4.2.9 Резерв на замещение

Для того, чтобы иметь возможность сдавать помещения по арендным ставкам, представленным на рынке коммерческой недвижимости, позволяющим приносить желаемый доход собственнику, в оцениваемых помещениях необходимо проводить ремонт изнашивающихся элементов объекта недвижимости (Allowance for Replacements — AR). Периодичность проведения таких ремонтов составляет 5-10 лет, в зависимости от интенсивности эксплуатации помещений. При анализе было сделано предположение, что следующий ремонт будет производиться через 5 лет, то есть резерв на замещение рассчитывается на прогнозный период.

Резерв на замещении включает в себя затраты на ремонт кровли, элементов конструкций и сетей. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в конструкциях и в оборудовании в процессе эксплуатации здания. По видам производимых работ различают:

- текущий профилактический ремонт - ТПР, выявляемый и планируемый заранее;

- текущий непредвидимый ремонт - ТНР, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.

К ТПР относят: ремонт и окраску кровель, замену и окраску водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистку от загрязнения и простую окраску фасадов, лестничных клеток и т.п. На производство этих работ, как правило, планируется до 75-80% от ассигнаций, выделяемых на текущий ремонт. Профилактический ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и повышения долговечности здания. Периодичность его проведения - 3 года. Нормы затрат на текущий ремонт общественных и многофункциональных зданий средние по городу - в пределах 1,25-1,35% от восстановительной стоимости здания, для производственных – 1,3-1,45%.

4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода

Чистый операционный доход — Net Operation Income (I_o) — определяется по формуле:

I_o = I_eg – E_c – E_v – AR, (4.7)

где Ec — величина постоянных расходов (Fixed Expense); Ev — величина переменных расходов (Variable Expense); AR — расходы на замещение (Allowance for Replacements).

4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал

Для инвестора норма отдачи на капитал — это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

При определении нормы отдачи были приняты во внимание риски, наличие или отсутствие которых связано со следующими факторами:

• местоположение объекта недвижимости;

• объем необходимых капиталовложений;

• экономическая и политическая ситуация в России;

• состояние рынка аналогичных объектов в регионе.

Для определения нормы отдачи используются различные методы:

• метод кумулятивного построения;

• техника альтернативных проектов;

• метод САРМ (модель оценки финансовых активов);

• метод рыночной экстракции.

Расчет нормы отдачи на капитал проводился методами экстракции и САРМ

Расчет нормы отдачи с применением метода рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости.

Далее перечислены основные этапы данного метода.

1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными ценами сделок.

2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.

3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов. При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:

• затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;

• инфляционного удорожания по сложному проценту;

• удешевления вследствие естественного устаревания;

• расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).

• определение нормы отдачи для оцениваемого объекта как средней или средневзвешенной из ставок конечных отдач сопоставимых объектов.

С целью устранения различий между объектами сравнения и объектом оценки, а также установления зависимости величины коэффициента капитализации от индивидуальных характеристик объекта, была проведена процедура качественного анализа. Перед этим была проведена корректировка характеристик

2  – характеристика объекта-аналога гораздо хуже объекта оценки;

1  – характеристика объекта-аналога хуже объекта оценки;

0  – корректировка не требуется;

-1 – характеристика объекта-аналога лучше объекта оценки.

-2 – характеристика объекта-аналога гораздо лучше объекта оценки.

Данные о рассмотренных объектах аналогах сведены в таблицу.