- •Основы управления недвижимостью
- •1.Основные принципы и особенности управления недвижимостью
- •3.Участники процесса застройки и иные субъекты управления недвижимостью
- •2.Модели управления недвижимостью и характеристика этих элементов.
- •4.Стратегическое, тактическое и оперативное управление жилой и коммерческой недвижимостью.
- •Планирование и контроллинг
- •8.Планирование потребности в персонале на разных стадиях жизненного цикла недвижимости
- •6.Планирование и контроль, как функции управления недвижимостью.
- •7.Планирование затрат в недвижимости
- •9.Бюджетирование как инструмент планирования и контроллинга в недвижимости
- •10.Виды планов в процессе управления недвижимости, их взаимосвязь и классификация
- •11.Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен и мена жилыми помещениями; дарение и наследование жилья
- •12.Операции с недвижимостью в составе предприятия. Продажа имущества на аукционах
- •13.Экономическая сущность страхования; виды страховых рисков и методы их оценки
- •14.Страхование объектов незавершенного капитального строительства
- •15.Аренда недвижимости и рынок прав аренды: понятия и функции аренды; виды и формы
- •16.Страхование объектов недвижимости, передающихся в залог
- •Оценка собственности Оценка стоимости машин и оборудования
- •17.Особенности затратного подхода применительно к оценке стоимости машин и оборудования
- •18. Метод прямого сравнения продаж.
- •19. Особенности и последовательность доходного подхода к оценке стоимости машин и оборудования.
- •20. Особенности применения сравнительного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •21. Особенности применения доходного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •22. Особенности применения затратного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •24.Определение обоснованной рыночной стоимости предприятий и бизнеса затратными методами (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости).
- •23.Оценка ценового мультипликатора предприятия и бизнеса в рамках сравнительного подхода
- •25.Определение действительной стоимости компании и бизнеса методами доходного подхода к оценке (метод прямой капитализации, метод дисконтированных денежных потоков).
- •Экономика строительства
- •2. Классификация цен. Роль цен в системе хозяйствования и основные функции цены.
- •3. Государственные элементные сметные нормы (гэсн) на строительные работы. Территориальные единичные расценки (тер) на строительные работы.
- •4. Структура сметной стоимости строительства и смр. Сметное нормирование и система сметных норм. Методы определения цены строительной продукции
- •5. Состав проектно – сметной документации на строительство и порядок ее разработки. Договорные цены в строительстве.
- •6. Виды инвестиций в строительстве и их значение. Оценка эффективности реальных инвестиций.
- •7. Прогнозирование эффективности инвестиционной деятельности в строительстве. Определение индекса рентабельности инвестиций.
- •8. Основные производственные фонды строительного предприятия и эффективность их использования. Амортизация основных фондов. Лизинговые операции в строительстве.
- •9.Оборотные средства строительной организации. Определение потребности организации в оборотных средствах. Показатели эффективности использования оборотных средств и источники их формирования.
- •10. Кадры в строительстве. Производительность труда на предприятиях в строительной отрасли. Факторы и резервы роста производительности труда.
- •11. Организация оплаты труда в строительстве. Система оплаты труда на предприятиях строительной отрасли.
- •12. Себестоимость смр и ее виды
- •13. Прибыль и рентабельность в строительстве. Распределение и использование прибыли.
- •14. Классификация и экономическое обоснование налогов
- •Раздел 1. Общие положения. Виды налогов и сборов и условия установления налогов
- •Экономика недвижимости
- •1.Недвижимое имущество и его виды, классификация объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара.
- •2.Потребительские свойства земельных участков. Пользование участком лесного фонда
- •3.Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
- •4.Пользование участками недр и моря
- •5.Ипотека и ипотечное кредитование
- •Бухгалтерский учет
- •6.Сущность бухгалтерского учета. План счетов бухгалтерского учета
- •7.Бухгалтерский учет денежных средств и расчетов
- •8.Бухгалтерский учет производственных запасов
- •9.Бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов
- •10.Бухгалтерский учет расчетов с персоналом по оплате труда
- •11.Состав и структура финансовой бухгалтерской отчетности в строительстве
- •III. Экспертиза и инспектирование инвестиционных проектов;
- •1. Понятие «проект». Сущность управления проектами.
