- •Дипломный проект об оценке недвижимости о.В.Чернышевой Реферат
- •Содержание
- •1 Введение
- •Согласование результатов оценки.
- •2 Описание объекта оценки
- •2.1 Информация об объекте оценки
- •2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки
- •2.3 Анализ местоположения объекта оценки
- •2.4 Описание локального местоположения
- •2.5 Выводы по разделу
- •2.6 Характеристика конкурентной среды
- •3 Анализ рынка
- •3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года
- •3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге
- •3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
- •3.2.2 Рынок офисной недвижимости
- •3.2.2 Рынок торговой недвижимости
- •3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости
- •3.3 Заключение по разделу
- •4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •4.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
- •4.2.1 Определение прогнозного периода.
- •4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
- •4.2.3 Отбор объектов-аналогов
- •4.2.4 Элементы сравнения
- •4.2.5 Корректировки
- •4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей
- •4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода
- •4.2.8 Определение величины операционных расходов
- •4.2.9 Резерв на замещение
- •4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода
- •4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал
- •Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
- •Расчет нормы отдачи для второго варианта использования (производственно-складское здание).
- •Расчет нормы отдачи третьего варианта использования (торговая функция).
- •4.2.12 Расчет стоимости строительства
- •Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.
- •4.2.13 Анализ рисков
- •4.3 Анализ участка с существующим улучшением
- •Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).
- •Расчет для второго варианта использования участка как застроенного
- •4.3.1 Анализ рисков
- •4.4 Заключение по разделу
- •5 Основы теории определения стоимости объекта
- •6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •6.1 Определение стоимости строительства
- •6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал
- •6.1.2 Определение величины прибыли инвестора
- •6.1.3 Расчет затрат на строительство
- •6.1.4 Определение накопленного износа
- •6.2 Определение стоимости земельного участка
- •6.2.1Описание корректировок
- •6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •6.3 Заключение по разделу
- •7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода
- •8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода
- •8.1 Отбор оъектов-аналогов
- •8.2 Выбор элементов сравнения
- •8.3 Корректировка цен
- •8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •8.5 Заключение по разделу
- •9 Согласование результатов оценки
- •10 Заключение
- •11 Источники информации
- •12 Приложение
- •Расчетные таблицы к разделу 4.2.11- Расчет затрат на строительство.
- •Расчетные таблицы к разделу 4.3. – Анализ участка с существующим улучшением.
8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода
Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Сравнительный подход дает наиболее точные выводы о стоимости для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях. Любое отличие условий продажи сравниваемых объектов от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при использовании сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичные по качеству и полезности объекты. Очевидно, что найти на рынке полные функциональные аналоги оцениваемого объекта не представляется возможным. Поэтому исходим из того, что потенциальный покупатель будет заинтересован в приобретении более или менее универсальных объектов.
Существует множество классификаций методов определения стоимости сравнительным подходом. В данном случае была проведена группировка методов по количеству необходимых аналогов:
статистический (регрессионный) анализ (объектов -аналогов более 20);
построение корректировочных таблиц (объектов-аналогов от 4 до 6);
построение квалиметрической модели — количество объектов-аналогов 1-5.
Как уже было сказано выше, сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, метод сравнения продаж не обеспечивает надежных результатов.
При построении корректировочных таблиц могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок.
В данном случае оценивается здание общей площадью 13 791,1 кв.м и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м.
В рамках данного подхода анализировались цены на отдельно стоящие здания, используемые как многофункциональные или пригодные для реконструкции под многофункциональное использование, которые выставлены в листингах на продажу. Следует отметить, что ввиду ограниченного предложения, основными критериями отбора служили назначение, местоположение, потенциал использования, текущее использование и площадь.
Использование в качестве аналогов цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сопоставимых объектов.
В качестве единицы сравнения используется цена продажи 1 кв.м общей площади объектов. В процессе оценки цены продаж 1 кв.м. общей площади объектов сравнения приводятся к цене 1 кв.м общей площади оцениваемого объекта через систему корректировок.
Произведенные корректировки сделаны на основе анализа рыночной информации о предложениях и интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга. Полученные после проведения корректировок результаты формируют окончательную рыночную стоимость оцениваемого объекта с помощью весовых коэффициентов, отражающих точку зрения оценщика на достоверность информации о сделке и правильность произведенных корректировок.