4.3 Анализ участка с существующим улучшением

Юридическая правомочность

При анализе с целью выбора наиболее эффективного варианта использования участка с улучшениями необходимо принимать во внимание все имеющиеся в распоряжении юридически допустимые варианты использования.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии ДГ №000583 от 16.02.1996 г., какие-либо юридически недопустимые варианты использования имеющегося улучшения на момент оценки отсутствуют, назначение оцениваемого здания — нежилое. При расчетах было сделано предположение, что изменение назначения здания (на жилое) невозможно. Следовательно, на этом этапе жилая функция исключается из рассмотрения. Обременения, связанные с использованием улучшений по какому-либо коммерческому назначению, отсутствуют.

На основании действующих градостроительных нормативных документов - СНиП 2.07.01-89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Постановление от 10.04.2003 № 38) - вариант использования улучшения под производственную функцию 1,2 и 3 класса не рассматривается. Таким образом, возможно использование оцениваемых улучшений в качестве недвижимости любого коммерческого (кроме производственного 1, 2 и 3 класса) назначения. То есть, можно сказать, что при реализации в данном здании гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, зрелищно-развлекательной, спортивной, медицинской, учебной, просветительской или творческой функций юридических препятствий не возникнет.

Физическая осуществимость

Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками улучшений (архитектурно-планировочные решения, несущая способность конструкций и т.д.). Техническая эксперта улучшений не проводилась, но очевидно, что при реализации, зрелищно-развлекательной и спортивной функций могут возникнуть препятствия физического характера. Следует принимать во внимание технические характеристики здания и его конструктивные решения. Особенностью планировки здания является коридорная система. Реконструкция оцениваемого здания под одно из этих назначений потребует полной его перепланировки. Поскольку основные конструктивные элементы оцениваемого здания находятся в хорошем состоянии, такие действия можно считать нецелесообразными, так как это повлечет за собой неоправданные затраты, которые впоследствии не окупятся ввиду отсутствия локального спроса.

Таким образом, после этого этапа можно рассматривать возможность реализации гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, медицинской, учебной, просветительской или творческой функций как физически осуществимых.

Финансовая осуществимость

В рамках исследуемой задачи проведен мониторинг банковских кредитов, которые выдают в настоящее время малому и среднему бизнесу под залог недвижимости. Стоимость привлечения заемных средств находится в диапазоне до 20%, при пятилетнем сроке погашения кредита ипотечную постоянную можно оценить на уровне 32%. Общий коэффициент капитализации оценен по объектам аналогам на уровне 19%.

Сопоставив данные по среднерыночным значениям ипотечной постоянной и общего коэффициента капитализации, можно сделать вывод, что на текущий момент привлечение заемного капитала на дату оценки является неэффективным (наблюдается эффект отрицательного левереджа). Снижение ставки рефинансирования, активная позиция правительства по снижению кредитных ставок до 15,5% позволяют прогнозировать возможность финансовой осуществимости с привлечением заемного капитала в ближайшей перспективе.

Экономическая целесообразность

При анализе возможных вариантов использования имеющихся улучшений с точки зрения экономической целесообразности, стоит отметить существенные для оцениваемого объекта факторы:

• объект оценки расположен недалеко от основных транспортных магистралей северной части ___________ района, вдоль «красной» линии улицы _________

• окружение в микрорайоне — преимущественно жилая застройка (территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки, а также застройки объектами здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно исследовательских учреждений, культовых зданий);

• назначение объекта оценки — нежилое;

• объект оценки представляет собой здание производственного назначения с сопутствующими торговой, административной и складской функциями, площадью 13 791,1 кв.м, а также относящийся к нему земельный участок — 9 401 кв.м;

• на дату оценки объект эксплуатируется по своему прямому назначению;

• относительная близость к станции метрополитена;

• хорошая транспортная и пешеходная доступность;

• удобные подъезды для автотранспорта к Объекту оценки и возможность парковки автомобилей.

С точки зрения экономической целесообразности можно исключить объекты социально-бытового назначения. Это объекты, которые в принципе доходны, но найти инвесторов для них будет весьма затруднительно. Поэтому данное назначение исключается из рассматриваемого перечня (к примеру, дом бытовых услуг, банный комплекс, объекты просветительского, творческого, учебного и научно-технического направлений).

Стоит исключить из рассмотрения гостиничные проекты — самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес-центра, а окупаемость существенно зависит от эффективности цепочки инвестор - туроператор - банк. Инвесторам интересно рассматривать данные проекты, но при этом предпочтение все же отдается архитектурно-интересным районам города (большое значение здесь может играть близость историко-культурных памятников). Строительство же гостиницы в северной части_______ района, в центре жилых кварталов, не вызовет ожидаемого спроса и является неэффективным.

По тем же причинам, что и в ННЭИ для участка как условно свободного (существующие объекты удовлетворяют локальный спрос), исключается из рассмотрения и торговая функция. Также стоит отметить, что такой проект потребовал бы значительных вложений для перепланировки объекта, так как планировка здания нетипична для торгового комплекса, а его конструктивной особенностью является коридорная система. Такие вложения при текущей экономической ситуации и небольшом локальном спросе однозначно будут иметь неприемлемо большой срок окупаемости.

С учетом окружающей застройки, текущего использования, планов по развитию района (территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки) и того, что планировочные и конструктивные решения не препятствуют осуществлению этих функций, было принято решение рассматривать офисную, производственную (4 и 5 класса) как экономически целесообразные. Стоит также обратить внимание на вариант реконструкции улучшения до многофункционального комплекса, куда могут входить не только выбранные функции, но и, например, торговая или спортивная функции, в том объеме, в котором они необходимы, с учетом уже имеющегося в районе расположения объекта предложения.

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется наиболее эффективный из трех вариантов функционального использования объекта: офисного, производственно-складского, многофункционального (офисная, производственная, складская, торговая функции) зданий.

В рамках данного раздела стоимость улучшений для выявления наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного определялась доходным подходом с применением метода капитализации нормой отдачи. Величины арендной ставки и нормы отдачи также взяты из расчетов ННЭИ для свободного участка.

Далее рассчитана стоимость участка с существующими улучшениями для трех (наиболее вероятный, оптимистический, пессимистический) сценариев по рассматриваемым функциям.

В таблицах 4.38.-4.40. представлены расчеты для наиболее вероятного сценария по каждой функции. Остальные таблицы (оптимистический и пессимистический сценарии) приведены в приложении.