Планирование и контроллинг

8.Планирование потребности в персонале на разных стадиях жизненного цикла недвижимости

На разных стадиях жизненного цикла существует разная потребность в персонале.

Существует 3 группы персонала:

• руководители (осуществляют управленческую деятельность)

• специалисты

• рабочие

Жизненный цикл недвижимости состоит из 2 циклов: инвестиционный проект и эксплуатация.

1. Инвестиционный проект: (строительство ОН)

- найти участок, купить или взять в аренду, получение разрешение на стр-во (руковод-ли)

- инженерные изыскания (специалисты)

- проектирование: тр-ся проектировщики, сметчики (спец-ты)

- само строительство: рабочие разных специальностей (плотники, монтажники…; на стадии отдел. работ: отделочники, маляры); привлекаются субподрядчики: вод-д, вентиляция и т.д.

Заканчивается благоустройством тер-и: также рабочие и т.д.

2 цикл: эксплуатация. Требуется УК, в составе которой будет управленец, экономист и работники, обслуживающие здание и население(сантехник, электрик…)

Когда доходит до стадии ремонта (текущий, капитальный): требуется привлечение подрядчика. Текущий- штукатуры, маляры, сантехники.

Когда заканчивается срок эксплуатации: снос (морал. и физ износ) или реконструкция.

Руководители и специалисты принимают решения о действиях, которые должны увеличить стоимость недвижимости.

Рабочие поддерживают или улучшают состояние недвижимости.

Чтобы определить потребность в бригадах рабочих необходимо объем строительства разделить на производительность труда бригады или срок выполнения работ.

Количество руководителей также не должно превышать существующих норм управляемости. Один руководитель должен приходиться на девятерых подчиненных. Т.е. руководители должны составлять примерно 10% от общего числа работников, если их будет больше предприятие будет перегружено руководителями.

Деятельность специалистов в настоящее время значительно упрощена наличием компьютеров и различных компьютерных программ. Поэтому количество специалистов для каждой организации подбирается индивидуально. Но общее их количество не должно превышать 25-30% от общего числа работников

6.Планирование и контроль, как функции управления недвижимостью.

Управление – процесс достижение цели.

Субъект управления - лицо, принимающее решение, т.е. тот, кто управляет.

Объект управления – тот, кем управляют (человек, предмет) - подвергается управленческому воздействию.

Планирование — управленческая деятельность, которая предусматривает выработку целей и задач управления производством, а также определение путей реализации планов для достижения поставленных целей.

Контроль необходим, чтобы проверить, насколько точно мы запланировали, т.е. цель контроля: уменьшение расходов (не потратить больше), сопоставление фактических результатов с плановыми. Посредством контроля проверяется выполнение принятых плановых решений, и оцениваются их последствия.

Планирование является одной из функций управления недвижимостью и заключается в умении предвидеть будущее и использовать это предвидение. Планирование можно определить, как умение предвидеть цели организации, результаты ее деятельности и ресурсы, необходимые для достижения определенных целей.

Планирование – первый и наиболее значимый этап процесса управления. На основе системы планов осуществляется организация запланированных работ, мотивация задействованного для их выполнения персонала, контроль результатов и их оценка с точки зрения плановых показателей.

Планирование – это также способность предвидеть любые неожиданности, которые могут возникнуть по ходу дела, и уметь с ними справляться.

Применение планирования создает следующие важные преимущества:

• Делает возможной подготовку к использованию будущих благоприятных условий;

• Поясняет возникающие проблемы;

• Улучшает координацию действий в организации;

• Увеличивает возможности в обеспечении организации необходимой информацией;

• Способствует более рациональному распределению ресурсов;

• Улучшает контроль в организации.

Процесс планирования состоит из следующих этапов:

• Определение цели планирования. Цели планирования являются решающим фактором при выборе форм и методов планирования. Они обусловливают также критерии при принятии плановых решений и контроле за ходом их реализации.

• Анализ проблемы. На этом этапе определяется исходная ситуация на момент составления плана и формируется конечная ситуация,

• Поиск альтернатив. Па этом этапе среди возможных путей разрешения проблемной ситуации отыскиваются подходящие действия.

• Прогнозирование. На этом этапе формируется представление о развитии планируемой ситуации.

• Оценка. На этом этапе проводятся оптимизирующие расчеты для выбора

• наилучшей альтернативы.

• Принятие планового решения. Выбирается и оформляется единственное плановое решение.

Планирование включает в себя следующие стадии:

• Прогнозирование (анализ внешних и внутренних условий, выявление возможной доходности, оценка рисков)

• Постановка цели владения объектом недвижимости (поиск и анализ целей, виды целей, выбор целей, задачи управляющего по сохранности и повышению доходности объекта)

• Разработка плана действия по достижению цели (обоснование системы мероприятий, составление графика работ, оценка проекта и распределение ресурсов, организация выполнения работ)

• Контроль и оценка результатов управления объектом (оценка степени достижения целей и отклонений, оценка текущей стоимости объекта, анализ текущей чистой стоимости денежных потоков, определение точки безубыточности)

• Обратная связь и корректировка плана и действий управляющего недвижимостью (изменение и корректировка целей, уточнение плана мероприятий и определение приоритетов, обучение или подбор новых менеджеров, корректировка методов управления).

Функции управления недвижимостью объединены в цикл. В него входят такие функции как:

- планирование

- организация

- контроль

- реализация

- анализ

Основными функциями в этом цикле являются планирование и контроль. Планирование это первая и самая важная функция, так как с нее начинается производственный процесс.