- •Основы управления недвижимостью
- •1.Основные принципы и особенности управления недвижимостью
- •3.Участники процесса застройки и иные субъекты управления недвижимостью
- •2.Модели управления недвижимостью и характеристика этих элементов.
- •4.Стратегическое, тактическое и оперативное управление жилой и коммерческой недвижимостью.
- •Планирование и контроллинг
- •8.Планирование потребности в персонале на разных стадиях жизненного цикла недвижимости
- •6.Планирование и контроль, как функции управления недвижимостью.
- •7.Планирование затрат в недвижимости
- •9.Бюджетирование как инструмент планирования и контроллинга в недвижимости
- •10.Виды планов в процессе управления недвижимости, их взаимосвязь и классификация
- •11.Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен и мена жилыми помещениями; дарение и наследование жилья
- •12.Операции с недвижимостью в составе предприятия. Продажа имущества на аукционах
- •13.Экономическая сущность страхования; виды страховых рисков и методы их оценки
- •14.Страхование объектов незавершенного капитального строительства
- •15.Аренда недвижимости и рынок прав аренды: понятия и функции аренды; виды и формы
- •16.Страхование объектов недвижимости, передающихся в залог
- •Оценка собственности Оценка стоимости машин и оборудования
- •17.Особенности затратного подхода применительно к оценке стоимости машин и оборудования
- •18. Метод прямого сравнения продаж.
- •19. Особенности и последовательность доходного подхода к оценке стоимости машин и оборудования.
- •20. Особенности применения сравнительного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •21. Особенности применения доходного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •22. Особенности применения затратного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •24.Определение обоснованной рыночной стоимости предприятий и бизнеса затратными методами (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости).
- •23.Оценка ценового мультипликатора предприятия и бизнеса в рамках сравнительного подхода
- •25.Определение действительной стоимости компании и бизнеса методами доходного подхода к оценке (метод прямой капитализации, метод дисконтированных денежных потоков).
- •Экономика строительства
- •2. Классификация цен. Роль цен в системе хозяйствования и основные функции цены.
- •3. Государственные элементные сметные нормы (гэсн) на строительные работы. Территориальные единичные расценки (тер) на строительные работы.
- •4. Структура сметной стоимости строительства и смр. Сметное нормирование и система сметных норм. Методы определения цены строительной продукции
- •5. Состав проектно – сметной документации на строительство и порядок ее разработки. Договорные цены в строительстве.
- •6. Виды инвестиций в строительстве и их значение. Оценка эффективности реальных инвестиций.
- •7. Прогнозирование эффективности инвестиционной деятельности в строительстве. Определение индекса рентабельности инвестиций.
- •8. Основные производственные фонды строительного предприятия и эффективность их использования. Амортизация основных фондов. Лизинговые операции в строительстве.
- •9.Оборотные средства строительной организации. Определение потребности организации в оборотных средствах. Показатели эффективности использования оборотных средств и источники их формирования.
- •10. Кадры в строительстве. Производительность труда на предприятиях в строительной отрасли. Факторы и резервы роста производительности труда.
- •11. Организация оплаты труда в строительстве. Система оплаты труда на предприятиях строительной отрасли.
- •12. Себестоимость смр и ее виды
- •13. Прибыль и рентабельность в строительстве. Распределение и использование прибыли.
- •14. Классификация и экономическое обоснование налогов
- •Раздел 1. Общие положения. Виды налогов и сборов и условия установления налогов
- •Экономика недвижимости
- •1.Недвижимое имущество и его виды, классификация объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара.
- •2.Потребительские свойства земельных участков. Пользование участком лесного фонда
- •3.Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
- •4.Пользование участками недр и моря
- •5.Ипотека и ипотечное кредитование
- •Бухгалтерский учет
- •6.Сущность бухгалтерского учета. План счетов бухгалтерского учета
- •7.Бухгалтерский учет денежных средств и расчетов
- •8.Бухгалтерский учет производственных запасов
- •9.Бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов
- •10.Бухгалтерский учет расчетов с персоналом по оплате труда
- •11.Состав и структура финансовой бухгалтерской отчетности в строительстве
- •III. Экспертиза и инспектирование инвестиционных проектов;
- •1. Понятие «проект». Сущность управления проектами.
- •5. Отбор исполнителей проекта. Участники проекта.
- •2. Жизненный цикл проекта, фазы его осуществления
- •3. Типы проектов. Деятельность по обеспечению проектов. Оценка эффективности инвестиционных проектов.
- •4. Разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности и планирование.
- •6. Виды экспертизы проекта строительства.
- •7. Техническая и экологическая экспертиза участка застройки, зданий и сооружений.
