Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.32 – Базовый сценарий для первого варианта использования.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Динамика арендной ставки, %		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб. в год	13791кв.м.	73056443	74517572	78243451	82155623	90371186	99408304
Потери от недозагрузки, руб. в год	8%	7305644	7451757	7824345	8215562	9037119	9940830
Потери от неплатежей, руб. в год	1,0%	730564	745176	782435	821556	903712	994083
Эффективный валовой доход, руб.		65020235	66320639	69636671	73118505	80430355	88473391
Постоянные расходы, руб. в год		2295245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб. в год		420845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб. в год		12841496	13098326	13753243	14440905	15884995	17473495
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год	10%	6502023	6632064	6963667	7311850	8043036	8847339
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год	4%	2600809	2652826	2785467	2924740	3217214	3538936
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год	0,75%	487652	497405	522275	548389	603228	663550
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год	5,0%	3251012	3316032	3481834	3655925	4021518	4423670
Операционные расходы OE, руб. в год		15136742	16085205	17790271	18509249	19986679	21610550
Чистый операционный доход. руб. в год		49883493	50235434	51846401	54609256	60443676	66862841
Коэффициент операционных расходов		36,3%	35,4%	34,5%	33,4%	33,1%	32,6%
Затраты на строительство, руб.	409345770	272897179	170560737
Стоимость реверсии, руб.	477591718
Текущая стоимость реверсии, руб.	153465653
NPV, руб.	359098519
Стоимость земельного участка, руб.	-50247251

Расчет для второго варианта использования участка как условно свободного (строительство производственно-складского здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.33 – Базовый сценарий для второго варианта использования.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Динамика арендной ставки, %		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб. в год	13 791 кв.м.	47225739	48170254	50578766	53107705	58418475	64260323
Потери от недозагрузки, руб. в год	7%	3305802	3371918	3540514	3717539	4089293	4498223
Потери от неплатежей, руб. в год	1,0%	472257	481703	505788	531077	584185	642603
Эффективный валовой доход, руб.		43447680	44316633	46532465	48859088	53744997	59119497
Постоянные расходы, руб. в год		2895245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб. в год	11 722 500	1020845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб. в год		6517152	6647495	6979870	7328863	8061750	8867925
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год	5%	2172384	2215832	2326623	2442954	2687250	2955975
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год	3%	1303430	1329499	1395974	1465773	1612350	1773585
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год	1%	434477	443166	465325	488591	537450	591195
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год	6,0%	2606861	2658998	2791948	2931545	3224700	3547170
Операционные расходы OE, руб. в год		9412397	9634374	11016898	11397207	12163434	13004980
Чистый операционный доход. руб. в год		34035282	34682260	35515567	37461881	41581564	46114517
Коэффициент операционных расходов		33,7%	33,04%	32,7%	32,3%	31,6%	31,07%
Затраты на строительство, руб.	170210098	113473398	70920873
Стоимость реверсии, руб.	262014299
Текущая стоимость реверсии, руб.	77458953
NPV, руб.	179636728
Стоимость земельного участка, руб.	9 426 630

Расчет для третьего варианта использования участка как условно свободного (строительство многофункционального здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.34 – Базовый сценарий для третьего варианта использования.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Динамика арендной ставки, %		-5%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб. в год	13 791 кв.м.	63324443	71767702	73878517	73878517	77396542	77396542
от административных площадей	4585,1 кв.м	22939714	25998342	26762999	26762999	28037428	28037428
от производственно-складских площадей	6447,8 кв.м	22078170	25021926	25757865	25757865	26984430	26984430
от торговых площадей	2758,2 кв.м	18306560	20747434	21357653	21357653	22374684	22374684
Потери от неплатежей, руб. в год	8%	5065955	5741416	5910281	5910281	6191723	6191723
Эффективный валовой доход, руб.	1,0%	633244	717677	738785	738785	773965	773965
Постоянные расходы, руб. в год		57625243	65308609	67229451	67229451	70430853	70430853
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год		2895245	2986879	3016183	3047499	3080839	3116210
Балансовая стоимость, руб.	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Резерв на замещение, руб. в год		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Переменные расходы, руб. в год	11 722 500	1020845	1020845	1020845	1020845	1020845	1020845
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год		9796291	11102464	11429007	11429007	11973245	11973245
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год	6%	4610019	5224689	5378356	5378356	5634468	5634468
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год	3%	1728757	1959258	2016884	2016884	2112926	2112926
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год	1%	576252	653086	672295	672295	704309	704309
Операционные расходы OE, руб. в год	5,0%	2881262	3265430	3361473	3361473	3521543	3521543
Чистый операционный доход. руб. в год		12691537	14089342	14445190	14476505	15054084	15089455
Коэффициент операционных расходов		44933707	51219267	52784261	52752945	55376769	55341398
Затраты на строительство, руб.		35,04%	34,6%	34,07%	33,5%	32,9%	32,4%
Стоимость реверсии, руб.	316 478 019	184318679	115199174
Текущая стоимость реверсии, руб.	325537632
NPV, руб.	98533202
Стоимость земельного участка, руб.	319734469
Потери от неплатежей, руб. в год	21024269