3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

В начале 2009 года участники рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжают наблюдать за развитием негативных последствий мирового финансового кризиса: заметным снижением деловой активности, сокращением издержек, ростом безработицы, снижением розничного товарооборота, сокращением грузоперевозок, ростом инфляции. Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости (торговля, офисы, склады) продолжается падение цен продаж и ставок аренды, вызванное снижением спроса со стороны покупателей и ухудшением положения арендаторов. Еще одной тенденцией 2009 года можно назвать начало перехода в номинирование цен продаж недвижимости в условных единицах, привязанных к иностранной валюте: долларам, евро.

Таблица 3.4 – Изменение ценовых показателей на рынке офисной и торговой недвижимости

Индикаторы	01.11.2008	29.12.2008	02.02.2009	изменение за 01.2008, %	изменение за 10.08-01.09, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, руб./кв.м/мес.	1400	1178,8	1079,2	-15,80%	-22,91%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, руб./кв.м/мес.	960	859,4	866,8	-10,48%	-9,71%
Средняя цена продажи торговых помещений, руб./кв.м	143000	141134	121632	-1,30%	-14,94%
Средняя цена продажи офисных помещений, руб./кв.м	114000	113859	104541	-0,12%	-8,30%

В условиях нестабильности сделать достоверный прогноз развития рынка недвижимости непросто. Сложившаяся после кризиса ситуация во многом напоминает ситуацию после кризиса 1998 г. Поэтому можно предположить, что динамика цен аренды и продажи в 2009 г. будут похожи на тенденции посткризисного 1999 г. Исходя из этих соображений, было принято решение в данной работе в прогнозах на будущий период основываться на показателях 1999-2005г.г. Данные в абсолютном и относительном выражении (в % к уровню 1998г.) по годам были взяты с сайта «Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости» и сопоставлены с будущими периодами.

Динамика цен и ставок аренды представлены в таблицах 3.5 и3.6. Прогноз цен и ставок аренды коммерческой недвижимости представлен на рисунках 3.3 и 3.4

Таблица 3.5 – Динамика цен продажа коммерческой недвижимости.

функция	Динамика цен продажи за прошедшие годы											ед. изм.
	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
офисная	3015	3056	3337	4704	5990	7920	9488	11217	17690	23198	Руб.
	75%	76%	83%	117%	149%	197%	236%	279%	440%	577%	%
складская	868	952	1120	1652	2128	2884	3584	4396	6538	8848	Руб.
	62%	68%	80%	118%	152%	206%	256%	314%	467%	632%	%
торговая	4565	5390	6600	10725	15125	24585	31900	40645	69190	96085	Руб.
	83%	98%	120%	195%	275%	447%	580%	739%	1258%	1747%	%

Рисунок 3.3 –Прогноз изменения цен для офисной, складской и торговой недвижимости (руб. за кв.м)

Таблица 3.6 – Динамика ставки аренды коммерческой недвижимости

функция	Динамика арендных ставок за прошедшие годы											ед. изм
	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
офисная	324	354	395	491	592	703	835	941	1245	1553	руб.
	64%	70%	78%	97%	117%	139%	165%	186%	246%	307%	%
складская	83	87	102	135	179	225	273	324	413	522	руб.
	55%	58%	68%	90%	119%	150%	182%	216%	275%	348%	%
торговая	554	677	857	1224	1678	2434	2988	3694	5112	6890	руб.
	77%	94%	119%	170%	233%	338%	415%	513%	710%	957%	%

Рисунок 3.4 - Прогноз изменения ставки аренды для офисной, складской и торговой недвижимости (руб. за кв.м в год)

Источник информации: ГУИОН