3.2.2 Рынок офисной недвижимости

Предложение.

Объем предложения на рынке офисных помещений в бизнес-центрах по итогам 2008 г. составил 2 016 859 кв.м. При этом офисных площадей класса «А» - 145 235 кв.м. (7% от общего объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах), класса - «В» 1 226 053 кв.м. (61%), класса «С» - 645 571 кв.м (32%).

Офисные площади в бизнес-центрах класса «А» показали наибольший прирост (76%) – девелоперы стремились реализовать наиболее доходные проекты. Сегмент класса «С» увеличился незначительно – на 5%. При этом специалистами LCMC отмечается, что объекты класса «С», введенные в эксплуатацию в 2008 г., позиционируются в классе «В» (БЦ «Обухов-центр» и 2-я очередь БЦ «Содружество»), но не соответствуют заявленному классу.

Таблица 3.7 - Структура предложения офисных площадей по классам ( по итогам 2008 года).

Сегменты рынка	Количество по итогам 2007 г., шт.	Количество по итогам 2008 г., шт.	Объем предложения по итогам 2008 г., кв.м.	Прирост объема предложения по сравнению с концом 2007 г.
Класс «А»	16	21	145 235	176%
Класс «В»	108	130	1 226 053	147%
Класс «С»	82	84	645 571	105%
Итого	206	235	2 016 859	132%

Географическая структура предложения в 2008 г. изменилась несущественно, однако тенденция децентрализации рынка, предрекаемая многими экспертами, подтверждается: лидерство до сих пор остается за Петроградским (96 300 кв.м. или 19,8% от общего объема введенных в эксплуатацию площадей в 2008 г.) и Центральным (94 404 кв.м., 19,4%) районами, далее следуют Московский (83 000 кв.м., 17,1%) и Приморский (75 000 кв.м., 15,4%) районы.

Рисунок 3.5 - Географическая структура рынка (по итогам 2008 года)

Анализ географической структуры предложения показывает, что наиболее насыщенными офисными площадями районами города по-прежнему остаются Центральный (17,4% от общего объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах) и Петроградский (16,8%).

По остальным районам объем предложения офисных площадей распределился следующим образом:

• Московский район – 9,3% (187 577 кв.м.);

• Василеостровский район – 9,1% (187 577 кв.м.);

• Приморский район – 9,1% (183 607 кв.м.);

• Адмиралтейский район – 8,4% (170 306 кв.м.);

• Выборгский район – 7,2% (146 172 кв.м.);

• Калининский район – 7,1% (142 715 кв.м.);

• Невский район – 5,7% (115 495 кв.м.);

• Красногвардейский район – 4,9% (98 170 кв.м.);

• Кировский район – 2,4% (49 000 кв.м.);

• Фрунзенский район – 2,1% (42 380 кв.м.);

• Красносельский район – 0,5% (10 000 кв.м.)

