1 Введение

Актуальной задачей для собственников объектов недвижимости является повышение эффективности использования собственности, в частности, максимизации прибыли. Существуют различные способы управления объектом с целью максимизации прибыли от его использования, а именно: эксплуатация объекта для собственных нужд собственником, сдача в аренду, передача его в управление профессиональной управляющей компании и т.д. При определении способов управления объектом возникает вопрос о поиске его наиболее эффективного использования, текущей стоимости объекта и определении гонорара управляющей компании. Данные задачи могут быть решены при проведении независимой оценки передаваемой в управление собственности, с анализом рисков проекта. Основной целью дипломной работы является повышение эффективности использования объектов недвижимости путем оценки их рыночной стоимости.

Для достижения поставленной цели в дипломной работе решаются задачи, перечисленные ниже.

1. Определение процесса оценки рыночной стоимости объекта;

2. Изучение и описание объекта оценки, среды местоположения и рыночной ситуации в регионе. Анализ ретроспективы арендных ставок для данного типа объектов и экстраполяция в будущее;

3. Выбор наиболее эффективного использования объекта;

4. Реализация подходов к оценке конкретного объекта для целей управления;

5. Анализ рисков на основе метода Монте-Карло при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта и при определении стоимости с использованием доходного подхода;

6. Согласование результатов оценки.

2 Описание объекта оценки

2.1 Информация об объекте оценки

Объект оценки представляет собой нежилое здание (площадью 13 791,1 кв. м) с относящимся к нему земельным участком (площадью 9 401 кв. м). Адрес расположения объекта: Санкт-Петербург, Калининский район, ул. …………, д. ……., литер. …...

Основная информация о правовых и технических характеристиках объекта представлена в таблице. Вся информация получена от собственника объекта оценки. Описание технического состояния конструктивных элементов здания сделано на основании Технического паспорта и результатов проведенного осмотра.

Поскольку данные о проведении технической экспертизы элементов конструкций и состояния здания собственник не предоставлял, было сделано предположение об отсутствии каких-либо скрытых дефектов конструкций, значительно влияющих на стоимость объекта оценки.

Земельный участок расположен вдоль красной линии улицы …… и представляет собой локальную огороженную, охраняемую территорию. Земельный участок имеет многоугольную форму, приближенную к форме прямоугольника, ровный рельеф. На земельном участке расположено нежилое здание, частично участок используется под парковку автомобилей. Внутренняя территория предприятия огорожена бетонным забором. Въезд на территорию осуществляется через шлагбаум. Земельный участок перед фасадом здания со стороны ул. ………. благоустроен. План границ земельного участка представлен на рисунке 2.1

Рисунок 2.1 – План земе6льного участка

В таблице 2.1 приведены основные характеристики объекта оценки

Таблица 2.1 – Описание объекта оценки

Параметр	Значение
Название объекта	нежилое здание
Класс объекта	объект производственного назначения
Текущее использование	административная функция, предлагаются в аренду производственные, складские, торговые помещения.
Собственник	ЗАО «….»
Год (период) постройки	1983
Год последнего кап. ремонта	не проводился
Функциональное использование
Общая площадь улучшений, кв. м	13 791,1
Административная	4585,1
производственная	4379,1
Складская	2068,7
Торговая	2758,2
Местоположение
Адрес или метка объекта	СПб, ул. ………….., д. ….., лит. …….
Район	Калининский
Зона градостроительной ценности	7-ая
Удаленность от центра	периферия
Ближайшая станция метро	"Гражданский проспект"
Удаленность от станции метро, км	0,975
Транспортная доступность	Объект расположен в 700 м от пр. ………и ………., в 300 м от пр. ……. и в 140 м от ул. ………., где сосредоточены все виды общественного и коммерческого транспорта. Ближайшие остановки общественного транспорта находятся на ул. ... По ул. …….организованы маршруты коммерческого транспорта.
Удаленность от КАД, км	2,45
Оживленность транспортных потоков	средняя
Оживленность пешеходных потоков	средняя
Привлекательность места	"спальный" район
Преимущественная застройка	жилая многоэтажная
Юридический статус
Право на улучшения	собственность
Право на землю	собственность
Обременения	отсутствуют
Объемно-планировочное решение
Общая площадь, кв. м	13 791,1
Полезная площадь, кв. м	11722,4
Площадь вспомог. помещений, кв. м	1 170,0
Площадь технич. помещений, кв.м	898,7
Объем улучшений, кв. м	62 037,0
	Продолжение таблицы 2.1
Количество этажей	7
Тип здания материал	кирпичное
проект	типовой
Класс капитальности	I
Фундамент вид	свайный
материал	монолитный железобетонный
Каркас	железобетонный
Стены	кирпичные
Перекрытия	сборные ж/б плиты
Перегородки	кирпичные гипсолитовые
Крыша и кровля	рулонная
Особенности планировки	коридорная система
Внутренняя отделка (материал, состояние)	простая
Стены	окраска, побелка
Потолки	подвесные, окраска/побелка
Полы	цемент, линолеум, паркет
Лестницы	железобетонные
Окна	двойные створные
Двери	щитовые, деревянные, металлические
Освещение	скрытая проводка
Благоустройство территории
Площадь земельного участка, кв. м	9 401,0
Площадь застройки, кв. м	7050,75
Площадь, занятая парковкой (автостоянкой), кв. м	516,3
Площадь, занятая иными объектами, кв. м	1 834,0
Состояние подъездных путей	хорошее, асфальт
Состояние тротуаров	хорошее, асфальт
Освещение территории	удовлетворительное
Зеленые насаждения	отсутствуют
Загрязненность территории	средняя
Ограждение	ж/б забор, высота - 2 м
Дополнительные преимущества
Вид парковки	открытая, охраняемая (платная) и неохраняемая (бесплатная)
Количество мест	30
Сигнализация	пожарная, охранная
Охрана	круглосуточная
Оборудование	офисная мебель
Зона отдыха	отсутствует
	Продолжение таблицы 2.1
Инженерное оборудование здания
Количество лифтов в здании	2
в том числе грузовых	1
Грузоподъемность лифтов	500-5000 кг
Фирма-изготовитель лифтов	компания "ЛПМ"
Обслуживаемые лифтами этажи	1-7
Количество эскалаторов в здании	Нет
Услуги интернет	выделенная линия
Телефония	открытая проводка
Тип системы охранной сигнализации	автономная
Тип системы пожарной сигнализации	пороговая
Тип системы вентиляции	приточно-вытяжная
Тип системы отопления	от ТЭЦ
Электрическая мощность, кВт	50