- •5. Отбор исполнителей проекта. Участники проекта.
- •2. Жизненный цикл проекта, фазы его осуществления
- •3. Типы проектов. Деятельность по обеспечению проектов. Оценка эффективности инвестиционных проектов.
- •4. Разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности и планирование.
- •6. Виды экспертизы проекта строительства.
- •7. Техническая и экологическая экспертиза участка застройки, зданий и сооружений.
- •9. Современные представления о зданиях как сложных инженерно-биологических системах с анализом их основных функций и обусловленных ими требований.
- •10. Анализ основных природно-климатических и техногенных воздействий на здания и обусловленных ими процессов в конструктивных элементах
- •11. Основные принципы нормирования – обеспечения – контроля – поддержания и восстановления параметров эксплуатационных качеств зданий.
- •Комплекс пэк Рациональность Комфортность
- •12. Старение и износ конструктивных элементов зданий, особенности развития их повреждений при силовых и не силовых (агрессивных) воздействиях
- •13. Коррозия бетонных и каменных конструкций
- •Коррозия бетонных конструкций
- •Коррозия каменных конструкций
- •19. Характерные дефекты и повреждения перекрытий зданий
- •14. Коррозия металлических конструкций
- •Типы коррозионных разрушении
- •Методы защиты
- •15. Деструкция полимерных материалов и конструкций
- •16.Характерные дефекты и повреждения деревянных конструкций
- •17. Характерные дефекты и повреждения фундаментов зданий и сооружений
- •18. Характерные дефекты и повреждения стен зданий
- •20. Характерные дефекты и повреждения крыш и кровель зданий
- •21. Оценка физического износа здания
- •22. Нормативная база, цели, задачи, порядок, методы обследования и оценки технического состояния зданий и сооружения
- •23. Содержание основных этапов работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений
- •24. Особенности обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений
- •25. Особенности обследования и оценки технического состояния ограждающих конструкций зданий
- •IV. Архитектура и градостроительство
- •1.Основные функциональные зоны города, их взаимосвязь.
- •2. Структурные единицы селитебной территории города, их отличия.
- •3. Управление процессом расселения и культурно-бытового обслуживания города.
- •4. Расположение промышленных предприятий в системе города, их классификация.
- •8. Понятие территориальной политики города.
- •5. Методы расчета прогнозной численности населения.
- •1. Метод трудового баланса:
- •2. Метод естественного прироста населения:
- •6. Факторы территориального роста городов.
- •7. Территориальное размещение промышленных территорий города и факторы их территориального развития.
- •9. Стадии градостроительного проектирования
- •10. Формирование систем расселения
- •12. История возникновения городов как объектов недвижимости
- •11. Классификация городов
- •13. Структурная модель городской среды
- •14. Планировочная структура городов и населенных мест
- •15. Экология и комплексная оценка территорий
- •Архитектура
- •16.Cущность архитектуры и ее задачи и влияние на экономическую оценку.
- •24. Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к общественным зданиям.
- •17 . Типы гражданских зданий - как объектов недвижимости.
- •18. Типы производственных зданий и их размещение в планировочной структуре города.
- •19. Основные приемы архитектурной композиции.
- •20. Вертикальные ограждающие конструкции, классификация, назначение, основные архитектурные требования.
- •21 Крыши и мансарды, классификация, назначение, основные архитектурно-градостроительные требования.
- •22 Балконы, лоджии, эркеры, их назначение, конструкции, роль в архитектурной пластике зданий.
- •23 Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к жилым зданиям.
- •V. Строительные конструкции железобетонные конструкции
- •1. Для чего нужна рабочая, монтажная, поперечная, наклонная и конструктивная арматура.
- •2. Классы и марки бетона, класс и экономика бетона.
- •3. Виды арматуры, механические свойства арматурных сталей.
- •5. Две группы предельных состояний, основные положения расчета.
- •4. Нормативные и расчетные нагрузки и сопротивления бетона и арматуры.
- •6. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с одиночной арматурой, уравнения равновесия, условия прочности.
- •7. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с двойной арматурой, условия прочности.
- •8. Два случая расчета тавровых сечений изгибаемых элементов, определение положения границы сжатой зоны.
