3 Анализ рынка

Последние несколько лет в сегменте коммерческой недвижимости наблюдался интенсивный рост, девелоперы и инвесторы активно осваивали не только столичный, но и региональные рынки. Дефицит качественного предложения, устойчивый спрос со стороны бизнеса и конечных потребителей, доступность кредитных ресурсов давали все основания для оптимистичных прогнозов. Наступивший кризис опроверг такие ожидания и отодвинул прогнозируемые показатели на несколько лет.

Аналитики придерживаются различных точек зрения на перспективы рынка недвижимости, но какие бы из них ни были правильными, очевидно, что все происходящее будет отражением изменений в макроэкономике. Изменения, происходящие в отрасли, будут зависеть от того, насколько быстро восстановится российская экономика в целом. Поэтому, перед тем как охарактеризовать развитие регионального рынка коммерческой недвижимости, целесообразно описать процессы, происходящие в экономике страны, а также инвестиционный климат Санкт-Петербурга.

3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года

Экономическое развитие России в 2008 году было неравномерным. Об этом говорится в подготовленном Минэкономразвития (МЭР) мониторинге социально-экономического развития РФ в 2008 году. До середины 2008 года благодаря рекордным экспортным доходам и интенсивному расширению банковского кредита экономика России развивалась динамично. С начала второго полугодия развивающийся мировой кризис усилил негативное влияние на экономическое развитие России.

Таблица 3.1 –Изменение потребительских цен и цен производителей

Показатель	2007	2008	дек. 07	дек. 08
Рост потребительских цен, %	11,9	13,3	1,1	0,7
Рост цен производителей %	25,1	0,6	3,1	-8,4

В 2008 году темп роста ВВП составил, по оценке, 5,6%, при последовательном замедлении от 8,5% в I квартале, 7,5% — во II, 6,2% — в III, до 1,1% — в IV квартале. С исключением сезонного фактора спад отмечен в I квартале (на 0,5%), во II и III кварталах рост возобновился (на 0,8% и 0,7%, соответственно), однако в IV квартале произошел спад на 1,9%. Наиболее значительное снижение темпов роста произошло в строительстве, транспорте и промышленном производстве.

Таблица 3.2 –Изменение ВВП, цен на нефть и курса рубля к доллару США

Показатель	2007	2008	дек. 07	дек. 08
ВВП, млн. руб.	32 989	32 987	3 309	3 939
Средняя цена нефти «Юралс, долл. США/баррель	69,5	69,5	88,1	39,0
Курс рубля к доллару США, руб./ долл. США	25,6	25,6	24,6	28,1

В 2008 году инвестиции в основной капитал увеличились, по оценке, на 9,1% по сравнению с 21,1% в 2007 году. Несмотря на то, что в декабре инвестиции увеличились на 57,4% по сравнению с ноябрем, по отношению к декабрю предыдущего года произошло снижение на 2,3%. В IV квартале прирост составил 1,8% к соответствующему периоду 2007 года.

Таблица 3.3 – Индексы производства и выпуска товаров (услуг).

Показатель	янв.-наб. 2008 % к янв.-нояб. 2007	нояб.08 в % к нояб. 2007	Нояб. 08 в % к окт. 2008
Индекс выпуск товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности	105,7	96,0	90,6
Индекс промышленного производства	103,7	91,3	89,2
Инвестиции в основной капитал	111,3	103,9	101,9

В целом за год прирост объема работ по виду деятельности «Строительство» составил 12,8% против 18,2% в 2007 году. В IV квартале произошло замедление до 3,8%.

В 2008 году значительно сократился темп ввода в действие жилых домов – до 4,5% к уровню предыдущего года (в 2007 году — 20,6%). В IV квартале – 5,1% к соответствующему периоду предыдущего года (9,9% — IV квартале 2007 года).

Рост реальных располагаемых денежных доходов населения по итогам 2008 года составил 2,7%. В IV квартале произошло снижение на 5,8%, в том числе в декабре – на 11,6%. Рост реальной заработной платы за 2008 год составил 9,7%, в IV квартале – 2,5%, в декабре – снижение на 4,6%.

Рисунок 3.1 – Индекс потребительских цен

В IV квартале отмечено значительное увеличение просроченной задолженности по заработной плате – на 54,9% к предыдущему периоду, в целом за год она увеличилась на 75,2% и составила на конец декабря 4,7 млрд. рублей.

В целом за 2008 год общая численность безработных составила 4,8 млн человек, увеличившись по сравнению с 2007 годом на 4,3%. В IV квартале численность составила 5,4 млн человек, что на 22,7% выше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года.

Сохраняющийся высокий уровень потребительского спроса остается основным источником экономического роста. За 2008 год оборот розничной торговли увеличился на 13%, объем платных услуг населению – на 4,9%. В IV квартале отмечено замедление оборота розничной торговли до 8,2%. С исключением сезонного и календарного факторов в IV квартале произошло снижение оборота розничной торговли на 1,2%.