- •9. Современные представления о зданиях как сложных инженерно-биологических системах с анализом их основных функций и обусловленных ими требований.
- •10. Анализ основных природно-климатических и техногенных воздействий на здания и обусловленных ими процессов в конструктивных элементах
- •11. Основные принципы нормирования – обеспечения – контроля – поддержания и восстановления параметров эксплуатационных качеств зданий.
- •Комплекс пэк Рациональность Комфортность
- •12. Старение и износ конструктивных элементов зданий, особенности развития их повреждений при силовых и не силовых (агрессивных) воздействиях
- •13. Коррозия бетонных и каменных конструкций
- •Коррозия бетонных конструкций
- •Коррозия каменных конструкций
- •19. Характерные дефекты и повреждения перекрытий зданий
- •14. Коррозия металлических конструкций
- •Типы коррозионных разрушении
- •Методы защиты
- •15. Деструкция полимерных материалов и конструкций
- •16.Характерные дефекты и повреждения деревянных конструкций
- •17. Характерные дефекты и повреждения фундаментов зданий и сооружений
- •18. Характерные дефекты и повреждения стен зданий
- •20. Характерные дефекты и повреждения крыш и кровель зданий
- •21. Оценка физического износа здания
- •22. Нормативная база, цели, задачи, порядок, методы обследования и оценки технического состояния зданий и сооружения
- •23. Содержание основных этапов работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений
- •24. Особенности обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений
- •25. Особенности обследования и оценки технического состояния ограждающих конструкций зданий
- •IV. Архитектура и градостроительство
- •1.Основные функциональные зоны города, их взаимосвязь.
- •2. Структурные единицы селитебной территории города, их отличия.
- •3. Управление процессом расселения и культурно-бытового обслуживания города.
- •4. Расположение промышленных предприятий в системе города, их классификация.
- •8. Понятие территориальной политики города.
- •5. Методы расчета прогнозной численности населения.
- •1. Метод трудового баланса:
- •2. Метод естественного прироста населения:
- •6. Факторы территориального роста городов.
- •7. Территориальное размещение промышленных территорий города и факторы их территориального развития.
- •9. Стадии градостроительного проектирования
- •10. Формирование систем расселения
- •12. История возникновения городов как объектов недвижимости
- •11. Классификация городов
- •13. Структурная модель городской среды
- •14. Планировочная структура городов и населенных мест
- •15. Экология и комплексная оценка территорий
- •Архитектура
- •16.Cущность архитектуры и ее задачи и влияние на экономическую оценку.
- •24. Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к общественным зданиям.
- •17 . Типы гражданских зданий - как объектов недвижимости.
- •18. Типы производственных зданий и их размещение в планировочной структуре города.
- •19. Основные приемы архитектурной композиции.
- •20. Вертикальные ограждающие конструкции, классификация, назначение, основные архитектурные требования.
- •21 Крыши и мансарды, классификация, назначение, основные архитектурно-градостроительные требования.
- •22 Балконы, лоджии, эркеры, их назначение, конструкции, роль в архитектурной пластике зданий.
- •23 Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к жилым зданиям.
- •V. Строительные конструкции железобетонные конструкции
- •1. Для чего нужна рабочая, монтажная, поперечная, наклонная и конструктивная арматура.
- •2. Классы и марки бетона, класс и экономика бетона.
- •3. Виды арматуры, механические свойства арматурных сталей.
- •5. Две группы предельных состояний, основные положения расчета.
- •4. Нормативные и расчетные нагрузки и сопротивления бетона и арматуры.
- •6. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с одиночной арматурой, уравнения равновесия, условия прочности.
- •7. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с двойной арматурой, условия прочности.
- •8. Два случая расчета тавровых сечений изгибаемых элементов, определение положения границы сжатой зоны.
- •9. Тавровое сечение изгибаемых элементов, условие прочности.
- •10. Предварительное напряжение, виды, способы.
- •11. Сталь, ее свойства и характеристики
- •12. Нормативные и расчетные нагрузки. Сочетания нагрузок.
- •14.Компоновка балочных конструкций. Сопряжение балок в балочных клетках.
- •17.Типы сечений центрально-сжатых колонн. Подбор сечения сплошных центрально-сжатых колонн.
- •18.Классификация ферм.
- •Конструкции из дерева и пластмасс.
- •19. Расчет центрально-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •20. Расчет внецентренно-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •21. Расчет внецентренно – сжатых элементов деревянных конструкций.
- •23. Соединения элементов конструкций. Общие положения, классификация.
- •22. Расчет изгибаемых элементов деревянных конструкций.
- •24. Нагельные соединения.
- •25. Конструктивные решения и основные положения расчета настилов.
