Расчетные таблицы к разделу 4.3. – Анализ участка с существующим улучшением.

Расчет для первого варианта использования участка как застроенного

(строительство офисного здания).

Оптимистический сценарий.

Таблица П.40.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		2%	5%	7%	10%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	78197452	82107325	87854838	96640322	106304354	116934789
Потери от недозагрузки, руб.	5%	3909873	4105366	4392742	4832016	5315218	5846739
Потери от неплатежей, руб.	1%	781975	821073	878548	966403	1063044	1169348
Эффективный валовой доход, руб.		73505605	77180885	82583547	90841902	99926092	109918702
Постоянные расходы		2895245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб.	0,005	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11722500	1020845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб.		13047245	13699607	14658580	16124438	17736881	19510570
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%	7350561	7718089	8258355	9084190	9992609	10991870
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	4%	2940224	3087235	3303342	3633676	3997044	4396748
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%	551292	578857	619377	681314	749446	824390

Таблица П. 40. (продолжение).

Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	3%	2205168	2315427	2477506	2725257	2997783	3297561
Операционные расходы OE		15942490	16686486	18695608	20192782	21838565	23647625
Чистый операционный доход		57563115	60494400	63887940	70649121	78087527	86271077
Стоимость реверсии, руб.	539194228
Текущая стоимость реверсии, руб	166519183
NPV	358757668
Стоимость объекта	514276851

Пессимистический сценарий.

Таблица П.41.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		-20%	-10%	1%	5%	5%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	72154512	64939061	65588451	68867874	72311268	79542394
Потери от недозагрузки, руб.	15%	10823177	9740859	9838268	10330181	10846690	11931359
Потери от неплатежей, руб.	1%	721545	649391	655885	688679	723113	795424
Эффективный валовой доход, руб.		60609790	54548811	55094299	57849014	60741465	66815611
Постоянные расходы		2895245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб.	0,5%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11722500	1020845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб.		11970434	10773390	10881124	11425180	11996439	13196083
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%	6060979	5454881	5509430	5784901	6074146	6681561
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	4%	2424392	2181952	2203772	2313961	2429659	2672624
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%	454573	409116	413207	433868	455561	501117
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	6%	3030490	2727441	2754715	2892451	3037073	3340781
Операционные расходы OE		14865679	13760269	14918152	15493524	16098123	17333139

Таблица П.40. (продолжение)

Чистый операционный доход		45744111	40788542	40176147	42355490	44643342	49482472
Стоимость реверсии, руб.	309265453
Текущая стоимость реверсии, руб	99376984
NPV	226156107
Стоимость объекта	325533091

Расчет для второго варианта использования участка как застроенного

(строительство производственно-складского здания).

Оптимистический сценарий.

Таблица П.41.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		5%	5%	7%	10%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	55096695	57851530	61901137	68091251	74900376	82390414
Потери от недозагрузки, руб.	5%	2754835	2892577	3095057	3404563	3745019	4119521
Потери от неплатежей, руб.	1%	550967	578515	619011	680913	749004	823904
Эффективный валовой доход, руб.		51790894	54380438	58187069	64005776	70406353	77446989
Постоянные расходы		2895245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,50%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб.	1%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11722500	1020845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб.		7768634	8157066	8728060	9600866	10560953	11617048
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%	2589545	2719022	2909353	3200289	3520318	3872349
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%	1553727	1631413	1745612	1920173	2112191	2323410
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	1%	517909	543804	581871	640058	704064	774470
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5%	3107454	3262826	3491224	3840347	4224381	4646819
Операционные расходы OE		10663879	11143944	12765089	13669210	14662637	15754104

Таблица П.41. (продолжение)

Чистый операционный доход		41127014	43236494	45421980	50336566	55743716	61692885
Стоимость реверсии, руб.	350527755
Текущая стоимость реверсии, руб	103626073
NPV	234036431
Стоимость объекта	234036431

Пессимистический сценарий.

