2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание серии

ДГ № 0002583 от 16.02.1996 г.

2. Технический паспорт на здание по состоянию на 20.10.2007 г.

3. План первичного объекта недвижимости по состоянию на 15.11.2007 г.

4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок серии СПб № 021045 от 18.12.1997 г.

5. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) № 7942 от 18.05.2007 г.

6. Справка о балансовой стоимости.

7. Справки об изменении кадастрового номера.

На рисунке 2.2 представлены фотографии объекта оценки.

Рисунок 2.2 – Фотография объекта

2.3 Анализ местоположения объекта оценки

Согласно существующему административно-территориальному делению, оцениваемый объект расположен в Калининском районе Санкт-Петербурга.

Калининский район расположен в северной части Петербурга, восточнее Выборгского. Образовавшийся в 1936 году и утвердившийся в нынешних границах в 1973-м, район занимает правобережный участок Приневской низины.

Площадь района — 4 000 га.

Южная часть Калининского района з анята промышленными зонами, северная – спальными кварталами с высокой концентрацией жилой застройки. Свободных пятен для строительства почти не осталось. Перспективы развития территории связывают с реновацией уже сложившихся жилых и промышленных зон.

На востоке район граничит — по проспектам Руставели и Пискаревскому — с Красногвардейским районом, на юге — с Центральным (по оси реки Невы), на севере — по ж/д перегону Ручьи-Парнас и строящейся КАД — со Всеволожским районом, на западе — по улице Академика Лебедева и далее до пр. Культуры включительно — с Выборгским районом.

Калининский район условно разделяют на северную и южную части. Граница проходит по Муринскому ручью. На территории северной части современного Калининского района были сельские поселения Ручьи, Большая и Малая Кушелевка, Пискаревка, Мурино, Русская Гражданка, Полюстрово. Южная часть района, прилегающая к Неве, уже в конце XIX века стала важным промышленным районом города, где возникли крупные промышленные предприятия, строились доходные дома и казармы.

Численность населения района – около 467,2 тыс. человек. Калининский район по-прежнему является самым крупным по количеству населения районом в городе.

Транспорт

В районе расположен Финляндский вокзал Финляндской железной дороги. Действуют восемь станций метрополитена – «Площадь Ленина», «Выборгская», «Лесная», «Площадь Мужества», «Политехническая», «Академическая», «Гражданский проспект» и «Девяткино». Первые пять обслуживают в основном жителей западных микрорайонов. А для переброски пассажиропотоков из густонаселенной северной (спальной) части отведена практически единственная станция метро – «Гражданский проспект». Ее пропускная способность ограничена.

Основные транспортные магистрали в южной части района:

• у Финляндского вокзала — набережные Арсенальная и Свердловская;

• от Литейного моста — Лесной проспект, улица Комсомола, Кондратьевский проспект; от Свердловской набережной — Пискаревский проспект, Полюстровский проспект;

• в северной части района: проспекты: Гражданский, Культуры, Тихорецкий, Луначарского, Светлановский; улицы: Руставели, Политехническая.

Связь с другими районами города:

• с Выборгским — Светлановский проспект, проспект Луначарского, проспект Просвещения, Северный проспект;

• с Красногвардейским — проспект Мечникова, улица маршала Жукова, проспект Маршала Блюхера;

• с Центральным — Литейный мост через Неву, до моста по улице Академика Лебедева;

• с Всеволожским — улица Руставели, Суздальский проспект, проспект Культуры.

В районе также развита сеть наземного пассажирского транспорта, которая представлена трамвайными, троллейбусными, автобусными маршрутами, а также маршрутами коммерческого транспорта.

Экология района

Экологическое состояние жилых кварталов в целом удовлетворительное. Степень загрязненности почв существенно различается в зависимости от микрорайона. Как и в соседнем Выборгском районе, наиболее благоприятна в экологическом плане северная часть района. Уровень загрязнения почв здесь колеблется от «допустимого» до «умеренно опасного». По мере продвижения на юг, южнее пр. Непокоренных, он повышается до чрезвычайно опасного (промышленные кварталы, где размещены гиганты индустрии - ЛМЗ, АРСЕНАЛ и т.д.). Наиболее сильное загрязнение - в районе Кондратьевского пр., Арсенальной набережной.

