Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
Таблица 4.5 – Основные характеристики объектов.
Объекты |
Адрес |
ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
удаленность от центра города |
Состояние здания |
О1 |
ул. Ватутина, д.19 |
? |
среднее |
10-15 мин. |
Близко |
Хорошее |
О2 |
ул. Минеральная, д.13 |
? |
среднее |
10-15 мин. |
Близко |
Хорошее |
О3 |
Гражданский пр-т,д.41 |
? |
хорошее |
5 мин. |
средняя |
Отличное |
О4 |
ул. Савушкина,д.47 |
? |
хорошее |
10-15 мин. |
Далеко |
Хорошее |
О5 |
пр. Северный |
? |
среднее |
10-15 мин. |
Далеко |
Хорошее |
А1 |
пр.Кондратьевский |
866 |
хорошее |
5-10 мин. |
Близко |
Отличное |
А2 |
пр. Луначарского |
785 |
хорошее |
5 мин. |
Далеко |
Хорошее |
А3 |
ул. Веденеева, д.2 |
640 |
среднее |
5-10 мин. |
Далеко |
Хорошее |
А4 |
ул. Дибуновская |
720 |
среднее |
5-10 мин. |
средняя |
Хорошее |
А5 |
пр. Ириновский, д.24 |
690 |
хорошее |
10-15 мин. |
Далеко |
Отличное |
А6 |
ул. Тимуровская, д.13 |
548 |
среднее |
10-15 мин. |
Далеко |
Хорошее |
А7 |
пр. Светлановский, д.38 |
805 |
хорошее |
5 мин. |
Средняя |
Хорошее |
А8 |
ул. Казанская, д.5 |
730 |
среднее |
5-10 мин. |
средняя |
Отличное |
А9 |
Б.Сампсониевский пр., д.68 |
670 |
среднее |
5-10 мин. |
средняя |
Хорошее |
А10 |
пр. Кондратьевский, д.15 |
870 |
хорошее |
5-10 мин. |
Близко |
Отличное |
Построение зависимости ставки аренды от суммарной корректировки объекта 1
Таблица 4.6 – Кодировка качественных характеристик объектов.
Объекты |
ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес. |
Местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
удаленность от центра города |
состояние здания |
Сумма |
О1 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
866 |
0 |
-1 |
0 |
-1 |
-2 |
А2 |
785 |
-1 |
-2 |
2 |
0 |
-1 |
А3 |
640 |
-1 |
-1 |
2 |
-1 |
0 |
А4 |
720 |
0 |
-1 |
1 |
0 |
0 |
А5 |
690 |
-1 |
0 |
2 |
-1 |
0 |
А6 |
548 |
0 |
0 |
2 |
0 |
4 |
А7 |
805 |
-1 |
-2 |
1 |
0 |
-2 |
А8 |
730 |
0 |
-1 |
1 |
-1 |
-1 |
А9 |
670 |
0 |
-1 |
1 |
0 |
1 |
А10 |
870 |
1 |
-1 |
0 |
-1 |
-1 |
Расчет доверительного интервала для регрессионной зависимости [2]
Таблица 4.7 – Расчет ставки аренды для объекта 1.
Объекты |
Суммарная корректи-ровка |
Фактическое значение ставки Yi |
Расчетное значение ставки по регрессии: Yt=a+bx |
Нижняя граница доверительного интервала |
Верхняя граница доверительного интервала |
Аналог1 |
-2 |
866 |
824 |
758 |
889 |
Аналог2 |
-1 |
785 |
773 |
710 |
836 |
Аналог3 |
0 |
640 |
722 |
660 |
784 |
Аналог4 |
0 |
720 |
722 |
660 |
784 |
Аналог5 |
0 |
690 |
722 |
660 |
784 |
Аналог6 |
4 |
548 |
519 |
442 |
597 |
Аналог7 |
-2 |
805 |
824 |
758 |
889 |
Аналог8 |
-1 |
730 |
773 |
710 |
836 |
Аналог9 |
1 |
670 |
672 |
608 |
735 |
Аналог10 |
-1 |
870 |
773 |
710 |
836 |
Объект 1 |
0 |
|
722 |
660 |
784 |
Рисунок 4.1 – Расчет ставки аренды для объекта 1, руб. за кв. м в мес.
Аналогичным образом были определены ставки аренды для объектов 2-4 (рис. 4.2). Погрешность расчетов минимальная для объекта 1 и 2 это будет учтено при согласовании полученного результата.
Результаты расчетов рыночной ставки аренды для объектов 1-5 сведены в таблицу 4.8
Таблица 4.8 Рыночные ставки аренды для объектов 1-5.
