- •Дипломный проект об оценке недвижимости о.В.Чернышевой Реферат
- •Содержание
- •1 Введение
- •Согласование результатов оценки.
- •2 Описание объекта оценки
- •2.1 Информация об объекте оценки
- •2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки
- •2.3 Анализ местоположения объекта оценки
- •2.4 Описание локального местоположения
- •2.5 Выводы по разделу
- •2.6 Характеристика конкурентной среды
- •3 Анализ рынка
- •3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года
- •3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге
- •3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
- •3.2.2 Рынок офисной недвижимости
- •3.2.2 Рынок торговой недвижимости
- •3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости
- •3.3 Заключение по разделу
- •4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •4.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
- •4.2.1 Определение прогнозного периода.
- •4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
- •4.2.3 Отбор объектов-аналогов
- •4.2.4 Элементы сравнения
- •4.2.5 Корректировки
- •4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей
- •4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода
- •4.2.8 Определение величины операционных расходов
- •4.2.9 Резерв на замещение
- •4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода
- •4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал
- •Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
- •Расчет нормы отдачи для второго варианта использования (производственно-складское здание).
- •Расчет нормы отдачи третьего варианта использования (торговая функция).
- •4.2.12 Расчет стоимости строительства
- •Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.
- •4.2.13 Анализ рисков
- •4.3 Анализ участка с существующим улучшением
- •Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).
- •Расчет для второго варианта использования участка как застроенного
- •4.3.1 Анализ рисков
- •4.4 Заключение по разделу
- •5 Основы теории определения стоимости объекта
- •6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •6.1 Определение стоимости строительства
- •6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал
- •6.1.2 Определение величины прибыли инвестора
- •6.1.3 Расчет затрат на строительство
- •6.1.4 Определение накопленного износа
- •6.2 Определение стоимости земельного участка
- •6.2.1Описание корректировок
- •6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •6.3 Заключение по разделу
- •7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода
- •8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода
- •8.1 Отбор оъектов-аналогов
- •8.2 Выбор элементов сравнения
- •8.3 Корректировка цен
- •8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •8.5 Заключение по разделу
- •9 Согласование результатов оценки
- •10 Заключение
- •11 Источники информации
- •12 Приложение
- •Расчетные таблицы к разделу 4.2.11- Расчет затрат на строительство.
- •Расчетные таблицы к разделу 4.3. – Анализ участка с существующим улучшением.
8.1 Отбор оъектов-аналогов
В данном случае оценивается здание общей площадью 13 791,1 кв.м и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м. В качестве аналогов, были выбраны 5 объектов. Критериями выбора аналогов служили назначение, схожесть местоположения (территория предприятия), тип объекта, общая площадь и состояние. При выборе объектов-аналогов для объекта оценки, были учтены следующие факторы:
оцениваемое недвижимое имущество расположено по «красной линии» ул. ………………., в квартале, ограниченном пр. ……………….. и ……………., ул. …………. и …………………….;
ближайшее окружение объекта — преимущественно жилая застройка;
уровень интенсивности транспортных и пешеходных потоков в непосредственной близости от объекта оценки — средний;
транспортная доступность общественным и автомобильным транспортом характеризуется как хорошая, близость КАД и удобство выездов к ней;
возможность парковки и маневрирования автотранспорта на прилегающей территории;
объект оценки представляет собой здание производственного назначения с сопутствующими торговой, административной и складской функциями, площадью 13 791,1 кв.м. и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м;
на дату оценки объект оценки эксплуатируется по своему прямому назначению, то есть как многофункциональное здание;
общее техническое состояние оценивается как удовлетворительное, уровень отделки — простой.
Данные по сопоставимым объектам были получены из интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга: АН «Союз», тел.: (812) 717-22, АН «Адвекс-Центр», тел.: (812) 336-97-77, АН «Русский Фонд Недвижимости», тел.: (812) 234-29-60), ООО «Итака», тел.: (812) 567-21-77, «Экотон», тел.: (812) 329-36-67, «Русский Дом», тел.: (812) 324-66-36, «Миэль», тел.: (812) 333-33-00, а также из периодических изданий «Бюллетень недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Недвижимость и строительство Петербурга» и различных сайтов Internet: www.estate.spb.ru, www.forumestate.ru, www.komned.ru.
