3.3 Заключение по разделу
Многоплановое влияние мирового финансового кризиса на российскую экономику обусловило изменение структуры рынка коммерческой недвижимости и продиктовало новые условия поведения всем его участникам. Кризис оказал и продолжает оказывать влияние не только на формирование предложения офисных площадей, но и на развитие спроса на них. В течении 2-го, 3-го квартала 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов, рабочей силы, себестоимости строительства в целом станет более прогнозируемой.
В целом 2009 год будет не менее сложным, чем 2008 год. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Если США будут выходить из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то большой объем вбрасываемых денежных средств в американскую экономику, с одной стороны, повлечет за собой инфляционные процессы, но, с другой стороны, будет решен вопрос нехватки ликвидности. Поступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России. Если рецессия не будет глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 года, восстановление в России будет относительно быстры.
4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного выполняется в двух случаях:
при необходимости отдельной оценки участка земли;
при выборе объектов для сравнительного анализа.
Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости (правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого рода действий:
Первым шагом в выборе варианта использования земли и улучшений будет составление перечня функций, возможных к осуществлению на данном участке земли без каких-либо ограничений.
Виды разрешённого использования территории
В соответствии с новым «Генеральным Паном Санкт-Петербурга» объект оценки находится в зоне 3ЖД, которая является зоной среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры. Согласно «Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга», рассматриваемый земельный участок находится в зоне ТД2_2, которая является подзоной ТД2. Это территория, предназначенная для специализированных общественно-деловых объектов на территории периферийных и пригородных (включая исторические) районов города, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием объектов данной зоны (ТД2_2). Разрешенные виды использованияприведены в таблице 4.1.
Таблица 4.1 Виды разрешенного использования земельного участка для зоны ТД2_2.
Таблица 4.1.(продолжение)
Вариант наиболее эффективного использования определяется взаимодействием ряда факторов:
Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Экономическая целесообразность, рыночный спрос: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.
Финансовая осуществимость. Рассмотрение принципиальной возможности обеспечения финансирования проекта с привлечением заемного капитала.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.