4.3.1 Анализ рисков

Применение анализа сценариев при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта позволит получить дополнительные критерии (стандартное отклонение, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения. Основным критерием выбора варианта использования участка как условно свободного является величина чистой текущей стоимости денежного потока .

В данном случае для автоматического формирования сценариев используется метод Монте-Карло. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной.

Для каждого варианта использования объекта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.

Таблица 4.41 – Вариант 1. Офисная функция

Фактор	Обозна- Чение	Min значение	Max значение	Среднее значение	258092966
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	490,5	572,25	Min значение	193318201
Прогноз изменения ставки аренды	G	-20%	10%	Max значение	339029845
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	15%	Стандартное отклонение	26865195
Коэффициент операционных расходов	Koe	31,2%	37,6%	Коэффициент вариации	18,41%
Норма отдачи	Yo	25,98%	27,23%
Стоимость реверсии, руб.	Vr	99376984	166519183

Таблица 4.42 – Вариант 2. Производственно-складская функция

Фактор	Обозна- Чение	Min значение	Max Значение	Среднее значение	169 165 300
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	354,35	391,65	Min Значение	124276342
Прогноз изменения ставки аренды	G	-20%	10%	Max Значение	217769264
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	10%	Стандартное отклонение	18467972
Коэффициент операционных расходов	Koe	30,3%	35,75%	Коэффициент вариации	14,92%
Норма отдачи	Yo	26,79%	29,38%
Стоимость реверсии, руб.	Vr	55153677	103626073

Таблица 4.43 - Вариант 3. Многофункциональное использование

Фактор	Обозна- чение	Min Значение	Max Значение	Среднее значение	294 891 942
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	547	629	Min Значение	222653723
Прогноз изменения ставки аренды	g	-15%	10%	Max Значение	378288982
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	10%	Стандартное отклонение	29640915
Коэффициент операционных расходов	Koe	30,1%	37,28%	Коэффициент вариации	10,1%
Норма отдачи	Yo	25,64%	27,92%
Стоимость реверсии, руб.	Vr	94479793	170744180

Графическое представление результатов позволяет сделать выводы: вариант «МФК» имеет максимальную стоимость объекта, риск неопределенности и коэффициент вариации в пределах допустимости.

Рис.4.10 Гистограмма распределения стоимости объекта.

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для участка как застроенного является использование существующего здания как многофункционального (административная, производственно-складская, торговая функции). Это совпадает с текущим использованием.