Таблица П.42.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		-20%	-10%	1%	5%	5%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	41975391	37777852	38155630	40063412	42066582	46273241
Потери от недозагрузки, руб.	10%	4197539	1888893	1907782	2003171	2103329	2313662
Потери от неплатежей, руб.	1%	419754	377779	381556	400634	420666	462732
Эффективный валовой доход, руб.		37358098	35511181	35866292	37659607	39542587	43496846
Постоянные расходы		2895245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,50%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб.	0,50%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11722500	1020845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб.		5977296	5326677	5379944	5648941	5931388	6524527
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%	1867905	1775559	1793315	1882980	1977129	2174842
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%	1120743	1065335	1075989	1129788	1186278	1304905
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	1%	373581	355112	358663	376596	395426	434968
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	7%	2615067	2130671	2151978	2259576	2372555	2609811
Операционные расходы		8872541	8313556	9416972	9717285	10033072	10661583

Таблица П.42. (продолжение)

Чистый операционный доход		28485557	27197625	26449320	27942322	29509515	32835264
Стоимость реверсии, руб.	186563998
Текущая стоимость реверсии, руб	55153677
NPV	133784862
Стоимость объекта	188938538

Расчет для третьего варианта использования участка как застроенного

(строительство многофункционального здания).

Оптимистический сценарий.

Таблица П.43.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		5%	7%	10%	10%	10%	15%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	75393686	76829756	78983861	78983861	78983861	82574037
от административных площадей	4585,1 кв.м	26762999	27272771	28037428	28037428	28037428	29311857
от производственно-складских площадей	6447,8 кв.м	27273033	27792520	28571749	28571749	28571749	29870465
от торговых площадей	2758,2 кв.м	21357653	21764465	22374684	22374684	22374684	23391715
Потери от недозагрузки, руб.	5%	3769684	3841488	3949193	3949193	3949193	4128702
Потери от неплатежей, руб.	1%	753937	768298	789839	789839	789839	825740
Эффективный валовой доход, руб.		70870065	72219970	74244829	74244829	74244829	77619594
Постоянные расходы		2895245	2986879	3016183	3047499	3080839	3116210
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,50%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб.	1%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.		1020845	1020845	1020845	1020845	1020845	1020845
Переменные расходы, руб.		8504408	8666396	8909380	9651828	9651828	10090547
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%	3543503	3610999	3712241	4454690	4454690	4657176
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%	2126102	2166599	2227345	2227345	2227345	2328588
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	1%	708701	722200	742448	742448	742448	776196

Таблица П.43. (продолжение

Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	3%	2126102	2166599	2227345	2227345	2227345	2328588
Операционные расходы OE		11399653	11653275	11925563	12699327	12732667	13206758
Чистый операционный доход		59470411	60566695	62319267	61545503	61512163	64412837
Стоимость реверсии, руб.	555283075
Текущая стоимость реверсии, руб	170744180
NPV	344739054
Стоимость объекта	515483234

Пессимистический сценарий.

Таблица П.44.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		-10%	-5%	1%	5%	5%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.	63324443	66842468	71064097	73878517	73878517	77396542
от административных площадей	4585,1 кв.м	22939714	24214142	25743457	26762999	26762999	28037428
от производственно-складских площадей	6447,8 кв.м	22078170	23304735	24776613	25757865	25757865	26984430
от торговых площадей	2758,2 кв.м	18306560	19323591	20544028	21357653	21357653	22374684
Потери от недозагрузки, руб.	10%	6332444	3342123	3553205	3693926	3693926	3869827
Потери от неплатежей, руб.	1%	633244	668425	710641	738785	738785	773965
Эффективный валовой доход, руб.		56358754	62831920	66800252	69445806	69445806	72752749
Постоянные расходы		2895245	2986879	4037028	4068344	4101684	4137056
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2%	963398	950553	937879	925374	913036	900862
Балансовая стоимость, руб.	44382599	43790831	43206953	42630861	42062449	41501616	40948262
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,50%	270608	270608	270608	270608	270608	270608
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб.	0,50%	218954	216035	213154	210312	207508	204741
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		421440	528838	573697	620360	668842	719154
Резерв на замещение, руб.	11722500	1020845	1020845	2041690	2041690	2041690	2041690
Переменные расходы, руб.		10144576	10681426	11356043	11805787	11805787	12367967
Расходы на управление % от EGI, руб.	8%	4508700	5026554	5344020	5555664	5555664	5820220
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%	1690763	1884958	2004008	2083374	2083374	2182582
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	1%	563588	628319	668003	694458	694458	727527
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	6%	3381525	3141596	3340013	3472290	3472290	3637637
Операционные расходы OE		13039821	13668305	15393071	15874131	15907471	16505023

Таблица П.44. (продолжение).