Объекты |
Полученное из уравнения регрессии значение ставки аренды, руб./кв. м/мес. |
Значение ставки, руб./кв.м в год |
О1 |
730,9 |
8771 |
О2 |
726,8 |
8722 |
О3 |
742,4 |
8909 |
О4 |
690,3 |
8284 |
О5 |
560,0 |
6720 |
Для каждого анализируемого объекта был рассчитан чистый операционный доход.
Таблица 4.9 – Расчет чистого операционного дохода для объектов 1-5.
Исходные данные для расчета |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
Площадь участка, кв.м |
1 603 |
1030,00 |
1740 |
1270 |
980 |
Общая площадь здания, кв.м |
6450 |
5680 |
7280 |
4270 |
3900 |
Арендопригодная площадь, кв.м |
5482,5 |
4828 |
6552 |
3629,5 |
3315 |
Арендная ставка, руб./кв. м/год |
8 770,80 |
8 721,60 |
8 908,80 |
8 283,60 |
6 720,00 |
Стоимость строит-ва здания, руб. |
106 693 200 |
95 046 590 |
127 412 000 |
87 240 400 |
73 446 000 |
Балансовая стоимость, руб. |
101 736 400 |
89 089 790 |
97 843 994 |
66 672 394 |
59 877 994 |
Стоимость продажи, руб. |
109 005 000 |
101 672 000 |
156 156 000 |
103 761 000 |
94 770 000 |
Потери от недозагрузки |
5% |
5% |
5% |
5% |
5% |
Потери от неплатежей |
1% |
1% |
1% |
1% |
1% |
Экономическая жизнь, лет |
75 |
75 |
75 |
75 |
75 |
Резерв на замещение, руб. в год |
1 935 000 |
1 249 600 |
1 456 000 |
939 400 |
858 000 |
ТаТтттттттТ
Для каждого объекта исследования были смоделированы денежные потоки и определена внутренняя норма рентабельности (IRR), пример моделирования денежных потоков для объекта 1 приведен в таблице 4.10.
Таблица 4.10 – Расчет внутренней нормы рентабельности для объектов 1-5.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год |
|
43 277 |
44 143 |
46 350 |
48 668 |
53 534 |
58 887 |
Потери от недозагрузки, тыс. руб. в год |
5% |
2 163 |
2 207 |
2 317 |
2 433 |
2 676 |
2 944 |
Потери от неплатежей, тыс. руб. в год |
1,0% |
432 |
441 |
463 |
486 |
535 |
588 |
Эффективный валовой доход, тыс. руб. в год |
|
40 680 |
41 494 |
43 569 |
45 747 |
50 322 |
55 354 |
Постоянные расходы, тыс. руб. в год |
|
2 872 |
2 836 |
2 800 |
2 765 |
2 730 |
2 696 |
Налог на имущество, тыс. руб. в год |
2,2% |
2 208 |
2 178 |
2 149 |
2 121 |
2 092 |
2 065 |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
|
100 379 |
99 041 |
97 720 |
96 418 |
95 132 |
93 864 |
Страховка - от балансовой ст-ти имущества, тыс. руб. в год |
0,5% |
501 |
495 |
488 |
482 |
475 |
469 |
Резерв на замещение, тыс. руб. в год |
1 935 |
162 |
162 |
162 |
162 |
162 |
162 |
Переменные расходы, тыс. руб. в год |
|
8 034 |
8 195 |
8 604 |
9 035 |
9 938 |
10 932 |
Расходы на управление % от Ieg, тыс. руб. в год |
10% |
4 068 |
4 149 |
4 356 |
4 574 |
5 032 |
5 535 |
Расходы на маркетинг % от Ieg, тыс. руб. в год |
4% |
1 627 |
1 659 |
1 742 |
1 829 |
2 012 |
2 214 |
Продолжение таблицы 4.10 |
|||||||
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование, % от Ieg, тыс. руб. в год |
0,75% |
305 |
311 |
326 |
343 |
377 |
415 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от Ieg, тыс. руб. в год |
5,0% |
2 034 |
2 074 |
2 178 |
2 287 |
2 516 |
2 767 |
Чистый операционный доход, тыс. руб. в год |
|
29 773 |
30 462 |
32 163 |
33 946 |
37 652 |
41 725 |
Стоимость реверсии, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
326 890 |
|
Денежный поток, тыс. руб. в год |
-123176 |
29 773 |
30 462 |
32 163 |
33 946 |
164 901 |
|
Норма отдачи, Yo |
26,6% |
|
|
|
|
|
|
Для объектов 2-5 расчет IRR аналогичен (расчетные таблицы приведены в приложении). Результаты анализа сведены в таблицу 4.11
Таблица 4.11 – Результаты расчета IRR для объектов 1-5 офисной функции.
|
Полученная норма отдачи |
Объект исследования 1 |
26,6% |
Объект исследования 2 |
26,1% |
Объект исследования 3 |
25,9% |
Объект исследования 4 |
26,4% |
Объект исследования 5 |
27% |
Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам офисной функции – 26,49%