4.2.12 Расчет стоимости строительства

Расчет затрат на строительство с использованием Укрупненных показателей стоимости строительства с использованием поправок (согласно справочнику «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания», 2005) для оцениваемого здания представлен в таблице. Представленная в справочниках информация используется при определении затрат на замещение оцениваемого объекта. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты незавершенного строительства.

Прибыль инвестора — это установленная рынком величина, отражающая сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. При расчете величины прибыли инвестора использовалась методика расчета величины прибыли предпринимателя (инвестора), описанная в [1].

По данной методике расчет величины прибыли инвестора основывается на предположении о том, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку рассматриваемого проект. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Полученная по данной методике величина, удовлетворяет принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и туже продолжительность, что и новое строительство. Величина прибыли инвестора P_r определяется по формуле:

(4.9)

где Y_ocq – общая квартальная норма отдачи на капитал, вложенный в строящийся объект недвижимости, δ_E – доля начальных инвестиций, для подобных объектов может находиться в диапазоне до 30%, k – продолжительность строительства, кварталы.

В данной формуле приняты некоторые упрощения. В E_j при j=0 кроме издержек на приобретение права застройки участка включаются авансовые платежи подрядчикам E_o=E_l+E_a. Для упрощения формулы предполагается, что оставшаяся сумма ΔE=E_b-E_a выплачивается равными долями ΔE/k в конце каждого из jє(1,k) периодов. Дополнительно предполагаем, что норма отдачи на капитал за время строительства практически не меняется Y_ocq≈ const. Стоит отметить, что данное выражение обеспечивает оценку величины прибыли предпринимателя «снизу», учёт вклада земельного участка приведет к увеличению этой прибыли в 1,01-1,15 раз.

Таблица 4.31 - Затраты на строительство

Вариант использования	Офисное здание	ПСК	МФК
Параметр	Значение	Значение	Значение
Год постройки	2008	2008	2008
Объем, куб. м	62 037	62 037	62 037
Площадь, кв.м	13791	13791	13791
Справочник Ко-Инвест	«Общественные здания», 2005	«Промышленные здания», 2004	«Промышленные здания», 2004
Тип конструктивной системы	КС-1	КС-4	КС-4
Измеритель	1 куб.м	1 куб.м	1 куб.м
Код объекта-аналога	3.3.4.009	4.2.00.013	4.2.00.021
Объем аналога, куб.м	15000	66145	65040
Отношение объемов	0,9194	0,94	0,95
Стоимость по справочнику, руб./ куб.м	3967,3	1216,95	1907,47
Прибыль предпринимателя	25,23%	26,32%	26,52%
Корректирующий коэффициент на объем	0,9	1,22	1
Регионально-экономический коэффициент	1,12	1,12	1,12
Коэффициент пересчета на дату оценки	1,65	1,65	1,65
Стоимость замещения, руб.	409 345 770	170 210 098	316 680 708

Далее рассчитана стоимость участка для трех (вероятный, оптимистический, пессимистический) сценариев по рассматриваемым функциям. В таблицах 4.32.-4.34 представлены расчеты для вероятного сценария по каждой функции. Остальные таблицы (оптимистический и пессимистический сценарии) приведены в приложении.