- •Основы управления недвижимостью
- •1.Основные принципы и особенности управления недвижимостью
- •3.Участники процесса застройки и иные субъекты управления недвижимостью
- •2.Модели управления недвижимостью и характеристика этих элементов.
- •4.Стратегическое, тактическое и оперативное управление жилой и коммерческой недвижимостью.
- •Планирование и контроллинг
- •8.Планирование потребности в персонале на разных стадиях жизненного цикла недвижимости
- •6.Планирование и контроль, как функции управления недвижимостью.
- •7.Планирование затрат в недвижимости
- •9.Бюджетирование как инструмент планирования и контроллинга в недвижимости
- •10.Виды планов в процессе управления недвижимости, их взаимосвязь и классификация
- •11.Операции с недвижимостью в жилищной сфере: приватизация и деприватизация; обмен и мена жилыми помещениями; дарение и наследование жилья
- •12.Операции с недвижимостью в составе предприятия. Продажа имущества на аукционах
- •13.Экономическая сущность страхования; виды страховых рисков и методы их оценки
- •14.Страхование объектов незавершенного капитального строительства
- •15.Аренда недвижимости и рынок прав аренды: понятия и функции аренды; виды и формы
- •16.Страхование объектов недвижимости, передающихся в залог
- •Оценка собственности Оценка стоимости машин и оборудования
- •17.Особенности затратного подхода применительно к оценке стоимости машин и оборудования
- •18. Метод прямого сравнения продаж.
- •19. Особенности и последовательность доходного подхода к оценке стоимости машин и оборудования.
- •20. Особенности применения сравнительного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •21. Особенности применения доходного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •22. Особенности применения затратного подхода в оценке интеллектуальной собственности.
- •24.Определение обоснованной рыночной стоимости предприятий и бизнеса затратными методами (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости).
- •23.Оценка ценового мультипликатора предприятия и бизнеса в рамках сравнительного подхода
- •25.Определение действительной стоимости компании и бизнеса методами доходного подхода к оценке (метод прямой капитализации, метод дисконтированных денежных потоков).
- •Экономика строительства
- •2. Классификация цен. Роль цен в системе хозяйствования и основные функции цены.
- •3. Государственные элементные сметные нормы (гэсн) на строительные работы. Территориальные единичные расценки (тер) на строительные работы.
- •4. Структура сметной стоимости строительства и смр. Сметное нормирование и система сметных норм. Методы определения цены строительной продукции
- •5. Состав проектно – сметной документации на строительство и порядок ее разработки. Договорные цены в строительстве.
- •6. Виды инвестиций в строительстве и их значение. Оценка эффективности реальных инвестиций.
- •7. Прогнозирование эффективности инвестиционной деятельности в строительстве. Определение индекса рентабельности инвестиций.
- •8. Основные производственные фонды строительного предприятия и эффективность их использования. Амортизация основных фондов. Лизинговые операции в строительстве.
- •9.Оборотные средства строительной организации. Определение потребности организации в оборотных средствах. Показатели эффективности использования оборотных средств и источники их формирования.
- •10. Кадры в строительстве. Производительность труда на предприятиях в строительной отрасли. Факторы и резервы роста производительности труда.
- •11. Организация оплаты труда в строительстве. Система оплаты труда на предприятиях строительной отрасли.
- •12. Себестоимость смр и ее виды
- •13. Прибыль и рентабельность в строительстве. Распределение и использование прибыли.
- •14. Классификация и экономическое обоснование налогов
- •Раздел 1. Общие положения. Виды налогов и сборов и условия установления налогов
- •Экономика недвижимости
- •1.Недвижимое имущество и его виды, классификация объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара.
- •2.Потребительские свойства земельных участков. Пользование участком лесного фонда
- •3.Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
- •4.Пользование участками недр и моря
- •5.Ипотека и ипотечное кредитование
- •Бухгалтерский учет
- •6.Сущность бухгалтерского учета. План счетов бухгалтерского учета
- •7.Бухгалтерский учет денежных средств и расчетов
- •8.Бухгалтерский учет производственных запасов
- •9.Бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов
- •10.Бухгалтерский учет расчетов с персоналом по оплате труда
- •11.Состав и структура финансовой бухгалтерской отчетности в строительстве
- •III. Экспертиза и инспектирование инвестиционных проектов;
- •1. Понятие «проект». Сущность управления проектами.
- •5. Отбор исполнителей проекта. Участники проекта.
- •2. Жизненный цикл проекта, фазы его осуществления
- •3. Типы проектов. Деятельность по обеспечению проектов. Оценка эффективности инвестиционных проектов.
- •4. Разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности и планирование.
- •6. Виды экспертизы проекта строительства.
- •7. Техническая и экологическая экспертиза участка застройки, зданий и сооружений.
- •9. Современные представления о зданиях как сложных инженерно-биологических системах с анализом их основных функций и обусловленных ими требований.
- •10. Анализ основных природно-климатических и техногенных воздействий на здания и обусловленных ими процессов в конструктивных элементах
- •11. Основные принципы нормирования – обеспечения – контроля – поддержания и восстановления параметров эксплуатационных качеств зданий.