Промышленное производство за 2008 год выросло на 2,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В IV квартале произошло снижение по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 6,1% — в основном за счет обрабатывающих производств (снижение на 7,7%). В ноябре и декабре произошел спад промышленного производства – соответственно на 8,7% и 10,3%. С исключением сезонной и календарной составляющих в последние месяцы года отмечен спад: в ноябре он достиг максимального значения – 7,5%. В декабре падение замедлилось – 5,9%.

По итогам года в наибольшей степени спад затронул такие виды обрабатывающих производств как производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования (92,1% к уровню 2007 года), текстильное и швейное (95,5%), химическое (95,8%) производства. Снижение выпуска продукции также отмечено в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов (99,1%), в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий (99,8%).

В сфере деятельности «обрабатывающие производства» с сентября отмечается спад с исключением сезонного и календарного факторов (сентябрь — 0,6% октябрь — 3,2%, ноябрь — 8,5%, декабрь —8,1%).

Относительно уровня 2007 года сократился выпуск практически всех видов продукции металлургии и химического производства: производство проката черных металлов — на 5,1%, труб стальных – на 10,7%, меди рафинированной — на 7,2%, никеля – на 4,7%, удобрений минеральных – на 5,9%, шин для грузовых автомобилей – на 14,2%, шин для легковых автомобилей – на 10,8%. На 18% снизился выпуск волокон и нитей химических. Вместе с тем производство алюминия первичного возросло на 5,8%.

Наибольшее снижение машиностроительной продукции против уровня 2007 года произошло в производстве таких важнейших видов как: краны мостовые электрические (на 21,3%), краны башенные (на 12,8%), экскаваторы (на 15,9%), деревообрабатывающие станки (на 14,9%), электродвигатели переменного тока с высотой оси вращения 63-355 мм (на 40,1%), грузовые автомобили (на 10,5%), автобусы (на 25,7%), тепловозы магистральные (на 16,9%).

Производство продукции сельского хозяйства в 2008 году увеличилось на 10,8% (в 2007 году – на 3,4%), в основном за счет роста производства продукции растениеводства. Производство зерна увеличилось более чем на 32%, что позволяет полностью обеспечить потребности внутреннего рынка и поставки на экспорт.

Экспорт товаров (по методологии платежного баланса), по оценке Минэкономразвития, в 2008 году составил $470,8 млрд. и увеличился по сравнению с 2007 годом на 32,8% (в 2007 году — на 16,8%). В IV квартале экспорт товаров снизился и составил 88,7% к соответствующему периоду предыдущего года.

Импорт товаров (по методологии платежного баланса), по оценке МЭР, 2008 году составил $291,5 млрд. и увеличился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 30,4% (в 2007 году — на 36%). В IV квартале импорт увеличился на 3,7% к уровню IV квартала предыдущего года.

Замедление темпов роста стоимостного объема российского импорта к предыдущему месяцу наблюдалось в августе (-5,7%), октябре (-2,1%), ноябре (-19,5%). В декабре импорт  увеличился на 8,5% к уровню ноября 2008 года и снизился на 5,1% к уровню ноября 2007 года. Такая динамика явилась следствием сжатия инвестиционного и потребительского спроса в результате кредитного кризиса.

Платежный баланс РФ в 2008 году показал резкую смену тенденций последних лет. Общие масштабы чистого вывоза частного капитала превысили его приток в 2005-2007 годах, что даже на фоне рекордного положительного сальдо счета текущих операций обусловило сокращение международных резервов, не происходившее с 1998 года. Тем не менее, накопленные Россией международные резервы позволили ей скомпенсировать негативные тенденции в трансграничном движении капитала и выдержать массовый вывод средств нерезидентами.

По итогам 2008 года объем золотовалютных резервов РФ снизился на 10,8% и составил $427,1 млрд. по состоянию на 1 января 2009 года. В IV квартале объем золотовалютных резервов РФ снизился на 23,2%, при этом за декабрь снижение данного показателя составило 6,3%.

В IV квартале 2008 года обозначилась тенденция замедления инфляции. В декабре индекс потребительских цен вырос на 0,7% к уровню предыдущего месяца, в то время как годом ранее прирост составил 1,1%. По итогам года инфляция составила 13,3%.

Рисунок 3.2 – Динамика годового темпа инфляции

Обязательства экономики перед нерезидентами снизились за квартал на 44,7 млрд. долл., в то время как за аналогичный период 2007 г. их рост составлял 59,9 млрд. долл. В целом по итогам 2008 г. банки сократили привлечение капитала в 7,9 раз, прочие секторы

(предприятия и население) – в 1,6 раза. В разделе активов значительный рост

заметен по статье "наличная валюта", что отражает тенденцию к «долларизации» экономики. Оценки ПБ подтверждают другую часть общей картины: из-за необходимости досрочно возвращать взятые на Западе кредиты предприятия и банки кардинально поменяли свою роль, т.е. стали каналом, по которому деньги уходят из экономики.