Аналогичная картина с загрязнением воздуха. Северные кварталы Калининского района наиболее чистые. По Пискаревскому пр. проходит огромное количество транзитного большегрузного транспорта. Шум и загазованность превышает допустимые пределы, но КАД должна отвести часть транспортных потоков

В Калининском районе около 30 крупных промышленных предприятий, объемы производства которых значительно снижены. Однако, работавшие не одно десятилетие производства успели нанести урон окружающей среде. На долю предприятий района приходится 24,7% от 39,9 общегородских тонн хлористого водорода. В районе самая высокая по городу концентрация пыли и фенола.

Радиационная обстановка: доза гамма-излучения от 12 до 16 мкР/ч отмечается в части Гражданского проспекта, у Финляндского вокзала, между пр. Маршала Блюхера, Бестужевской улицей и Кондратьевским проспектом, пересечение Светлановского и Тихорецкого проспектов (максимум ПДК – 13мкР/ч).

По уровню шума на первом месте в районе стоят – Лесной проспект, район ст. м. «Политехническая», Пискаревский проспект. Центральная и северная части Калининского района неплохо озеленены. Здесь располагается 17 парков и скверов. Общая площадь зеленых насаждений – 1,9 тыс. га.

Жилой фонд

По составу и качеству жилищного фонда в Калининском районе можно выделить несколько микрорайонов – кварталы севернее Муринского ручья, Гражданка, Пискаревка, Полюстрово, восточная часть Выборгской стороны. Кварталы севернее Муринского ручья построены сравнительно недавно. В их составе нет старого фонда. Основной объем – это современные дома 1980–1990-х годов. В микрорайоне идет уплотнительная застройка – главным образом домами классов «эконом» и «комфорт».

Микрорайон «Гражданка» является одним из самых популярных у покупателей недвижимости. Жилищный фонд здесь в основном сформирован в 1970–1980-е годы. Он представлен как панельными домами серий 1-507, ГИ, 1-335 (кварталы вдоль Тихорецкого проспекта, улицы Бутлерова и Ковалевской, проспекта Науки), так и старыми блочными домами 1970-х годов постройки (вблизи от Гражданского, Северного и Светлановского проспектов). Плотность застройки высока, что существенно ограничивает возможности нового строительства

Микрорайон «Пискаревка» расположен восточнее улицы Бутлерова, между железнодорожной веткой Ириновского направления и Северным проспектом. Жилых кварталов здесь немного, плотность застройки невысокая. Между корпусами разбиты многочисленные скверы. Жилой фонд можно разделить на две части. Первая – это типовые панельные строения в глубине кварталов. Вторая – кирпичные дома вдоль основных магистралей. Несмотря на неплохое состояние последних, спрос на них ограничен: территория не отличается хорошей транспортной доступностью.

Микрорайон «Полюстрово» находится в юго-восточной части Калининского района. Этот спальный район расположен вплотную к промышленной части Выборгской стороны. Отсутствие метро снижает популярность территории у покупателей жилья. Жилой фонд – панельные дома серий 1-507, ГИ, 1-335, старые блочные девятиэтажные дома 504 и 606 серий, кирпичные дома постройки 1940-70-х годов.

Территория восточной части Выборгской стороны исторически развивалась вокруг Финляндского вокзала, огибая подъездные пути к нему. Здесь есть несколько жилых кварталов, зажатых со всех сторон промышленными зонами. Наиболее характерная застройка: дома старого фонда и «сталинки». Спрос на квартиры у станции метро «Площадь Ленина» низкий. Он обусловлен неважной экологической обстановкой, близостью вокзала и многочисленными транспортными развязками.

Наибольшим спросом в Калининском районе пользуются современные дома на проспекте Просвещения, Гражданском проспекте. Востребовано современное жилье у станций метро «Площадь Мужества» и «Политехническая» (с видом на парк Сосновка), рядом с метро «Академическая».

