4.4 Заключение по разделу

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием является:

1. для участка как свободного — строительство многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции);

2. участка с существующей застройкой — использование объекта в качестве многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции).

5 Основы теории определения стоимости объекта

При определении рыночной стоимости используют три основных подхода:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Стандарты оценки предписывают использование оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения. В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному или двум из указанных подходов, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является основанием для отказа от применения подходов (подхода).

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью. Предпосылкой применения затратного подхода является тот факт, что рассматриваемый подход в оценке недвижимости приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Стоимость нового строительства оцениваемого здания определялась с использованием сборников «КО-ИНВЕСТ». Стоимость земельного участка определялась сравнительным подходом с помощью метода квалиметрического моделирования.

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость имущества определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Предпосылкой применения сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках купли-продажи или предложений к продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, данный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к Объекту оценки.

Стоимость оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода определялась с помощью метода квалиметрического моделирования.

Доходный подход

Доходный подход при определении рыночной стоимости объекта недвижимости основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Для того, чтобы применить доходный подход при определении рыночной стоимости рассматриваемого недвижимого имущества, необходимо знать величину арендной ставки за данный объект. Арендные ставки определялись методом качественного сравнения.

При определении рыночной стоимости Объектов оценки доходным подходом был применен метод дисконтирования денежных потоков.

Согласование результатов

Степень адекватности полученных моделей различна и обусловлена широким кругом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информативность сторон рыночных сделок, неэффективное управление недвижимостью и т.д. Все это не позволяет в качестве конечной стоимости использовать результат, полученный тем или иным подходом.

С целью получения оценки более близкой к реальности необходимо воспользоваться соотношением, учитывающим результаты трех моделей и дающим средневзвешенную оценку. Каждому из подходов присваивался вес, и, путем перемножения веса на соответствующую величину рыночной стоимости, определялась итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки.