендные ставки.

Арендные ставки на торговые помещения в первых трёх кварталах 2008 года существенно не менялись, по ряду объектов рост оставался в пределах инфляции. На конец 2008 г. средний диапазон арендных ставок в торговых центрах Санкт-Петербурга для не якорных арендаторов составлял от 1 500 до 3 500 руб./кв.м/мес., в течение года рост арендных ставок практически отсутствовал.

Таблица 3.10 – Средние ставки аренды для различных операторов торговых центров

Оператор	Средняя ставка аренды, $/кв.м/год
Продукты	200-700
Бытовая и электротехника	500-800
Детские/спортивные товары	800-1200
Сопутствующие товары	1600-2000
Одежда и обувь	1450-2200
Развлечения	470-700
Общественное питание	1200-2400

В 4 квартале спрос значительно упал, и арендодатели, чтобы удержать арендаторов стали снижать арендные ставки. Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Эта тенденция продолжится и в 2009 году. Для каждого оператора ставки будут изменяться индивидуально. У операторов не пищевого сегмента прогнозируется больший спад продаж, поэтому, если арендодатель захочет их сохранить на своих площадях, то может потребоваться более гибкая арендная политика. Снижение арендных ставок до 30-50% возможно в 2009 году. Это будет зависеть от общей ситуации.

Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.

Заполняемость торговых центров зафиксирована на уровне 90%-95%. Большинство договоров аренды заключаются на этапе строительства, в связи с чем заполняемость торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2008 г., зафиксирована на уровне 80%-90%. В структуре спроса на торговые площади в торговых центрах наиболее популярными для не якорных арендаторов остаются помещения площадью 150-300 кв.м. Помещения площадью более 1 000 кв. м как правило, занимают крупные федеральные сети, представляющие форматы супер- и гипермаркетов различной направленности.

Цена продажи

Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло. В целом, за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте.

Тенденции на рынке торговой недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка торговых центров также характеризуется значительным спадом объемов ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах, что в первую очередь вызвано повышением кредитных ставок на строительство коммерческой недвижимости и отсутствием собственных средств финансирования проектов у ведущих девелоперов. Так, компания «Адамант» заявила о прекращении работ над проектами, ввод в эксплуатацию которых заявлен после 2009 г. Компания «Макромир» выставила на продажу все функционирующие торговые центры ради привлечения инвестиций на развитие других проектов.

До конца 2010 г. появится 12 торговых объектов общей торговой площадью 411 450 кв. м, реализация остальных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию до 2010 г., маловероятна в связи с приостановкой развития деятельности девелоперских компаний, замораживанием или отказом от проектов. В 2009 году будет введено порядка 350 - 450 тыс. кв. м арендопригодных качественных торговых площадей (GLA).

Основными тенденциями развития до конца 2010 станут:

• спад предложения новых торговых центров, новые проекты появляться не будут, а строительство тех, которые заявлены, но работы либо не начаты, либо находятся на начальной стадии проектирования, будут заморожены.

• снижение доли класса «микрорайонный» в общей структуре предложения, а также появление первого «суперрегионального» торгового комплекса в центральной части города, изменится географическая структуру рынка торговых центров.

• Центральный район станет одним из лидеров по количеству предложения торговых площадей в торговых центрах.

• на рынке в краткосрочном периоде будут происходить слияния и поглощения, а также сделки купли-продажи торговых центров, в том числе и тех, чье строительство остановлено.

• торговые центры, запланированные к введению в 2009-2010 гг., будут введены в эксплуатацию со значительными задержками.

Возможные сценарии развития ситуации на рынке торговой недвижимости

Спрос со стороны потребителей на качественные торговые площади в начале-середине 2009 года снизится. В связи с этим спрос со стороны арендаторов также упадет. На арендаторов также окажет влияние финансовый кризис - открывать новые магазины без заемных средств будет трудно. Такое положение окажет влияние на девелоперов торговых центров, которые постараются сделать свои объекты как можно более комфортными для арендаторов. Поэтому стоит ожидать постепенного снижения уровня арендных ставок.

Оптимистический сценарий

В результате сложностей с получением финансирования для строительства, произойдет снижение объемов ввода и в 2009 г. будет введено 50% запланированного объема площадей. Снижение арендных ставок на 10-15% будет наблюдаться в течение первого квартала 2009 года, после чего произойдет стабилизация. После возвращения спроса на потребительские товары, в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране, к началу 2010 год на рынке начнется активизация спроса, ставки вернутся на прежний уровень. В результате рынок вернется к докризисному состоянию в конце 2009 – начале 2010 года.

Сценарий «Most likely»

При этом сценарии предполагается, что падение темпов роста экономики России будет продолжаться до конца 2009 года и лишь к началу 2010 года наступит перелом и начнется некоторое оживление экономики. Снижение объемов ввода будет наблюдаться не только в 2009 г., но и в первой половине 2010 года. Продолжится уже заметная сейчас тенденция к переносу сроков сдачи объектов, приостановке крупных проектов. В оба года ввод новых торговых площадей будет значительно ниже запланированного, не более 40-50%. Будут снижаться и арендные ставки, предположительно на 15-25%. Стабилизация на рынке наступит не ранее, чем в конце второй половины 2010 года.

Пессимистический сценарий

Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 года и лишь к лету-осени 2010 года произойдут изменения в экономике, спрос на потребительские товары начнет расти. Сложности с финансированием приведут к резкому падению объемов ввода, которые составят 25-30% запланированного. Низкий уровень спроса на торговые помещения будет наблюдаться в течение всего 2009 и 2010 года. Падение арендных ставок продолжится в течение всего 2009 года и до второй половины 2010 года и может составить 25-35%. В конце 2010 года активизация спроса, вместе с отсутствием нового предложения, стимулирует рост арендных ставок до текущего уровня.