Коммерческая недвижимость

На территории Калининского района сосредоточено большое количество бизнес-центров, возникших в ходе реконструкции бывших крупных производственно-промышленных комплексов и не отличающихся повышенной классностью. Так, например, класс «С» представлен бизнес-центрами «Финляндский» (9,1 тыс. кв. м), «Арсенал» (5 тыс. кв. м), «Менделеевский» (2,1 тыс. кв. м), «Михайловский» (9,3 тыс. кв. м), «Непокоренных,17» (4,5 тыс. кв. м), «Н49» (15 тыс. кв. м), «Корпус» (6 тыс. кв. м). В районе расположены всего два бизнес-центра класса «В» – «Кондратьевский» (9,3 тыс. кв. м) и «Феникс» (6 тыс. кв. м).

Большинство территорий, отданных под офисную недвижимость, осваивается комплексно. Примером тому могут служить бизнес-квартал «Кондратьевский», бизнес-парк «Михайловский», строящийся деловой квартал «Полюстрово» на Свердловской набережной. В 2007 году в Калининском района появился первый объект класса «А» – бизнес-центр «Бенуа» (первая очередь – 17 тыс. кв. м, вторая – 12 тыс. кв. м).

По данным компании Becar Realty Group, Калининский район занимает 9-е место среди районов города по обеспеченности качественными торговыми площадями. Крупными торговыми комплексами, расположенными на территории района, являются: «Родео Драйв» (46 тыс. кв. м), мебельный центр «Грейт» (30 тыс. кв. м), «Академический» (28 тыс. кв. м). Также на территории района находятся несколько гипермаркетов как продовольственных, так и строительных товаров: «О’КЕЙ» на проспекте Просвещения, «Лента» на улице Руставели, «Максидом» на Гражданском проспекте, «К-Раута» на улице Руставели и «Метрика» у станции метро «Академическая».

Промышленность

Калининский район является промышленным, в котором на сегодня насчитывается 29 крупных промышленных предприятий, самые известные из которых, это — ЛОМО, Ленинградский металлический завод, «Красный Выборжец». Сейчас объемы производства значительно снижены. Основная часть промышленных предприятий сосредоточена в старой южной части района и не оказывает существенного влияния на северную. В районе Полюстровского проспекта расположены грузовые железнодорожные станции.

Вдоль железнодорожных станций Кушелевка и Пискаревка сформировалась нежилая производственно-складская зона, в которой находятся ПО «Красный Октябрь», Трест «Сантехмонтаж», НИИ «Точной Механики», Калининская овощная база и некоторые другие, в том числе и объекты МО РФ.

Наука и образование

На территории района расположены следующие высшие учебные заведения: СПб Государственный Политехнический университет (бывший Политехнический институт); Институт машиностроения; Военная артиллерийская академия; Военная академия связи. Научно-исследовательские учреждения: Агрофизический институт; ЦНИИ робототехники и технической кибернетики; НИИ постоянного тока; Институт гидротехники им. Б.Е. Веденеева; НИИ ортопедии и протезирования им. Р.Р. Вредена; Гипроникель и др.

Перспективы развития района

Территория Калининского района застроена плотно, масштабных проектов по строительству жилья практически нет, в основном ведется точечная уплотнительная застройка. В районе возводят дома крупные строительные компании – «Строймонтаж» (комплексы «Чистый ключ», «Солнечный», «Академия», «Дом у ручья»), «ЛенСпецСМУ» («Гражданка Сити» – 1 и 2, «Живой ручей», «Новое созвездие»), Setl City – Петербургская Недвижимость (NORD, «Авангард»). Строительство в районе ведут также ЛЭК, ИВИ-93, «Северный город», «Строительный трест», «Невский альянс».

Едва ли не единственный образец комплексной застройки в районе – жилой квартал вблизи Полюстрово. Проект планировки и межевания территории квартала 24–27 был утвержден в конце декабря прошлого года на заседании правительства. Площадь территории застройки составляет 50,5 га. Из них под возведение жилья отведено 36 га, на которых построят 432 тыс. кв. м. Также здесь планируется построить 2 школы и 3 дошкольных учреждения.

Перспективы развития жилищной функции района также связывают с реализацией городской программы реновации территорий, застроенных домами первых массовых серий. В список кварталов, предназначенных для реновации в Калининском районе, вошли четыре территории – квартал 1-1А вдоль Гражданского проспекта, квартал 55 по Тихорецкому проспекту, квартал 12 между Лесным и Кондратьевским проспектами, а также кварталы 17 и 17А, ограниченные Северным проспектом, улицей Карпинского, проспектом Науки и улицей Софьи Ковалевской.