Все аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств. Объекты сравнения (аналоги) имеют различные рыночные характеристики по местоположению, физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. Полученные от продавцов данные по аналогам принимаются в качестве достоверных.
8.2 Выбор элементов сравнения
Первая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются в расчете путем проведения абсолютных и процентных корректировок)
правовые характеристики;
условия финансирования;
условия продажи;
условия рынка;
отличие цен сделок от цен предложения.
Вторая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются путем составления квалиметрико-статистической модели).
местоположение;
общая площадь;
передаваемые права на участок.
состояние здания;
состояние коммуникаций.
8.3 Корректировка цен
Отличие цены сделки от цены предложения.
По информации риэлторов все объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом объекты предлагались на продажу в апреле 2009 года. При сравнении объектов по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств недвижимости, как правило, в ходе переговоров цены предложения могут быть снижены на 0-5%. Цены предложений аналогов были откорректированы на наибольшую величину указанного диапазона — 5%, так как сейчас на рынке есть тенденция к снижению стоимости недвижимости и вероятность предоставления скидки увеличивается. По остальным параметрам корректировки не проводились по причине того, что они одинаковы как для объектов-аналогов, так и для оцениваемых объектов.
Местоположение.
Местоположение объекта является наиболее значимым фактором и определяет его привлекательность для инвестора. Под местоположением подразумевается совокупность параметров. В расчетах были учтены 6 составляющих, определяющих привлекательность и, соответственно, стоимость, которые подробно описаны в затратном подходе при нахождении стоимости земельного участка: удаленность от метро, интенсивность транспортных/пешеходных потоков, характер окружающей застройки, потенциал развития территории, транспортная доступность, функциональное назначение объекта.
Корректировки по всем вышеперечисленным параметрам расставлялись от 1 до 3,
наиболее выгодное местоположение — 3
выгодное местоположения — 2;
менее выгодное местоположение — 1.
Общая площадь объекта.
Как правило, чем больше площадь здания, тем дешевле он стоит в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Корректировки расставлялись на основании данных риэлтеров вышеперечисленных агентств недвижимости:
от 10 000 до 15 000 кв.м — 1;
от 5 000 до 10 000 кв.м — 2;
до 5 000 кв.м — 3;
Передаваемые права на участок.
В условиях недостаточно развитого рынка определить величину данного фактора в абсолютном или относительном выражении достаточно сложно. Однако, по информации риэлторов городских агентств недвижимости, стоимость права собственности выше, чем права аренды. Корректировки были расставлены следующим образом:
собственность — 2;
аренда на 49 лет — 1.
Состояние здания.
Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, т.к. потенциальному собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Экспертные оценки выставлялись следующим образом:
отличное — 3;
хорошее — 2;
требует ремонта — 1;
Состояние коммуникаций.
Состояние инженерных систем также играет важную роль, так как в случае неполадки, например, электросети или водопровода, весь процесс производства может быть остановлен. В данном случае при хорошем техническом состоянии инженерных систем, потенциальному собственнику не придется производить дополнительные и материальные затраты. Корректировки расставлялись следующим образом:
все коммуникации в хорошем состоянии — 2;
коммуникации в удовлетворительном состоянии — 1.
Наличие прилегающего земельного участка.
Наличие свободного прилегающего участка является существенным преимуществом для многофункциональных объектов, так как позволяет размещать на нем дополнительные сооружения и облегчает парковку и маневрирование автотранспортных средств, в т.ч. и личного транспорта сотрудников.
есть прилегающий земельный участок — 2;
нет участка, только пятно застройки — 1.
Каждому из элементов сравнения был сопоставлен свой весовой коэффициент, характеризующий влияние конкретного фактора на цену за 1 кв.м помещения. Величины данных коэффициентов были приняты в результате нахождения отношений соответствующих экспертных баллов значимости (расставлялись по принципу: 1 — малозначимый, 3 — многозначимый, 2 — промежуточное значение) к сумме всех балов, т.е определения удельных весов каждого из баллов в их общей сумме. Для обеспечения сопоставимости рядов оценок по различным элементам сравнения между собой необходимо провести процесс нормирования. В данном случае все оценки были поделены на максимальные значения в разрезе соответствующих элементов сравнения.
На втором этапе были определены средневзвешенные квалиметрические оценки для каждого из объектов. Данная операция выполнялась путем суммирования перемноженных на соответствующие веса нормированных баллов.