- •Дипломный проект об оценке недвижимости о.В.Чернышевой Реферат
- •Содержание
- •1 Введение
- •Согласование результатов оценки.
- •2 Описание объекта оценки
- •2.1 Информация об объекте оценки
- •2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки
- •2.3 Анализ местоположения объекта оценки
- •2.4 Описание локального местоположения
- •2.5 Выводы по разделу
- •2.6 Характеристика конкурентной среды
- •3 Анализ рынка
- •3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года
- •3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге
- •3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
- •3.2.2 Рынок офисной недвижимости
- •3.2.2 Рынок торговой недвижимости
- •3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости
- •3.3 Заключение по разделу
- •4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •4.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
- •4.2.1 Определение прогнозного периода.
- •4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
- •4.2.3 Отбор объектов-аналогов
- •4.2.4 Элементы сравнения
- •4.2.5 Корректировки
- •4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей
- •4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода
- •4.2.8 Определение величины операционных расходов
- •4.2.9 Резерв на замещение
- •4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода
- •4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал
- •Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
- •Расчет нормы отдачи для второго варианта использования (производственно-складское здание).
- •Расчет нормы отдачи третьего варианта использования (торговая функция).
- •4.2.12 Расчет стоимости строительства
- •Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.
- •4.2.13 Анализ рисков
- •4.3 Анализ участка с существующим улучшением
- •Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).
- •Расчет для второго варианта использования участка как застроенного
- •4.3.1 Анализ рисков
- •4.4 Заключение по разделу
- •5 Основы теории определения стоимости объекта
- •6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •6.1 Определение стоимости строительства
- •6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал
- •6.1.2 Определение величины прибыли инвестора
- •6.1.3 Расчет затрат на строительство
- •6.1.4 Определение накопленного износа
- •6.2 Определение стоимости земельного участка
- •6.2.1Описание корректировок
- •6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •6.3 Заключение по разделу
- •7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода
- •8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода
- •8.1 Отбор оъектов-аналогов
- •8.2 Выбор элементов сравнения
- •8.3 Корректировка цен
- •8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •8.5 Заключение по разделу
- •9 Согласование результатов оценки
- •10 Заключение
- •11 Источники информации
- •12 Приложение
- •Расчетные таблицы к разделу 4.2.11- Расчет затрат на строительство.
- •Расчетные таблицы к разделу 4.3. – Анализ участка с существующим улучшением.
6.1 Определение стоимости строительства
Расчет затрат на строительство выполнен с использованием справочника «Промышленные здания, 2004» — Укрупненные показатели стоимости строительства, серия «Справочник оценщика», издание третье, переработанное и дополненное — Москва, ООО «КО-ИНВЕСТ», 2004 г.
Представленная в справочниках информация предназначается для использования при определении затрат на замещение оцениваемого объекта в рамках затратного подхода. Затраты на замещение определяются как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, не завершенного строительства. Сферой применения справочника является преобладающая часть регионов России.
Круг учитываемых затрат
В справочных показателях стоимости учтены следующие затраты:
прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);
накладные расходы (по нормативам Госстроя России – в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов);
прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;
усредненная величина доначислений к стоимости по главам 1-7 сводного расчета стоимости в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.
В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, содержание дирекции строящихся предприятий, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.
В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.
Так в фонде оплаты труда рабочих учтены:
надбавки к тарифным ставкам и окладам; вознаграждения (процентные надбавки) за выслугу лет;
выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;
надбавки за подвижной и разъездной характер работ вахтовым методом;
суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;
полевое довольствие;
оплата дополнительных отпусков;
оплата стоимости проезда к месту отдыха и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, в приравненных к ним местностях и в отдельных районах Дальнего Востока;
другие виды оплат, входящие в фонд оплаты труда.
В справочных показателях стоимости не учтены ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:
содержание временной связи;
затраты на первичную очистку от снега;
затраты на снегоуборку;
затраты на ремонт и восстановление автодорог;
затраты на командирование работников;
затраты, связанные с подвижным характером работы;
затраты на авиатранспорт;
затраты на перебазирование подрядных организаций;
дополнит. затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом;
затраты на оргнабор рабочих и др.
Предполагается, что при привязке справочных показателей к местным условиям можно ввести специальную поправку на уровень прочих затрат.
В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.
Принципы подхода к корректировке справочных стоимостных показателей
При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости нового строительства как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.
Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого здания с параметрами зданий-представителей.
На основании анализа параметров выявляются факторы (вводятся в расчет поправки), вызывающие изменение сметной стоимости оцениваемого здания.
Поправки 1-ой группы выраженные в руб. на 1 куб.м. здания (+удорожание, -удешевление):
на различие в высоте этажа;
на различие в количестве перегородок;
на наличие подвалов;
на наличие фонарей;
на учет специальных работ и оборудования;
на различие в конструктивных решениях:
– кровли;
– наружных стен;
– перегородок;
– полов;
– заполнения проемов;
– отделки.
Формулы расчета поправок 1-ой группы и их применение для корректировки справочных стоимостных показателей приведены и пояснены в разделе 2.6 справочника «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания».
Поправки 2-ой группы, выраженные в виде корректирующих коэффициентов:
на различие в объеме зданий;
на сейсмичность;
на величину прочих и непредвиденных затрат;
на региональное различие в уровне цен;
на зональное различие в уровне цен;
на изменение цен после издания справочника;
по учету налога на добавленную стоимость.
Общий корректирующий коэффициент по 2-ой группе поправок определяется произведением перечисленных коэффициентов.
Порядок расчета и применения поправок 2-ой группы для корректировки справочных стоимостных показателей приведены в разделе 2.7 справочника «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания».
Исходя из полноты исходных данных, предоставленных Заказчиком для корректировки справочной стоимости здания-аналога и расчета стоимости оцениваемого объекта применена вторая группа поправок:
на различие в объеме зданий;
на региональное различие в уровне цен;
на изменение цен после издания справочников.
Расчет стоимости нового строительства, согласно справочнику «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания», представлен далее в таблице 3.1.3.