5.Ипотека и ипотечное кредитование

Ипотека - залог недвижимого имущества для получения ссуды. Договор об ипотеке – это такой договор, по которому одна сторона – залогодержатель – имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими его кредиторами, за изъятиями, предусмотренными федеральным законом.

Предметом ипотеки могут быть:

• предприятие как единый имущественный комплекс (необходимо согласие собственника);

• здания, сооружения с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка и право аренды земельного участка, на котором находится объект;

• жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящих из изолированных комнат;

• гостиницы, дачи, и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания;

• воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания;

• незавершенные строительством объекты, материалы и оборудования, которые заготовлены для их строительства;

• участки недр и др.

В договоре об ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, место нахождения с достаточным для идентификации описанием. В тексте договора должны быть указаны права, в силу которых имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименования органа гос. регистрации.

Сторонами договора являются залогодатель и залогодержатель (ипотечные кредиторы).

Залогодатель - юридическое или физическое лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

Залогодержатель - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.

Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Он вступает в силу только после государственной регистрации.

Права и обязанности залогодателя.

В соответствии с Законом об ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным имуществом в соответствии с его назначением.

Залогодатель вправе извлекать плоды и доходы из заложенного имущества, на которое залогодержатель не имеет прав, если иное не предусмотрено договором.

Залогодатель может отчуждать заложенное по договору недвижимое имущество другим лицам путем продажи, дарения, обмена – но с согласия залогодержателя и с уведомлением приобретателей о том, что имущество заложено.

Залогодатель имеет право завещать заложенное имущество.

На приобретателя имущества, обремененного залогом, переходят обязанности по договору ипотеки.

Без согласия залогодержателя залогодатель может сдавать заложенное имущество в аренду, передавать во временное безвозмездное пользование, но при условии, что:

• срок предоставления имущества в пользование не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;

• цели предоставления имущества в пользование соответствуют его назначению;

• при обращении взыскания на заложенное имущество прекращается его аренда.

Основные обязанности залогодателя сводятся к поддержанию заложенного имущества в исправном состоянии и несении расходов по его содержанию до прекращения ипотеки, если договором не установлено иное, к производству текущего и капитального ремонта в срок.

Залогодатель обязан также страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости на случай утраты и повреждения, если иные условия страхования не предусмотрены договором.

Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.

Права залогодержателя.

Залогодержатель имеет право:

• удостоверить свои права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке по закладной, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке;

• на удовлетворение своего требования по обеспеченному ипотекой обязательству непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества;

• истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество, оказавшееся в незаконном владении третьих лиц, из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя;

• проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного недвижимого имущества, в том числе переданного залогодателем на время во владение третьих лиц;

• передать свои права по договору об ипотеке другому лицу (если договором не установлено иное), которое становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Ипотечный кредит отличается от других видов кредитов, которые тоже могут обеспечиваться ипотекой:

1. целевым назначением (предоставляется для покупки или строительства жилья)

2. предметом залога (им является приобретаемое или построенное жилье).

Ипотечное кредитование — предоставление кредитными организациями гражданам кредитов для оплаты строительства или покупки жилых помещений под залог именно этого жилого помещения в качестве обеспечения исполнения кредитного обязательства.

При законной ипотеки, ипотека вступает в силу с момента государственной регистрации договора купли-продажи этого дома, квартиры, по которому приобретателем выступает залогодатель. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет сумм кредита, и до полного погашения кредита, приобретенное жилье в силу закона считается находящимся в залоге и приобретатель этого жилья не вправе его отчуждать без разрешения банка.

Возможно оформление ипотечного кредита самостоятельным договором об ипотеке (когда у заемщика уже есть какое-то жилое помещение, которое он закладывает в обеспечение получаемого кредита), так и трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения между продавцом жилого помещения, его покупателем (залогодателем) и залогодержателем (банком).