- •9. Тавровое сечение изгибаемых элементов, условие прочности.
- •10. Предварительное напряжение, виды, способы.
- •11. Сталь, ее свойства и характеристики
- •12. Нормативные и расчетные нагрузки. Сочетания нагрузок.
- •14.Компоновка балочных конструкций. Сопряжение балок в балочных клетках.
- •17.Типы сечений центрально-сжатых колонн. Подбор сечения сплошных центрально-сжатых колонн.
- •18.Классификация ферм.
- •Конструкции из дерева и пластмасс.
- •19. Расчет центрально-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •20. Расчет внецентренно-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •21. Расчет внецентренно – сжатых элементов деревянных конструкций.
- •23. Соединения элементов конструкций. Общие положения, классификация.
- •22. Расчет изгибаемых элементов деревянных конструкций.
- •24. Нагельные соединения.
- •25. Конструктивные решения и основные положения расчета настилов.
- •VI. Организация и технология строительного производства
- •1.Основные понятия: захватка, фронт работ, рабочее место, рабочая зона, норма времени, норма выработки
- •2.Земляные работы. Способы разработки грунта.
- •2. Разработка грунта многоковшовыми экскаваторами
- •2. Переработка грунта гидромеханическим методом
- •3. Разработка грунта бурением
- •4. Разработка грунта взрывом
- •5. Разработка грунта бестраншейным методом
- •3. Способы закрепления грунтов
- •4. Основные типы фундаментов. Фундаменты мелкого заложения.
- •5. Классификация свай. Способы погружения свай
- •6. Каменные работы. Бутовая и бутобетонная кладка
- •7. Правила разрезки каменной кладки, способы укладки кирпича
- •8. Методы и способы монтажа. Раскладка конструкций.
- •9. Способы монтажа колонн. Описать технологический процесс монтажа колонн.
- •10. Описать технологический процесс монтажа балок, ферм и плит покрытия
- •11. Устройство монолитных покрытий полов: бетонных, мозаичных, металлоцементных
- •12. Штукатурные работы: классификация штукатурок по назначению, по качеству отделки
- •15. Проектные и изыскательские организации строительного комплекса.
- •13. Технологический процесс устройства кровли из рулонных материалов
- •16. Организационно-технологическая документация в строительстве, разработка и состав пос.
- •17.Подготовка к строительству объекта: внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы. Требования к подготовительным работам.
- •18.Состав ппр на строительство объекта. Стройгенплан, его состав, порядок разработки и назначение.
- •19. Состав календарного плана строительного объекта.
- •20. Размещение и привязка монтажных кранов
- •22.Временное водоснабжение и канализация стройплощадки.
- •23.Параметры временных дорог на стройплощадке.
- •24.Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях на стройплощадке.
- •25.Расчет складов на стадии разработки пос и ппр.
25.Определение действительной стоимости компании и бизнеса методами доходного подхода к оценке (метод прямой капитализации, метод дисконтированных денежных потоков).
Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанные на определении доходов от объекта оценки. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом значение имеет продолжительность периода получения дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Динамика стоимости компании, определяемая доходным подходом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д.
При определении рыночной стоимости бизнеса предприятия учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем.
Преимущество доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия(условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие и т.д.)
Оценка бизнеса с применением методов доходного подхода основана на принципе, что потенциальный покупатель не заплатить за долю е предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов в будущем.
Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основные методы — это:
— метод капитализации дохода;
— метод дисконтирования денежных потоков.
При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в последующие прогнозные годы (в случае применения метода дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода).
Метод используется при оценке предприятий, успевших накопить активы, приносящих стабильный доход.
Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
V = D/R,
где V – стоимость бизнеса; D– чистый доход за год; R – коэффициент капитализации.
Этапы метода капитализации дохода:
1) обоснование стабильности получения доходов - проводится на основе анализа финансовой отчетности
2) выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока. Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.
3) определение величины капитализируемого дохода. В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана: величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки; средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.
4) расчет ставки капитализации. Ставка капитализации — коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Ставка капитализации характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества. Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования. Для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода (денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.
5) капитализация дохода.
6) внесение итоговых поправок.