- •VI. Организация и технология строительного производства
- •1.Основные понятия: захватка, фронт работ, рабочее место, рабочая зона, норма времени, норма выработки
- •2.Земляные работы. Способы разработки грунта.
- •2. Разработка грунта многоковшовыми экскаваторами
- •2. Переработка грунта гидромеханическим методом
- •3. Разработка грунта бурением
- •4. Разработка грунта взрывом
- •5. Разработка грунта бестраншейным методом
- •3. Способы закрепления грунтов
- •4. Основные типы фундаментов. Фундаменты мелкого заложения.
- •5. Классификация свай. Способы погружения свай
- •6. Каменные работы. Бутовая и бутобетонная кладка
- •7. Правила разрезки каменной кладки, способы укладки кирпича
- •8. Методы и способы монтажа. Раскладка конструкций.
- •9. Способы монтажа колонн. Описать технологический процесс монтажа колонн.
- •10. Описать технологический процесс монтажа балок, ферм и плит покрытия
- •11. Устройство монолитных покрытий полов: бетонных, мозаичных, металлоцементных
- •12. Штукатурные работы: классификация штукатурок по назначению, по качеству отделки
- •15. Проектные и изыскательские организации строительного комплекса.
- •13. Технологический процесс устройства кровли из рулонных материалов
- •16. Организационно-технологическая документация в строительстве, разработка и состав пос.
- •17.Подготовка к строительству объекта: внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы. Требования к подготовительным работам.
- •18.Состав ппр на строительство объекта. Стройгенплан, его состав, порядок разработки и назначение.
- •19. Состав календарного плана строительного объекта.
- •20. Размещение и привязка монтажных кранов
- •22.Временное водоснабжение и канализация стройплощадки.
- •23.Параметры временных дорог на стройплощадке.
- •24.Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях на стройплощадке.
- •25.Расчет складов на стадии разработки пос и ппр.
12. Себестоимость смр и ее виды
Себестоимость (СС) продукции выражает в денежной форме все затраты строительной организации, связанные с производством и реализацией продукции.
СС СМР – денежные затраты строительной организации на выполнение СМР.
В строительстве используется:
-плановая СС – прогноз величины затрат строит. орг-и на выполнение конкретного комплекса СМР.
- фактическая СС- сумма затрат, произведенных строительной организацией в ходе выполнения определенного вида работ, определяется по данным бухучета.
- сметная СС – определяется в процессе разработки проектно-сметной документации по сметным нормам и текущим ценам на момент ее расчета.
Соотношение между отдельными статьями и элементами затрат называют и элементами затрат называют структурой СС работ.
Распределение СС СМР может быть выполнено в виде распределения по элементам затрат:
- на материальные затраты
- на затраты оплаты труда
- отчисления на социальные нужды
- амортизация основных средств
- прочие затраты
СС СМР = прямые затраты + накладные расходы
Прямые затраты: стоимость материалов, деталей, конструкций; оплата труда рабочих; эксплуатация строительных машин и механизмов.
Накладные расходы: административно-хозяйственные расходы; расходы на обслуживание работников строительства; расходы на организацию работ на строительной площадке.
Текущие затраты – расходы, которые зависят от объемов работ, количества выпускаемой продукции и услуг.
Единовременные затраты – те, которые производятся периодически или однократно.
При сокращение срока строительства происходит экономия постоянной части накладных расходов, т.е. снижаются административно-хозяйственные расходы, затраты на содержание бытовых помещений, снижаются расходы на содержание пожарной и сторожевой охраны и на содержание стройплощадки.
Экономия или перерасход постоянной части накладных расходов определяется по формуле:
Энр = Ну*(1-Тф/Тн)
Ну – постоянная часть накладных расходов (примерно 50% всех накладных расходов)
Тф, Тн – фактическая и нормативная продолжительность строительства объектов.
13. Прибыль и рентабельность в строительстве. Распределение и использование прибыли.
Доход – обобщающий показатель экономического развития, который является результатом производственного процесса за определенный период времени.
Доходами организации признается повышение экономических выгод в результате поступления активов и погашение обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации.
Экономическая выгода организации – валовый доход, который представляет собой разницу между выручкой от реализации строительной продукции и материальными затратами.
В зависимости от характера и условий получения, а также направлений деятельности организации доходы подразделяются:
1. Доходы от обычных видов деятельности. Для строительной организации ими являются: выручка от сдачи заказчику объекта или работ; поступления, связанные с выполнением СМР и оказанием услуг.
2. Операционные доходы:
- поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование активов предприятия
- поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций
- прибыль от совместной деятельности
- поступления от продажи основных средств и полученные %.
3. Внереализационные доходы:
-штрафы, пени, неустойки за нарушение договорных обязательств
- курсовые разницы
- прибыль прошлых лет, выявленная в отчетном году
- суммы кредиторской и дебиторской задолжности, по которой истек срок исковой давности.