Таблица 3.8 -Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2008 году

КРАТКАЯ Наименование объекта	Класс	Адрес	Административный район	Офисная площадь, кв.м
ОДК «Парадный квартал» (1-я оч.)	А	Парадная ул. / Кирочная ул./ Радищева ул. / Виленский пер.	Центральный	12 964
БЦ «Боллоев Центр»	A	Гривцова пер., 4	Центральный	10 370
БЦ «В&D»	A	Макарова наб., 32	Василеостровский	10 000
МФЦ «Толстой Сквер»	A	Льва Толстого ул., 9	Петроградский	9 800
БЦ «Sovereign»	A	Малый пр. В.О., 24	Василеостровский	9 000
БЦ «Австрийский»	A	Оренбургская ул., 4	Выборгский	7 000
БЦ без названия	A	Большая Морская ул., 40	Адмиралтейский	3 500
Итого класс «А»				62 634
БЦ «Senator»	B	проф.Попова ул., 37	Петроградский	43 000
БЦ «Renaissence Plaza»	B	Марата ул., 69-71	Центральный	39 000
БЦ «Лидер»	B	пл. Конституции, 7	Московский	38 800
БЦ «Ресо»	B	Богатырский пр., 20	Приморский	35 000
БЦ «Аэроплаза»	B	Стартовая ул., уч-к 4	Московский	34 200
БЦ «Арена Холл»	B	Добролюбова пр., 16	Петроградский	27 000
МФЦ «Авеню»	B	Аптекарская наб., 13	Петроградский	16 500
БЦ «Выборгская застава»	B	Большой Сампсониевский пр., 68	Выборгский	15 700
БЦ «Москва»	B	пл. Александра Невского, 2	Центральный	14 500
БЦ «Норд-Хаус»	B	Коломяжский пр., 18	Приморский	12 500
БЦ «Паль Хаус»	B	Обуховской обороны пр., 70/2	Невский	12 216
БЦ «Gregory`s»	B	Выборгская наб., 55	Выборгский	11 900
БЦ «Senator» (2-я оч.)	B	18-я линия В.О., 31	Василеостровский	10 845
БЦ «Овентал»	B	Социалистическая ул., 14	Центральный	10 000
БЦ «Империал» (2-я оч.)	B	Стачек пр., 48	Кировский	10 000
БЦ «Авиатор» (1-я очередь)	B	Мебельная ул., 12	Приморский	8 500
БЦ «Кондратьевский» (2-я оч.)	B	Кондратьевский пр., 15, корп.3	Калининский	8 000
БЦ «Maxima	B	Тобольская ул.,	Выборгский	7 481
БЦ «Ильич»	B	Белоостровская ул., 8	Приморский	7 000
МФЦ «Bazen	B	Шаумяна пр., 4	Красногвардейский	6 400
БЦ «Варшавский»	B	Варшавская ул., 5	Московский	6 000
БЦ без названия	B	Синопская наб., 52	Центральный	4 570

Таблица 3.8. (продолжение)

БЦ «Радиус»	B	Волкоский пр. / ул. Касимовская	Фрунзенский	4 500
БЦ «Московские Ворота»	B	Московский пр., 97	Московский	4 000
БЦ «Призма-центр» (2-я оч.)	B	Воронежская ул., 5	Центральный	3 000
БЦ «Premium»	B	Мельничная ул., 8	Невский	1 500
Итого класс «B»				392 112
БЦ «Обухов-центр» (1-я оч.)	C	Обуховской Обороны пр., 271	Невский	19 200
БЦ «Содружество (2-я оч.)	C	Коломяжский пр., 33	Приморский	12 000
Итого класс «C»				31 200
Итого в  2008 года				485 946

Арендные ставки.

Снижение запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в целом по рынку с момента начала кризиса (сентябрь 2008) по февраль 2009 года составило порядка 11-12% в рублевом эквиваленте. Реальные ставки аренды снизились более чем на 15 % в рублевом эквиваленте. Учитывая девальвацию рубля за этот период, ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 37%.

Наибольшее падение ставок (в долларовом эквиваленте) произошло в классе А: более чем на 50%. Это связано с резким увеличением предложения за счет ввода ряда новых офисных проектов класса А в 4 квартале 2008 года. Ставка на офисы класса А, запрашиваемая арендаторами, составляла в январе 2009 года не более 1100 руб. за кв. м в мес. или не более 380 долл. за кв. м в год.

В заявленных к вводу в 2009 году бизнес–центрах запрашиваемые ставки не демонстрируют резких колебаний по сравнению с предыдущим периодом. При этом значительное падение ставок (до 50%) демонстрируют проекты, испытывающие трудности из-за особенностей хода строительства или из-за особенностей концепции, идущей вразрез с современной экономической ситуацией.

Спрос. Спрос в первой половине года был устойчивым.  Примером этого стал ряд интересных сделок: «ВТБ» приобрел 6 100 кв.м в БЦ класса А «Толстой сквер»; корпорация «ЛЭК» арендовала 6 100 кв.м в БЦ «Арена Холл»; компания T-Systems —

3 200 кв.м в БЦ «Сенатор»; фирма «585» — 3 000 кв.м в БЦ «Выборгская застава».