Различают два основных метода прогнозирования дохода:
1) поэлементный (косвенный) метод, когда прогнозируется каждая составляющая денежного потока с учетом планов руководства, инвестиционных проектов, выявленных тенденций, для отдельных элементов возможна экстраполяция и т.п.;
2) целостный (прямой) метод, когда рассчитываются величины денежного потока за предшествующие три — пять лет с их дальнейшей экстраполяцией или по согласованию с администрацией предприятия прогнозируется темп роста денежного потока в целом.
В сегодняшних условиях в связи с недостаточностью информации оценщики применяют более упрощенные методы прогнозирования:
— метод среднеарифметической,
— метод средневзвешенной,
— экстраполяция.
Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, когда предприятия реализуют влияющий на денежные потоки инвестиционный проект или являются молодыми, применяется метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков — определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода. Расчеты проводятся по формуле:
где PV— текущая стоимость;
CF— доход n-го периода;
FV— реверсия
DR — ставка дисконтирования;
n— последний год прогнозного периода
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:
1) выбор модели денежного потока;
2) определение длительности прогнозного периода;
3) ретроспективный анализ и прогноз;
4) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;
5) определение ставки дисконтирования;
6) расчет величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии);
7) расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии;
8) внесение заключительных поправок.
Денежные потоки — разница между притоками и оттоками средств на предприятии. При оценке бизнеса применяют 1 из 2 моделей денежного потока: денежный поток для собственного капитала или денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток)
Основное обстоятельство, учитываемое при выборе того или иного вида денежного потока: если прибыль (или денежный поток) предприятия формируется в основном за счет собственных средств без значительных задолженностей, то для оценки предприятия используется денежный поток для собственного капитала; если прибыль формируется в значительной части за счет привлечения для производства заемных средств, предприятие целесообразнее оценивать с применением модели денежного потока для всего инвестированного капитала, т.е. без учета платы по процентам и изменений по долгосрочным обязательствам.
Длительность прогнозного периода определяется с учетом планов руководства по развитию (ликвидации) предприятия в ближайшие годы, динамики стоимостных показателей (выручки, себестоимости, прибыли, цен), тенденций изменения спроса, объемов производства и продаж. Из-за сложности прогнозирования при оценке российских предприятий прогнозный период обычно устанавливается равным трем годам. Точнее спрогнозировать доходы на несколько десятков и более лет сложно, поэтому срок дальнейшего существования предприятия делится
на две части:
1) прогнозный период, когда оценщик достаточно точно прогнозирует динамику денежных потоков;
2) постпрогнозный период, когда учитывается усредненный темп роста денежных потоков предприятия на весь оставшийся срок его жизни.
Ставка дисконтирования — коэффициент пересчета, используемый для приведения будущего денежного потока в текущую стоимость на дату оценки, отражающий ожидаемую или требуемую инвестором (покупателем предприятия) ставку дохода.
В зависимости от выбранной модели денежного потока применяют различные методы определения ставки дисконтирования. Для денежного потока для собственного капитала применяют 2 метода: метод кумулятивного построения и метод оценки капитальных активов. Основаны на том, что инвестор готов идти на риск только в том случае, если это сулит дополнительную выгоду по сравнению с безрисковыми вложениями.
Для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконтирования, определяемая как средневзвешенная стоимость капитала. Средневзвешенная стоимость капитала — расходы, связанные
с привлечением собственного и заемного капиталов.
Чтобы учесть доходы, которые может принести бизнес за пределами периода прогнозирования, определяется стоимость реверсии.
Реверсия — это:
— доход от возможной перепродажи имущества (предприятия) в конце периода прогнозирования;
— стоимость имущества (предприятия) на конец прогнозного периода.
Основным способом определения стоимости предприятия на конец прогнозного периода является применение модели Гордона. Модель Гордона — определение стоимости бизнеса капитализацией дохода первого постпрогнозного года по ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы роста денежного потока. Модель Гордона служит способом предварительной или приближенной оценки стоимости предприятия.
Расчеты проводятся по формуле:
Модель Гордона, расчет текущей стоимости денежных потоков и реверсии.
П. ЭКОНОМИКА ОТРАСЛИ