6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал

Для инвестора норма отдачи на капитал — это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Расчет нормы отдачи на капитал проводился методом экстракции и с использованием модели САРМ при определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Отличие используемой в затратном подходе нормы отдачи в том, что её величина больше, так как она должна учитывать строительные риски и то, что ликвидность действующего объекта всегда выше ликвидности строящегося.

Риски возникающие при строительстве можно примерно оценить, зная каким образом их учитывают при страховании. По договору страхования строительных рисков могут быть застрахованы: строительно-монтажные работы, строительно-монтажное оборудование, ответственность за причинение вреда здоровью и имуществу третьих лиц. Страховая сумма устанавливается в размере, не превышающем страховую стоимость, которой является полная сметная (контрактная) стоимость объекта страхования в месте производства строительно-монтажных работ.

Таблица 6.1. (Данные компании «Росгосстрах»)

Страхование строительно-монтажных работ (включая расходы по расчистке территории)	0,18%-0,65%
Страхование оборудования строительной площадки	0,2%–0,65%
Страхование строительной техники и оборудования	0,36%-0,95%

Таким образом, зная, какие отчисления требуют страховые компании, можно примерно определить премию за риск, которую нужно добавить к норме отдачи. Если взять средние значения предложенных интервалов по каждой статье страхования то суммарная премия, прибавляемая к норе отдачи, найденной методами экстракции и САРМ составит 1,495% или примерно 1,5%. Величина нормы отдачи составит 27,92%.

6.1.2 Определение величины прибыли инвестора

Прибыль инвестора — это установленная рынком величина, отражающая сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Величина прибыли инвестора должна быть принята таким образом, чтобы инвестору было выгодно вкладывать деньги в строительство данного объекта. Ставка прибыли инвестора может быть сопоставима или даже выше ставки процента по банковским.

Определение величины прибыли инвестора является одной из наиболее трудных проблем оценки недвижимости, так как получить рыночные данные о прибыли затруднительно, поскольку они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны.

При расчете величины прибыли инвестора, была использована методика расчета величины прибыли предпринимателя (инвестора), описанную в книге Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости» (СПб.: Издательство «МКС», 2003 г.).

По данной методике расчет величины прибыли инвестора основывается на предположении о том, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку рассматриваемого проект. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.

Величина прибыли инвестора, полученная по данной методике, удовлетворяет принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и туже продолжительность, что и новое строительство.

Величина прибыли инвестора P_r определяется по формуле:

(6.1)

где Y_ocq – общая квартальная норма отдачи на капитал, вложенный в строящийся объект недвижимости; δ_E – доля начальных инвестиций, для подобных объектов может находиться в диапазоне до 30%; k – продолжительность строительства, кварталы.

В данной формуле приняты некоторые упрощения. В E_j при j=0 кроме издержек на приобретение права застройки участка включаются авансовые платежи подрядчикам E_o=E_l+E_a. Для упрощения формулы предполагается, что оставшаяся сумма ΔE=E_b-E_a выплачивается равными долями ΔE/k в конце каждого из jє(1,k) периодов. Дополнительно предполагаем, что норма отдачи на капитал за время строительства практически не меняется. Y_ocq≈ const.

Стоит отметить, что данное выражение обеспечивает оценку величины прибыли предпринимателя «снизу», учёт вклада земельного участка приведет к увеличению этой прибыли в 1,01-1,15 раз.

Продолжительность строительства.

Продолжительность строительства оцениваемого объекта определялась в соответствии со СНиП от 17.04.85 № 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Также была проанализирована информация о строительстве в различных источниках (сайт агентства «АСН-Инфо» www.asninfo.ru, cайт издания «Строительство и городское хозяйство» www.stroygorhoz.ru, сайт компании и «Итака» www.itaka.spb.ru, и др.). Для рассматриваемого здания продолжительность строительства -18 месяцев (1,5 года).

Доля первоначальных инвестиций.

Доля первоначальных инвестиций — это средства, которые инвестор вкладывает еще до начала реализации объекта. Кроме издержек, связанных с приобретением права застройки участка, она включает долю капитальных вложений (авансовые платежи подрядчикам — проектной и строительной организациям). Доля первоначальных инвестиций бралась на основании рыночных данных, полученных из источников, указанных выше — для подобных проектов она составляет, как правило, 10%. Расчет прибыли инвестора приведен в таблице 6.2.

Таблица 6.2.

.Наименование объекта	Норма отдачи, %	Продолжительность проекта, лет	Доля первоначальных инвестиций	Прибыль инвестора, %
Многофункциональное здание	27,72%	1,50	0,10	26,52%