Рисунок 3.6 – Динамика спроса 20088 г.

Источник: Maris Properties

Распределение спроса по площадям, начиная с третьего квартала стало изменяться: увеличилось количество заявок на аренду помещений менее 50 кв.м и значительно сократились запросы на офисные помещения 200-500 кв.м. К середине 2008 года офисный рынок достиг точки насыщения и постепенно начал превращаться в рынок арендатора.

Основные причины сокращения спроса

1). Сокращение темпов экономического роста в целом по Российской Федерации и в Санкт-Петербурге, в частности. Всемирный Банк пересмотрел прогноз роста ВВП с 6% до 3% на 2009 год. В ряде секторов экономики ожидается даже снижение объемов

производства. Такой спад деловой активности неизбежно приводит к снижению спроса на

административные помещения.

2). Одним из источников экономического кризиса является финансовая сфера, наиболее подверженными его негативным последствиям оказываются финансовый сектор и те сектора, компании в которых активно пользуются кредитными ресурсами, то есть строительство, крупные промышленные предприятия, проводящие модернизацию, транспортная отрасль. Предприятия вынуждены искать способы оптимизации затрат и одним из наиболее распространенных становится сокращение персонала. Проводимое сокращение рабочих мест напрямую влияет на спрос офисов высокого класса. Получает распространение практика уменьшения арендуемой офисной площади, отказ от резервных площадей «под развитие».

Рисунок 3.7 – Ставки аренды бизнес-центров, руб. за кв. м в мес.

Вакантные площади

Уровень свободных офисных площадей в действующих бизнес-центрах в течение первых трёх кварталов оставался стабильным и составлял 4-6%. Финансовый кризис привёл к тому, что многие компании скорректировали планы относительно расширения бизнеса или даже сократили арендуемые площади, или переехали в офисные центры более низкого класса по более низким арендным ставкам.

При этом предложение продолжало расти, результатом чего стало повышение уровня вакантных площадей. В конце 2008 г. этот показатель в зданиях класса А достиг 15%, что является абсолютным максимумом за последние 8 лет. При этом стоит отметить, что показатель возрастает до 20%, если учитывать здания, получения свидетельства о собственности которых перенеслось на январь–февраль 2009 года. Можно ожидать дальнейшего увеличения уровня вакансий по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий. Уровень вакантных площадей в офисах класса В достиг 8,7%.

Был отмечен значительный рост количества предложений субаренды не только в офисных зданиях класса А, но и класса В, что исторически менее характерно для офисов класса В. Общее количество площадей классов А и В, предлагаемых в субаренду к концу 2008 г. превзошло 100 000 кв. м.

Цена продажи.

Цены продаж офисов также подверглись большой коррекции из-за кризисных явлений: за период с сентября 2008 по февраль 2009 падение в рублях составило около 8%, в долларах – 35%. При переговорах с реальными покупателями, происходит снижение ранее заявленных цен  на 10-40%.

Но, несмотря на кризисные явления, в начале 2009 года можно отметить сужение предложения офисной недвижимости и некоторое оживление спроса. По сравнению с ноябрем и декабрем 2008 года количество новых предложений офисов на продажу весьма незначительно. Часть владельцев недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам.

Тенденции на рынке офисной недвижимости

Снижение прежних темпов прироста рынка закономерно: рынок офисной недвижимости г. Санкт-Петербург прошел стадии роста, стабилизации и стагнации, и сейчас проходит стадию спада.

