4.2.13 Анализ рисков

Применение анализа сценариев при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта позволит получить дополнительные критерии (стандартное отклонение, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения. Основным критерием выбора варианта использования участка как условно свободного является величина стоимости земельного участка.

В данном случае для автоматического формирования сценариев используется метод Монте-Карло. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной.

Для каждого варианта использования объекта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.

Диапазоны для моделирования сценариев в методе Монте-Карло приведены в таблице 4.35. – 4.37.

Таблица 4.35 - Вариант 1. Строительство офисного здания

Фактор	Обозна- чение	Min значение	Max значение	Среднее значение	-6400648
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	490,5	572,25	Min значение	-70711093
Прогноз изменения ставки аренды	g	-20%	10%	Max значение	67320323
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	15%	Стандартное отклонение	23631253
Коэффициент операционных расходов	Koe	31,2%	37,6%	Коэффициент вариации	89%
Норма отдачи	Yo	25,98%	27,23%
Стоимость реверсии, руб.	Vr	126625879	166519183

Таблица 4.36 - Вариант 2. Строительство производственно-складского здания

.

Фактор	Обозна- чение	Min значение	Max Значение	Среднее значение	37 540 816
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	354,35	391,65	Min значение	-23937427
Прогноз изменения ставки аренды	g	-20%	10%	Max значение	250804842
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	10%	Стандартное отклонение	46208014
Коэффициент операционных расходов	Koe	30,3%	35,75%	Коэффициент вариации	73%
Норма отдачи	Yo	26,79%	29,38%
Стоимость реверсии, руб.	Vr	55153677	100466784

Таблица 4.37 - Вариант 3. Строительство многофункционального здания.

Фактор	Обозна- Чение	Min значение	Max Значение	Среднее значение	56 164 180
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	547	629	Min значение	8239229
Прогноз изменения ставки аренды	G	-15%	10%	Max Значение	115628615
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	10%	Стандартное отклонение	22486954
Коэффициент операционных расходов	Koe	30,1%	37,28%	Коэффициент вариации	30%
Норма отдачи	Yo	25,64%	27,92%
Стоимость реверсии, руб.	Vr	92035724	111126071

Графическое представление результатов позволяет сделать выводы:

• вариант 3 имеет максимальную стоимость земельного участка, минимальный риск неопределенности и минимальный коэффициент вариации.

• вариант 3 даже в самом худшем случае приведет к стоимости не ниже, чем в других вариантах, следовательно, он оптимален.

Частота выпадения стоимости приведена на рис. 4.9.

Рис.4.9 Гистограмма распределения стоимости земли для трех вариантов

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для участка как свободного является строительство многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции)