8.5 Заключение по разделу

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная с использованием сравнительного подхода, на дату оценки (20 апреля 2009 г.) года без учета НДС, с учетом округления составляет 382 550 000 рублей.

9 Согласование результатов оценки

В настоящей работе с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости построены финансово-экономические модели стоимости оцениваемого объекта, полученные с помощью классических подходов моделирования (оценки) – затратного, доходного и сравнительного.

Степень адекватности полученных моделей различна и обусловлена широким кругом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информативность сторон рыночных сделок, неэффективное управление недвижимостью и т.д. Все это не позволяет в качестве конечной стоимости использовать результат, полученный тем или иным подходом.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных в работе подходов. Целью сопоставления стоимостей или согласования результатов является определение итоговой величины рыночной стоимости, как наиболее вероятной стоимости прав на объект оценки, через взвешивание преимуществ и недостатков применяемых подходов.

С целью получения оценки более близкой к реальности воспользуемся соотношением, учитывающим результаты трех моделей и дающим средневзвешенную оценку, которая может выражена следующим образом:

С_о = С_з х К_з + С_с х К_с + С_д х К_д, (9.1)

где С_о — итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки.

К_з, К_с, К_д — весовые коэффициенты, характеризующие степень адекватности модели затратного, сравнительного и доходного подходов (сумма = 1).

С_з, С_с, С_д — рыночные стоимости, полученные с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов, соответственно.

В идеальном случае абсолютного соответствия моделей и реальности весовые коэффициенты следовало бы считать равными. Возможно, сформулировать некоторые обобщенные критерии анализа моделей, которые позволяют упорядочить и обосновать выбор конкретных значений весовых коэффициентов. К таким критериям можно отнести:

• отражение действительных намерений потенциальных покупателя и продавца.

• учет влияния текущей рыночной ситуации;

• наличие информации, необходимой для расчета;

• тип, качество, обширность и достоверность информации;

• учет специфических особенностей объекта оценки, влияющих на стоимость;

• учет рисков;

Ниже с целью обоснования выбора весовых коэффициентов приводится краткая характеристика применяемых подходов моделирования стоимости объекта оценки.

Затратный подход.

При установлении весовых коэффициентов необходимо учитывать базовые основания для применения подходов. Главное преимущество затратного подхода состоит в том, что он дает достаточно достоверную оценку объектов недвижимости с небольшим сроком фактической жизни (около 10 лет) с учетом возможности объективного определения величины накопленного износа. Можно предположить, что и назначение этих объектов будет соответствовать наиболее эффективному использованию застраиваемой территории.

Восстановительная стоимость объекта рассчитывалась на основании укрупненных показателей по сборнику «КО-ИНВЕСТ – Промышленные здания». Также определялись физический и функциональный износы. В данном случае к оценке представлено здание 1983 г. постройки. Так как фактический срок жизни гораздо больше 10 лет, данный подход может дать только общее представление и приблизительную оценку стоимости строительства подобного объекта. Затратный подход также не отражает текущие тенденции на рынке недвижимости, что особенно важно в условиях нестабильного рынка. Поэтому затратному подходу был присвоен весовой коэффициент 0,2.

Сравнительный подход.

В основе сравнительного подхода лежат анализ и обработка рыночных данных о купле-продаже объектов-аналогов. Основной задачей здесь является подбор рыночных аналогов, максимально приближенных к оцениваемым объектам недвижимости по всем параметрам. В данном случае удалось найти достаточное количество объектов-аналогов, которые согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256 сходны с оцениваемыми объектами. Однако, следует учитывать, что объекты достаточно сильно разнятся по состоянию, годам постройки и конструктивным элементам. При этом грамотно скорректировать все различия в данном случае достаточно сложно. Погрешность в расчете может быть значительна.

С точки зрения отражения текущей рыночной ситуации сравнительный подход превосходит затратный, но всё же не может считаться абсолютно объективным. Полученная в результате расчетов стоимость характеризует сложившуюся на данный момент ситуацию на рынке, но не отражает тенденции на более или менее долгосрочную перспективу. Подход не предполагает прогнозирования и анализа рисков, что особенно важно для целей управления и инвестиционных проектов.

На основании вышесказанного было принято решение присвоить сравнительному подходу весовой коэффициент 0,35.

Доходный подход.

Стоимость, полученную данным подходом, можно считать в наибольшей степени отражающей реальные рыночные тенденции и потоки доходов от сдачи в аренду подобных объектов. Расчет стоимости проводился исходя из определения наиболее эффективного использования улучшений, а также был проведен анализ рисков. В связи с нестабильностью ситуации на рынке недвижимости при реализации подхода использовалось три сценария: оптимистический, пессимистический и наиболее вероятный. Кроме того, полученная величина стоимости отражает зависимость ожидаемого дохода от местоположения объектов, типа недвижимости, уровня загрузки помещений, величины операционных расходов, связанных с эксплуатацией, уровня доходности инвестиций. На основании этого можно заключить, что доходный подход лучше всего отражает рыночные тенденции и дает наиболее правильное представление о стоимости объекта. Поэтому было решено присвоить этому подходу максимальный весовой коэффициент – 0,45.

Результаты согласования приведены в таблице 9.1.

Таблица 9.1 – Согласование результатов стоимости.

Рыночная стоимость, полученная с использованием:						Рыночная стоимость без учета НДС, округлено, руб.
весовой к-т	затратного подхода, руб.	весовой к-т	сравнительного подхода, руб.	весовой к-т	доходного подхода, руб.
0,2	323 503 000	0,35	382 550 000	0,45	398 0240 00	377 704 000

Таким образом, стоимость объекта оценки на дату оценки (20 апреля 2009 г.) без учета НДС с учетом округления составляет 377 704 000 руб.

Стоит отметить, что полученный результат не является абсолютным, а отражает субъективное мнение автора работы.