4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка

Алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного участка (мозговой штурм)

2. Стоимость улучшения - затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС ВР; или рыночные данные).

3. Стоимость объекта может быть определена:

3.1 Методом прямой капитализации по формуле:

, (4.1)

где I_o – чистый операционный доход, R_o – общий коэффициент капитализации.

3.2 Методом капитализации нормой отдачи:

, (4.2)

где I_oi – чистый операционный доход i-го года, V_on –стоимость реверсии на последний прогнозный год, Y_o – норма отдачи на капитал, n - последний год прогнозного периода

3.3 Методом сравнения продаж:

(4.3)

где V_oj – скорректированная стоимость j-го аналога, f_j субъективней вес j-го аналога.

4. Стоимость земельного участка, определенная по формуле:

V_L=V_O-V_B max, (4.4)

где V_L - стоимость земли, V_O – рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), V_B – стоимость улучшения.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость земли можно найти, например, техникой выделения.

Автором работы было принято решение рассмотреть 2 варианта строительства: 1 и 2 этажного производственно-складского здания.

Использовался метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка.

Основные этапы процедуры оценки метода капитализации нормой отдачи:

• расчет типичного периода владения (прогнозный период) для оцениваемой недвижимости;

• прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения; для каждого периода необходимо определить:

• I_pg – потенциальный валовой доход (это общий валовой доход от недвижимости при сдаче в аренду всех помещений и при своевременном внесении арендных платежей всеми арендаторами);

• I_eg – эффективный валовой доход (в отличие от потенциального валового дохода учитывает возможные потери от временно пустующих помещений и потери при сборе арендных платежей) ;

• E – операционные расходы (издержки при эксплуатации объекта);

• I_o – чистый операционный доход (разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами);

• расчет соответствующей нормы отдачи (ставки дисконтирования) для периодических денежных потоков (Y_о);

• расчет соответствующего коэффициента капитализации (R_on);

• расчет стоимости реверсии оцениваемого объекта на конец прогнозного периода (на последний год периода владения);

• расчет текущей стоимости чистого операционного дохода и стоимости реверсии путем их дисконтирования с применением соответствующей ставки дисконтирования;

• расчет рыночной стоимости путем суммирования текущих величин денежных потоков и стоимости реверсии.

4.2.1 Определение прогнозного периода.

Метод капитализации доходов нормой отдачи основывается на будущих денежных поступлениях, поэтому задачей оценщиков является выработка прогноза изменений денежного потока на какой–либо будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста недвижимости не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный равный поток доходов).

Выбор прогнозного периода (срока проекта) зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата. В настоящих расчетах принят прогнозный период, равный 5 годам.