Расчет для второго варианта использования участка как застроенного

(строительство производственно-складского здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.49 – Базовый сценарий при реализации варианта 2 .

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	47225739	48170254	50578766	53107705	58418475	64260323
Потери от недозагрузки, руб.	7%	3305802	3371918	3540514	3717539	4089293	4498223
Потери от неплатежей, руб.	1,0%	472257	481703	505788	531077	584185	642603
Эффективный валовой доход, руб.		43447680	44316633	46532465	48859088	53744997	59119497
Постоянные расходы		2895245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11 722 500	1020845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб.		6517152	6647495	6979870	7328863	8061750	8867925
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%	2172384	2215832	2326623	2442954	2687250	2955975
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%	1303430	1329499	1395974	1465773	1612350	1773585
Расходы на энергоснаб- жение и % от EGI, руб.	1%	434477	443166	465325	488591	537450	591195
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	6,0%	2606861	2658998	2791948	2931545	3224700	3547170
Операционные расходы		9412397	9634374	11016898	11397207	12163434	13004980
Чистый операционный доход		34035282	34682260	35515567	37461881	41581564	46114517
Стоимость реверсии, руб.	262014299
Текущая стоимость реверсии, руб	77458953
NPV	179636728
Стоимость объекта	257095681

Расчет для третьего варианта использования участка как застроенного

(строительство многофункционального здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.40 – Базовый сценарий при реализации варианта 3

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		-5%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	66842468	71767702	73878517	73878517	77396542	77396542
от административных площадей	4585,1 кв.м	24214142	25998342	26762999	26762999	28037428	28037428
от производственно-складских площадей	6447,8 кв.м	23304735	25021926	25757865	25757865	26984430	26984430
от торговых площадей	2758,2 кв.м	19323591	20747434	21357653	21357653	22374684	22374684
Потери от недозагрузки, руб.	8%	5347397	5741416	5910281	5910281	6191723	6191723
Потери от неплатежей, руб.	1,0%	668425	717677	738785	738785	773965	773965
Эффективный валовой доход, руб.		60826646	65308609	67229451	67229451	70430853	70430853
Постоянные расходы		2895245	2986879	3016183	3047499	3080839	3116210
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11 722 500	1020845	1020845	1020845	1020845	1020845	1020845
Переменные расходы, руб.		9123997	9796291	10084418	10084418	10564628	10564628
Расходы на управление % от EGI, руб.	6%	3649599	3918517	4033767	4033767	4225851	4225851
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%	1824799	1959258	2016884	2016884	2112926	2112926
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	1%	608266	653086	672295	672295	704309	704309
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%	3041332	3265430	3361473	3361473	3521543	3521543
Операционные расходы OE		12019242	12783170	13100601	13131916	13645467	13680838
Чистый операционный доход		48807404	52525439	54128850	54097534	56785386	56750015
Коэффициент операционных расходов		35,04%	34,6%	34,07%	33,5%	32,9%	32,4%
Стоимость реверсии, руб.	405357247
Текущая стоимость реверсии, руб	132827463
NPV	279734469
Стоимость объекта	412561932