7.Планирование затрат в недвижимости

Затраты представляют собой сумму издержек и трат на производство продукции. Затраты включают в себя себестоимость продукции.

С/С=(М+ОТ+ЭММ)+(КР+УР) где

М – материальные расходы

От – оплата труда

ЭММ – эксплуатация машин и механизмов

КР – коммерческие расходы

УР – управленческие расходы

М, ОТ, и ЭММ – прямые затраты (условно переменные)

КР и УР – косвенные затраты (условно постоянные)

Условно переменные затраты – затраты меняющиеся с изменением объема выпускаемой продукции.

Условно постоянные затраты – затраты, которые не зависят от объема продукции.

Зная себестоимость продукции и величину расходов можно построить график и определить точку безубыточности для организации.

В цену продукции входят: себестоимость, порог рентабельности и НДС.

Затраты на производство продукции можно планировать в зависимости от того по какой цене заказчик согласен приобрести данную продукцию и чему равны плановые накопления.

При планировании затрат используется нормативная документация:

- СНиП

- ГОСТ

- ЕНИР и т.д.

Смешанные затраты – затраты, которые изменяются при изменении объема производства, но в отличии от переменных затрат не в прямой пропорции (затраты на э/э)

Прямые – затраты отношение которых к конкретному объекту калькуляции прослеживается непосредственно (основные материалы, з/п рабочим)

Косвенные – кот. невозможно непосредственно отождествлять с конкретным объектом калькуляции.

Полностью регулируемые- отраж-щие четкую взаимосвязь между входом и выходом пр-са пр-ва

Частично регулируемые – в результате решений принимаемых руководителем (реклама, маркетинг)

Слабо регулируемые – на вел-ну которых невозможно воздействовать в краткосрочном периоде (стр-во проз-х помещений)

Затраты необходимо рассматривать в нескольких аспектах: по стадиям технологического процесса, по стадиям затрат, по видам продукции, по центрам ответственности, по динамике затрат, по отношению к объему выпуска, по степени регулируемости затрат.

Классификация методов учета затрат, используемых в системе контроллинга.

1. По объектам учёта:

   1. по видам затрат

   2. по центрам затрат

   3. учёи диф. по базам расперед. затрат

2. По полноте включенных затрат в себестоимость:

   1. по полной себестоимости (все затарты п/п)

   2. по усечённой себестоимости

3. По интропритации принятия затрат:

   1. учёт по фактической себестоимости

   2. учёт по нормативной себестоимости

   3. учёт по плановой себестоимости (стандарт-хостинг)

4. По характеру данных:

   1. прошлые

   2. настоящие

   3. будущие

9.Бюджетирование как инструмент планирования и контроллинга в недвижимости

Бюджет – смета доходов и расходов фирмы.

Составление бюджетов является неотъемлемым элементом общего процесса планирования. Бюджеты решают задачи распределения редких экономических ресурсов, находящихся в распоряжении организации.

Составление бюджетов включает следующие этапы:

• Установление общей цели развития организации;

• Конкретизация общих целей и определение задач для каждого отдельного подразделения;

• Анализ подготовленных бюджетов, их корректировку;

• Подготовку итоговых бюджетов.

Бюджетирование применяется при оперативном или тактическом управлении.

Бюджетирование состоит из:

1. Текущих бюджетов

2. Финансовых планов(составляются с целью улучшения финансового состояния организации, включает прогнозный баланс и план капиталовложений)

К текущим бюджетам относятся:

• Бюджет реализации (указ-ся прогноз сбыта по видам продукции в натуральном и стоимостном выражении - это прогноз будущих доходов, он является основой для всех остальных бюджетов )

• Бюджет производства (производственная программа) составляется по видам продукции

• Бюджет переходящих запасов (включает в себя запасы готовой и незавершенной продукции для непрерывности производства)

• - бюджет потребности в материалах (цель: определить кол-во материалов, необх. для производства запланированного объема продукции и кол-во материалов, которое необходимо закупить в течении планир. периода)

• - бюджет прямых затрат на оплату труда (составляется на базе производ. программы, определяется как Объём производства каждого вида продукции * трудоемкость видовпродукции * стоимость одного человека-час)

-бюджет общепроизводственных расходов. Включают в себя цеховые затраты и расходы на сод-е и эксплуатацию обор-я (вспомог-ые мат-лы, энергозатраты, ФОТ, ремонт и техобслуживание, амортизация, отчисления)

• цеховой себестоимости продукции (сводит воедино затарты на материалы, зп, организ. подготовки участков с учётом изменением запасов незавершенного производства. Структура бюджетов зависит от метода управлен. учета себестоимости, принимаемого на п/п, т.е. входит постоянные затарты в себестоимость продукции)

• коммерческих расходов (включает издержки текущего аппарата, связанные с реализацией продукции, маркетин. деят-ти, иследов. рынка, мероприятия по стимулированию сбыта, реклама, заключ. договоров с потребит. итп)

• общехозяйственных расходов (составляют по тому же принципу, что и бюджет общепроизвод. расходов)

• прибыли и убытков (представляет собой прогноз лтчёта о прибыли и убытках. Аккумулирует в себе информацию из всех других бюджетов, сведения о выручке, переем. и пост. затраты и тд)

Прогнозный баланс (Форма бюджетов представляет собой таблицу, в которой указываются показатели и их значение в фактический и плановый год.)

Гибкий бюджет показывает размеры затрат их результаты при различном объеме деятельности соответ. центра ответ-ти. В зависимости от объёма деятельности, переменные или смешанные затраты меняются, а постоянные остаются неизменными. Поэтому в гибком бюджете указывается ставка переменных затрат на единицу продукции и прирост смешанных затрат на единицу прироста объема продукции. он наилучшем образом подходит для центров полностью регулируемых затрат, а также для центров выручки.

По принципу гибкого бюджета планируют выручку, затраты на осн. материалы, сдельную з/п.

Фиксированный бюджет не менятся в зависимости от уровня деловой активности, его используют для планирования частичнорегулир. затрат, которые не зависят непосредственно от объема выпуска.

Выделяют разновидности:

1. Бюджет « от достигнутого», составляют на основе статистике прошлых периодов с учётом возможного изменения. ПР. общехоз. расходы

2. Бюджет с проработкой дополнительных вариантов, в отличии от 1 в том, что рассматривается варианты увелич./умен. затрат на 5, 10 %

3. Бюджеты «с нуля», являются наиболее сложными из фиксированных бюджетов и выполняют след. этапы составления:

   1. определяются цели для всех видов деятельности

   2. устан. критерии достижения цели

   3. исследование альтернативных вариантов, ведение каждого из видов деятельности

   4. оценка эффекта от каждогоиз вариантов по устан. критериям (% прибыли, % качест. изделий, техн. хар-ки)

   5. оценка затрат для каждого из вариантов

   6. оценка возможных уровней ассигнования

   7. определение факторов ограничивающих обьём деятельности центра ответ-ти (трудоёмкость, мощность оборуд., деф. ресурсов)

   8. формирование оптимального набора видов деятельности.