На предприятии может быть положительный финансовый результат – прибыль, и отрицательный финансовый результат – убыток.
Прибыль бывает:
1. Сметная – определяется при разработке проектно-сметной документации на строительство объекта. Сметная прибыль в строительстве может называется плановыми накоплениями.
Плановые накопления определяется нормативным методом в % от принятой базы исчисления. Установлены общеотраслевые нормативы сметной прибыли к ФОТ рабочих – строителей и рабочих, которые обслуживают рабочие машины и механизмы.
При строительстве и реконструкции -65%
При ремонтно-строительных работах –около 50%.
2. Плановая –прогнозируемая сумма прибыли, которая определяется при разработке бизнес-плана строительной организации
Нпл = Нп+Э+К
Нп- плановые накопления
Э – плановая экономия от снижения СС работ
К – компенсационные доплаты сверх сметной стоимости
3. Фактическая прибыль – разница между выручкой от реализацией и затратами на производства и реализацию продукции
Пф = Цд- Нндс- Сф
Цд –договорная цена объекта строительства
Нндс – налог на добавленную стоимость
Сф – фактическая себестоимость выполненных работ
Выручка формируется в результате деятельности предприятия по 3 направлениям:
1- от основной деятельности – получается от реализации продукции, выполненных работ и оказанных услуг
2 – от инвестиционной деятельности – финансовый результат от продажи внеоборотных активов и реализации ценных бумаг.
3 – от финансовой деятельности – включает результат от размещения среди инвесторов облигаций и акций предприятия.
Законодательство позволяет отражать 2 методами выручку от реализации продукции:
- по отгрузке товаров (метод начислений)
- по мере оплат (кассовый метод)
Распределение и использование прибыли
Объектом распределения является балансовая прибыль предприятия. Под распределением прибыли понимается ее направление в бюджет и по статьям использования.
Принципы распределения прибыли:
1. Прибыль, получаемая предприятием от производственно-хозяйственной деятельности и финансовой деятельности, распределяется между государством и предприятием
2. Прибыль для государства поступает в соответствующие бюджеты в виде налогов и сборов
3. Прибыль, которая остается в распоряжении предприятия, направляется на накопление (капитализация), которое обеспечивает дальнейшее развитие предприятия.
Процесс формирования прибыли:
1. валовая прибыль (ВП): ВП= П-СС
П - прибыль
СС-себестоимость
2. Прибыль от продаж = ВП – комер. расходы – управленч. расходы
3. Прибыль до налогообложения:
Пдн = прибыль от продаж + операционные доходы – операционные расходы + внереализационные доходы – внереализационные расходы
4. Прибыль от обычной деятельности: Под = Пдн – налог на прибыль
5. Чистая нераспределенная прибыль = Под + чрезвычайные доходы – чрезвычайные расходы
Результативность деятельности строительного предприятия может оцениваться в абсолютных (прибыль) и относительных (рентабельность) показателях.
В строительстве различают:
1. сметный уровень рентабельности – характеризует отношение сметной прибыли (плановых накоплений) к сметной стоимости объекта
Рсм = (Нпл/Соб)*100%
2. Плановый уровень рентабельности
Рпл =(Ппл/Цд)*100%
Ппл – плановая прибыль
Цд – договорная цена объекта
3. Фактический уровень рентабельности
Рф = (Пф/Сф)*100%
Пф- фактическая прибыль от сдачи объекта с учетом экономии
Сф – фактическая стоимость строительства объекта
Показатели рентабельности:
1. Рентабельность собственного капитала – позволяет определить эффективность использования капитала, инвестированного собственниками и сравнить этот показатель с возможным получением дохода от вложения средств в другие ценные бумаги
Рск = (чистая прибыль предприятия/средняя стоимость собственного капитала)*100%
2. Рентабельность реализуемой продукции – характеризует конкурентоспособность продукции
Ррп =(чистая прибыль/выручка от реализации продукции)*100%
3. Рентабельность основной деятельности – оценивает эффективность издержек предприятия на производство СМР
Род = (прибыль от продаж/затраты на производство реализуемой продукции)*100%
4. Рентабельность инвестиций – оценивает эффективность управления инвестициями
Ри = (прибыль до налогообложения/ (собственный капитал + долгосрочные обязательства))*100%
5. Рентабельность активов - определяет величину прибыли на каждый вложенный рубль в имущество предприятия
Ра = (прибыль до налогообложения/средняя стоимость активов)*100%
6.Рентабельность оборотных активов – характеризует эффективность испорльзования оборотных активов предприятия
Роа = (прибыль до налогообложения/среднегодовая стоимость оборотных активов)*100%