6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта

Далее производится регрессионный анализ весов (суммы кодов) ценообразующих факторов с построением линейного тренда. Информативность модели мала, если коэффициент детерминации R²<70%. В качестве итогового результата принимается показатель с достаточной информативностью (R²>70%) и с максимальным R².

Коэффициент детерминации полученной линейной модели равен 0,7174, что позволяет использовать ее для расчета стоимости рассматриваемого объекта.

Таким образом, было получено линейное уравнение, аппроксимирующее зависимость цены 1 кв.м объекта недвижимости от величины квалиметрической оценки:

у = 4474,1х + 4325,1

где х – величина квалиметрической оценки; y – цена в рублях за 1 кв. м объекта недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого участка составляет 3 454 руб./кв. м или 32 474 457 рублей за весь участок площадью 9 401,0 кв.м.

Дальнейший анализ о значимости полученного уравнения и его коэффициентов был проведен с помощью функции Excel «Регрессия».

Значимость уравнения проверялась путем сравнения расчетного значения критерия Фишера с его критическим значением, при этом уравнение считается значимым, если расчетное значение превышает критическое.

Значимость коэффициента уравнения проверяется путем сравнения t-статистик коэффициентов уравнения с их критическими значениями, при этом коэффициенты признаются значимыми, если значения их t-статистик больше критических. Значение критических t-статистик принято в соответствии с таблицей значений критерия Стьюдента.

Далее был построен доверительный интервал для стоимости земельного участка, полученной на основании регрессионного анализа. Результаты расчета доверительного интервала представлены на рисунке 6.1.

Расчет рыночной стоимости права собственности на рассматриваемый земельный участок представлен в таблицах 6.6.-6.12.

Таблица 6.6 – Описание объектов-аналогов

Характеристика объектов	Объекты-аналоги					Объект оценки
	1	2	3	4	5
Населенный пункт	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург		Санкт-Петербург
Район расположения	Невский	Красногвардейский	Невский	Невский	Корасногвардейский		Калининский
Адрес	за Ладожским вокзалом	Индустриальный пр.	Славянская ул.	в районе м. Рыбацкое	Индустриальный пр.		Учительская ул., д. 23
Тип объекта	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок	Земельный участок		земельный участок
Площадь участка, кв.м	10 000	13 000	20 000	7 000	16 000		9 401
Категория земель	земли поселений	земли поселений	земли поселений	земли поселений	Земли поселений		земли поселений
Разрешенное использование	для многофункциональных объектов	для размещения промышленных объектов	для размещения промышленных объектов	для многофункциональных объектов	Для размещения промышленных объектов		для размещения промышленных объектов
Передаваемые права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность		собствен-ность
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	Хорошая	хорошая	Хорошая		хорошая
Обременения	нет	договор аренды	есть	есть	договор аренды		нет
Наличие коммуникаций	все в наличии	необходимо подводить	все, кроме газа	все в наличии	коммуникации в 500 м		все в наличии
Цена, руб.	95 000 000	91 200 000	167 334 300	58 000 000	122 000 000		?
Цена, руб./кв.м	9 500	7 015,4	7 606,1	8 285,7	7 625,0		?

Таблица 6.7 – Корректировка на условия продажа (учет скидки на торг)

№ п/п	1	2	3	4	5	Объект оценки
Цена предложения, руб./кв.м	9 500	7 015	7 606	8 286	7 625	-
Отличие цены сделки от цены предложения, %	-5,0%	-5,0%	-5,0%	-5,0%	-5,0%	-
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	4 275	2 280	3 339	3 800	2 494	-

Таблица 6.8 – Кодировка качественных переменных

№ п/п	1	2	3	4	5	Объект оценки	Максимальное значение
Местоположение	2	1	3	2	2	2	3
Общая площадь	3	2	1	3	3	3	3
Обременения	2	1	2	2	1	2	2
Наличие инженерных коммуникаций	2	1	1	2	1	1	2

Таблица 6.9 – Учет субъективного веса ценообразующего фактора.

№ п/п	1	2	3	4	5	Объект оценки	Оценка фактора	Вклад фактора в стоимость
Местоположение	0,7	0,3	1,0	0,7	0,7	0,7	3	0,33
Общая площадь	1,0	0,7	0,3	1,0	1,0	1,0	2	0,22
Обременения	1,0	0,5	1,0	1,0	0,5	1,0	2	0,22
Наличие коммуникаций	1,0	0,5	0,5	1,0	0,5	0,5	2	0,22

Таблица 6.10 – Расчет квалиметрической оценки для объектов

№ п/п	1	2	3	4	5	О. оценки
Величина квалиметрической оценки	0,89	0,48	0,74	0,89	0,67	0,78
Стоимость, руб./кв.м	9 025	6 665	7 226	7 871	7 244
Стоимость оцениваемого участка, руб./кв.м	8 262
Стоимость оцениваемого участка, руб.	81 673 958

Таблица 6.11 –Результаты регрессионного анализа

Регрессионная статистика
Множественный R		0,846968
R-квадрат		0,717355
Нормированный R-квадрат		0,62314
Стандартная ошибка		553,0115
Наблюдения		5
Дисперсионный анализ
		df	SS		MS		F		Значимость F
Регрессия		1	2328531		2328531		14,2449014		0,07019
Остаток		3	917465,1		305821,7
Итого		4	3245996
	Коэффициенты	Стандартная ошибка		t-статистика		P-Значение		Нижние 95%		Верхние 95%
Y	4325,1428995	622,2954135		3,561219		0,037787		460,0192		8190,187
X 1	4474,1304375	864,6860806		2,75935		0,07019		686,023		9634,247

Рис.6.1 – Зависимость стоимости земельного участка от величины квалиметрической оценки

Таблица 6.12 – Построение доверительного интервала

(ti-tср)^2	Хi	Yi	Yti	(Yi-Yti)2	k	ta k Sy	Yti–Sytak	Yti+Sytak
0,790123	0,89	9025	8302	522617	0,557	981,16	7321	9283
0,231824	0,48	6665	6479	34343	0,458	806,02	5673	7285
0,548697	0,74	7226	7639	170940	0,514	905,42	6734	8545
0,790123	0,89	7871	8302	185459	0,557	981,16	7321	9283
0,444444	0,67	7244	7308	4107	0,496	872,72	6435	8181
	0,78		7814		0,524	925,42	6889	8739
2,805213			Сумма	917465	Стандартная ошибка, Sy = 553, ta =3,18

Таким образом, стоимость земельного участка 7814 руб. за кв. м земельного участка или с вероятностью 68% будет находиться в интервале 7814 ±925.