Последние несколько лет поселки Мурино и Новое Девяткино активно осваиваются строителями. Это единственная областная территория, до которой можно доехать на метро – здесь находится конечная станция Кировско-Выборгской линии «Девяткино». Реализацией проектов по возведению жилья (в основном эконом-класса) здесь занимаются компании ЗАО «Ленстройтрест», ООО «ПСФ КитежСтрой», ООО «Океан Трейдинг Компании», ГК «Центр долевого строительства».

Не так давно здесь началась достаточно активная коммерческая застройка. При этом существующие торговые комплексы, как правило, реконструируются. К примеру, компания Praktis Property & Facility Management (ООО «Сэтл Групп») получила в управление торговый комплекс «Девяткино» (Мурино, Привокзальная площадь, 2). Praktis планирует реорганизовать торговые места на рынке и просчитывает возможность строительства на этом участке второго торгового здания.

Существует несколько проектов по улучшению транспортной доступности района. С 2006 года продолжается реконструкция Пискаревского проспекта. В конце декабря 2007 года завершился первый ее этап, предполагающий проведение работ на участке от Свердловской набережной до проспекта Мечникова. В результате ширина проезжей части проспекта составила 25 м. Здесь появилось дополнительно по одной полосе в каждую сторону за счет сноса трамвайных путей.

Еще один проект – строительство Орловского тоннеля. Основное его предназначение – обеспечить связь между Красногвардейским, Калининским и Центральным районами в ночное время в период навигации и также снять нагрузку с Большеохтинского моста. Разработку проектной документации проекта вела «Система – ГАЛС Северо-Запад». Но сейчас в связи с кризисом строительство тоннеля отложено на неопределенное время, о чем заявило Правительство Санкт-Петербурга в январе 2009 г.

В период 2016–2020 гг. предусмотрено строительство и ввод в эксплуатацию в Калининском районе новой линии метрополитена – Красносельско-Калининской. В ее состав войдут станции «Большеохтинская», «Пискаревский проспект», «Площадь Калинина», «Проспект Маршала Блюхера» и «Ручьи». В более отдаленной перспективе, после 2020 года, планируется соединить существующую Кировского-Выборгскую линию метрополитена с будущей Красносельско-Калининской.

Наиболее перспективная с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость земля на набережных Калининского района в настоящее время занята производственными мощностями. Город предпринимает попытки вывести промышленные объекты с Выборгской стороны. Но в отличие от западной части Выборгской стороны, которая будет развиваться как торгово-деловой центр, ее восточная часть еще долго будет являться действующей промышленной зоной. Вывод промышленных производств – дело далекого будущего.

Инвестиции в развитие района

У инвесторов, интересующихся коммерческой недвижимостью, популярностью пользуется южная часть Калининского района, Свердловская и Арсенальная набережные.

Управляющая компания «Теорема» ведет строительство делового квартала «Полюстрово». Он появится на участке площадью 16 га, ограниченном Свердловской набережной, Пискаревским проспектом, улицей Жукова и Феодосийской улицей. Проект предусматривает строительство 17 новых современных бизнес-центров. Общая площадь офисно-торговых площадей - более 500 тыс. кв. м. Строительные работы предполагалось завершить в 2012 году, но в связи с кризисом сроки могут быть перенесены.

Существует план реконструкции петербургской тюрьмы «Кресты» на Свердловской набережной. Согласно проекту, после того как следственный изолятор будет переведен в специально построенное здание под Петербургом, «Кресты» могут стать гостинично-развлекательным комплексом.

Инвесторов привлекает также перспектива вложения средств в окраинные территории Калининского района. В марте прошлого года городское правительство утвердило проект планировки земель сельхозпредприятия «Бугры» в Калининском районе. Бывшие совхозные поля общей площадью 61,6 га отведены под торгово-развлекательную застройку. В соответствии с распоряжением на этом земельном участке можно выстроить 6 торговых и 2 торгово-развлекательных комплекса общей площадью свыше 130 тыс. кв. м. Также предполагается строительство АЗС и размещение открытых автостоянок у каждого торгового объекта.