Чистый операционный доход		43318933	49163615	51407181	53571675	53538335	56247726
Стоимость реверсии, руб.	319589354
Текущая стоимость реверсии, руб	94479793
NPV	232436015
Стоимость объекта	326915808

Расчет нормы отдачи с применением модели оценки финансовых активов (САРМ).

Расчетные таблицы для офисной функции.

Таблица П.45.

Показатель	Значение	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Арендная ставка, руб.		513	576	739	858	930	1297	1560
Потенциальный валовой доход, руб. (коэф 0,85)	13 000 кв.м.	68023800	76377600	97991400	113770800	123318000	171982200	206856000
Потери от недозагрузки, руб.	8%	5441904	6110208	7839312	9101664	9865440	13758576	16548480
Потери от неплатежей, руб.	1,0%	680238	763776	979914	1137708	1233180	1719822	2068560
Эффективный валовой доход, руб.		61901658	69503616	89172174	103531428	112219380	156503802	188238960
Постоянные расходы		3988573	4006843	4021661	4040346	4061030	4073024	4103394
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%	1241697	1225359	1209235	1193324	1177623	1162128	1146837
Балансовая стоимость, руб.	52128936	56440758	55698116	54965246	54242019	53528308	52823988	52128936
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%	329988	329988	329988	329988	329988	329988	329988
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%	282204	278491	274826	271210	267642	264120	260645
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		215460	253780	288387	326599	366553	397563	446700
Резерв на замещение, руб.		1919225	1919225	1919225	1919225	1919225	1919225	1919225
Переменные расходы, руб.		8802880	10244833	13188787	15451289	17330600	23330804	31530026
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%	5255451	6116318	7873903	9224650	10346627	13928838	18823896
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%	1576635	1834895	2362171	2767395	3103988	4178652	5647169
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%	394159	458724	590543	691849	775997	1044663	1411792
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	3,0%	1576635	1834895	2362171	2767395	3103988	4178652	5647169
Операционные расходы OE		12791453	14251676	17210449	19491636	21391630	27403828	35633420
Чистый операционный доход		49110205	55251940	71961725	84039792	90827750	129099974	152605540

Таблица П.46.

год	арендная ставка	ЧОД	изменение	стоимость 1 кв.м.	Изменение
2002	513	49110205		4904
2003	576	55251940	0,125060271	5990	0,22145188
2004	739	71961725	0,302428919	7920	0,32220367
2005	858	84039792	0,167840159	9488	0,1979798
2006	930	90827750	0,08077075	11217	0,18223019
2007	1297	129099974	0,421371492	17690	0,57707052
2008	1560	152605540	0,182072584	23198	0,31136235

Рис.15.

Таблица П.47.

Регрессионная статистика
Множественный R	0,933045273
R-квадрат	0,870573482
Нормированный R-квадрат	0,838216852
Стандартная ошибка	0,050759715
Наблюдения	6
Дисперсионный анализ
	df	SS	MS	F	Значимость F
Регрессия	1	0,069323505	0,069323505	26,90556752	0,006574326
Остаток	4	0,010306195	0,002576549
Итого	5	0,0796297
	Коэффи-циенты	Стандартная ошибка	t-статистика	P-Значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	-0,02894807	0,051085926	-0,5666546	0,6012323	-0,1707853	0,112889191
Переменная X 1	0,80187272	0,154591055	5,1870576	0,0065743	0,3726591	1,231086298

Таблица П.48.

Тип риска	Низкий риск			Средний риск				Высокий риск
	0	0,25	0,5		0,75	1	1,25		1,5	1,75	2
Физические риски
Скрытые дефекты		1
Пожары и аварии на объекте							1
Изъяны техники и технологий						1
Правовые риски
Погрешности документов	1
Неисполнение контрактов					1
Правовые издержки		1
Запреты диверсификации		1
Экономические риски
Просчеты маркетинга					1
Операционные потери							1
Низкая ликвидность						1
Убытки из-за персонала					1
Финансовые риски
Срывы финансирования						1
Валютные потери					1
Потери кредитоспососбности						1
Социальные риски
Проблемы с соседями	1
Трудовые конфликты		1
Преступления на объекте					1
Количество рисков	2	4	0		5	3	2		0	0	0
Сумма по видам рисков	0	1	0		3,75	3	2,5		0	0	0
Общая сумма		14
Общее количество рисков		16
Коэффициент бета	B	0,875

Расчетные таблицы для торговой функции.