• В связи с текущей экономической ситуацией многие девелоперы приостановили проекты, находящиеся на стадии строительства, и «заморозили» проекты, находящиеся на стадии проектирования;

• Наблюдается снижение заполняемости бизнес-центров, спроса на офисные площади, а также арендных ставок, в особенности в бизнес-центрах класса «А»;

• Арендаторы стали чаще отказываться (либо откладывать на неопределенной срок) от переезда в офисы более высокого класса и от планов расширения занимаемой площади;

• Наблюдается изменение структуры спроса в сторону увеличения доли офисных зданий класса В и помещений с отделкой;

• Усиливающаяся конкуренция подтолкнет застройщиков к повышению качества объектов, а учитывая необходимость оптимизации издержек, девелоперы все чаще будут прибегать к услугам профессиональных управляющих компаний;

• В связи с пересмотром бюджетов большинства компаний накапливается отложенный спрос на офисные помещения;

• Рынок становится «Рынком покупателя».

Возможные сценарии развития ситуации на рынке офисной недвижимости

В первой половине 2008 года девелоперами было заявлено к вводу в эксплуатацию на 2009-2010 гг. около 700 000 кв.м. офисных площадей. Однако в связи с мировым финансовым кризисом ряд проектов достигнет завершающей стадии строительства намного позже. Специалистами прогнозируется ввод в эксплуатацию около 60% от заявленного девелоперами объема. При этом учитывается, что основной объем финансирования большинство проектов уже получило. Кроме того, реализация многих проектов приостановлена на неопределенное время. Конечно, в основном это коснулось масштабных проектов комплексной застройки территории.

Оптимистический сценарий

Уже весной произойдет стабилизация рынка. Спрос c сократится на 20-30%, после

чего наступит непродолжительный период стабилизации. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже текущего уровня. В результате в первую очередь вернется спрос на потребительские товары, затем на банковские услуги, услуги юридических компаний, аудиторов. Чуть позже вернется спрос в другие сегменты финансового сектора и на товары длительного использования (машины, бытовая техника и пр.). В результате уже к лету 2009 года возродится спрос на офисы до текущих значений. После вывода на рынок к лету всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и некоторой стабилизации спроса осенью 2009 года при оптимистическом сценарии наступит период равновесия на рынке. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже докризисного уровня, наступит баланс спроса и предложения. К весне 2010 года рост спроса на офисные помещения и отсутствие нового предложения приведут к росту арендных ставок на 10-15% в годовом выражении. В результате рынок вернется к текущему состоянию в конце 2009 – начале 2010 года.

Сценарий «Most likely»

При этом сценарии предполагается, что падение темпов роста экономики России будет наблюдаться до конца 2009 года и лишь к началу 2010 года произойдут изменения и начнется некоторое оживление экономики. Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге будет находиться на низком уровне в течение достаточного длинного промежутка времени, на протяжении примерно года. Снижение стоимости аренды составит 10-20%. Девелоперы будут вынуждены снижать стоимость аренды еще больше.

В действующих бизнес-центрах, многие собственники которых окупили свои вложения, пределом снижения цен является стоимость обслуживания. Стоимость аренды в таких бизнес-центрах может быть снижена на 40-50%.

Если же говорить о только появившихся на рынке офисных центрах, то у их собственников практически нет свободы для снижения арендной ставки и сохранения положительной рентабельности проекта. Вследствие этого возможно значительное количество сделок по покупке новых проектов офисной недвижимости.

Пессимистический сценарий

Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 года и лишь к лету-осени 2010 года наступит начнется оживление экономики, спрос на потребительские товары, банковские услуги, услуги юридических компаний, аудиторов начнет расти. Спрос на офисные площади в течении всего этого периода будет низким. Для активизации спроса потребуется снижение арендных ставок на 50-60%, однако не все собственники готовы резко снизить ставки. В результате будет наблюдаться сильное

различие в заполняемости БЦ и резкий отток арендаторов в офисные знания более низких

классов. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах будет крайне высок, для бизнес-центров «А» класса достигнет 30%. Спрос на офисы достигнет текущих значений не ранее, чем в конце 2010 года. Только тогда разморозят большинство проектов, которые были отложены в связи с наступлением кризиса. В результате чего рынок вернется к докризисному состоянию в конце 2010 – начале 2011 года.