Таблица П.49.

Показатель		2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Арендная ставка, руб.		1317	1620	2482	3040	3621	5312	6830
Потенциальный валовой доход, руб. (коэф 0,85)	13 000 кв.м.	174634200	214812000	329113200	403104000	480144600	704371200	905658000
Потери от недозагрузки, руб.	8%	13970736	17184960	26329056	32248320	38411568	56349696	72452640
Потери от неплатежей, руб.	1,0%	1746342	2148120	3291132	4031040	4801446	7043712	9056580
Эффективный валовой доход, руб.		158917122	195478920	299493012	366824640	436931586	640977792	824148780
Постоянные расходы		3988573	4006843	4021661	4040346	4061030	4073024	4103394
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%	1241697	1225359	1209235	1193324	1177623	1162128	1146837
Балансовая стоимость, руб.	52128936	56440758	55698116	54965246	54242019	53528308	52823988	52128936
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти),руб.	1,5%	329988	329988	329988	329988	329988	329988	329988
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%	282204	278491	274826	271210	267642	264120	260645
Расходы на обеспечение безопасности, руб.		215460	253780	288387	326599	366553	397563	446700

Таблица П.49. (продолжение)

Резерв на замещение, руб.		1919225	1919225	1919225	1919225	1919225	1919225	1919225
Переменные расходы, руб.		22599207	28813593	44295765	54745826	67477529	95553764	138044921
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%	13492064	17202145	26445233	32684075	40285092	57047023	82414878
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%	4047619	5160643	7933570	9805223	12085528	17114107	24724463
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%	1011905	1290161	1983392	2451306	3021382	4278527	6181116
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	3,0%	4047619	5160643	7933570	9805223	12085528	17114107	24724463
Операционные расходы OE		26587780	32820435	48317427	58786173	71538560	99626788	142148315
Чистый операционный доход		132329342	162658485	251175585	308038467	365393026	541351004	682000465

Таблица П.50.

год	арендная ставка	ЧОД	изменение	стоимость 1 кв.м.	изменение
2002	1317	132329342		10725
2003	1620	162658485	0,229194386	15125	0,41025641
2004	2482	251175585	0,544189876	24585	0,62545455
2005	3040	308038467	0,226386979	31900	0,29753915
2006	3621	365393026	0,186192846	40645	0,27413793
2007	5312	541351004	0,481558118	69190	0,70230041
2008	6830	682000465	0,259811952	96085	0,38871224

Рис.П.16.

Таблица П.51.

Регрессионная статистика
Множественный R	0,941410525
R-квадрат	0,886253776
Нормированный R-квадрат	0,85781722
Стандартная ошибка	0,057158135
Наблюдения	6
Дисперсионный анализ
	df	SS	MS	F	Значимость F
Регрессия	1	0,101820964	0,101820964	31,16600257	0,005048529
Остаток	4	0,01306821	0,003267052
Итого	5	0,114889174
	Коэффи-циенты	Стандартная ошибка	t-статистика	P-Значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	-0,04453101	0,06954756	-0,64029579	0,556817605	-0,2376259	0,1485639
Переменная X 1	0,81326699	0,145677539	5,58265193	0,005048529	0,4088013	1,2177326

Таблица П.52.

Тип риска	Низкий риск				Средний риск				Высокий риск
	0	0,25	0,5	0,75		1	1,25	1,5		1,75	2
Физические риски
Скрытые дефекты		1
Пожары и аварии на объекте							1
Изъяны техники и технологий						1
Правовые риски
Погрешности документов	1
Неисполнение контрактов				1
Правовые издержки		1
Запреты диверсификации						1
Экономические риски
Просчеты маркетинга				1
Операционные потери							1
Низкая ликвидность						1
Убытки из-за персонала				1
Финансовые риски
Срывы финансирования						1
Валютные потери				1
Потери кредитоспособности						1
Социальные риски
Проблемы с соседями		1
Трудовые конфликты		1
Преступления на объекте			1
Количество рисков	1	4	1	4		5	2	0		0	0
Сумма по видам рисков	0	1	0,5	3		5	2,5	0		0	0
Общая сумма		14,5
Общее количество рисков		17
Коэффициент бета	β	0,853

1