- •Комплекс пэк Рациональность Комфортность
- •12. Старение и износ конструктивных элементов зданий, особенности развития их повреждений при силовых и не силовых (агрессивных) воздействиях
- •13. Коррозия бетонных и каменных конструкций
- •Коррозия бетонных конструкций
- •Коррозия каменных конструкций
- •19. Характерные дефекты и повреждения перекрытий зданий
- •14. Коррозия металлических конструкций
- •Типы коррозионных разрушении
- •Методы защиты
- •15. Деструкция полимерных материалов и конструкций
- •16.Характерные дефекты и повреждения деревянных конструкций
- •17. Характерные дефекты и повреждения фундаментов зданий и сооружений
- •18. Характерные дефекты и повреждения стен зданий
- •20. Характерные дефекты и повреждения крыш и кровель зданий
- •21. Оценка физического износа здания
- •22. Нормативная база, цели, задачи, порядок, методы обследования и оценки технического состояния зданий и сооружения
- •23. Содержание основных этапов работ по обследованию и оценке технического состояния зданий и сооружений
- •24. Особенности обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений
- •25. Особенности обследования и оценки технического состояния ограждающих конструкций зданий
- •IV. Архитектура и градостроительство
- •1.Основные функциональные зоны города, их взаимосвязь.
- •2. Структурные единицы селитебной территории города, их отличия.
- •3. Управление процессом расселения и культурно-бытового обслуживания города.
- •4. Расположение промышленных предприятий в системе города, их классификация.
- •8. Понятие территориальной политики города.
- •5. Методы расчета прогнозной численности населения.
- •1. Метод трудового баланса:
- •2. Метод естественного прироста населения:
- •6. Факторы территориального роста городов.
- •7. Территориальное размещение промышленных территорий города и факторы их территориального развития.
- •9. Стадии градостроительного проектирования
- •10. Формирование систем расселения
- •12. История возникновения городов как объектов недвижимости
- •11. Классификация городов
- •13. Структурная модель городской среды
- •14. Планировочная структура городов и населенных мест
- •15. Экология и комплексная оценка территорий
- •Архитектура
- •16.Cущность архитектуры и ее задачи и влияние на экономическую оценку.
- •24. Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к общественным зданиям.
- •17 . Типы гражданских зданий - как объектов недвижимости.
- •18. Типы производственных зданий и их размещение в планировочной структуре города.
- •19. Основные приемы архитектурной композиции.
- •20. Вертикальные ограждающие конструкции, классификация, назначение, основные архитектурные требования.
- •21 Крыши и мансарды, классификация, назначение, основные архитектурно-градостроительные требования.
- •22 Балконы, лоджии, эркеры, их назначение, конструкции, роль в архитектурной пластике зданий.
- •23 Функционально-технологические, технические, архитектурно-художественные требования к жилым зданиям.
- •V. Строительные конструкции железобетонные конструкции
- •1. Для чего нужна рабочая, монтажная, поперечная, наклонная и конструктивная арматура.
- •2. Классы и марки бетона, класс и экономика бетона.
- •3. Виды арматуры, механические свойства арматурных сталей.
- •5. Две группы предельных состояний, основные положения расчета.
- •4. Нормативные и расчетные нагрузки и сопротивления бетона и арматуры.
- •6. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с одиночной арматурой, уравнения равновесия, условия прочности.
- •7. Прямоугольные сечения изгибаемых элементов с двойной арматурой, условия прочности.
- •8. Два случая расчета тавровых сечений изгибаемых элементов, определение положения границы сжатой зоны.
- •9. Тавровое сечение изгибаемых элементов, условие прочности.
- •10. Предварительное напряжение, виды, способы.
- •11. Сталь, ее свойства и характеристики
- •12. Нормативные и расчетные нагрузки. Сочетания нагрузок.
- •14.Компоновка балочных конструкций. Сопряжение балок в балочных клетках.
- •17.Типы сечений центрально-сжатых колонн. Подбор сечения сплошных центрально-сжатых колонн.
- •18.Классификация ферм.
- •Конструкции из дерева и пластмасс.
- •19. Расчет центрально-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •20. Расчет внецентренно-растянутых элементов деревянных конструкций.
- •21. Расчет внецентренно – сжатых элементов деревянных конструкций.
- •23. Соединения элементов конструкций. Общие положения, классификация.
- •22. Расчет изгибаемых элементов деревянных конструкций.
- •24. Нагельные соединения.
- •25. Конструктивные решения и основные положения расчета настилов.
- •VI. Организация и технология строительного производства
- •1.Основные понятия: захватка, фронт работ, рабочее место, рабочая зона, норма времени, норма выработки
- •2.Земляные работы. Способы разработки грунта.
- •2. Разработка грунта многоковшовыми экскаваторами
- •2. Переработка грунта гидромеханическим методом
- •3. Разработка грунта бурением
- •4. Разработка грунта взрывом
- •5. Разработка грунта бестраншейным методом
- •3. Способы закрепления грунтов
- •4. Основные типы фундаментов. Фундаменты мелкого заложения.
- •5. Классификация свай. Способы погружения свай
- •6. Каменные работы. Бутовая и бутобетонная кладка
- •7. Правила разрезки каменной кладки, способы укладки кирпича
- •8. Методы и способы монтажа. Раскладка конструкций.
- •9. Способы монтажа колонн. Описать технологический процесс монтажа колонн.
- •10. Описать технологический процесс монтажа балок, ферм и плит покрытия
- •11. Устройство монолитных покрытий полов: бетонных, мозаичных, металлоцементных
- •12. Штукатурные работы: классификация штукатурок по назначению, по качеству отделки
- •15. Проектные и изыскательские организации строительного комплекса.
- •13. Технологический процесс устройства кровли из рулонных материалов
- •16. Организационно-технологическая документация в строительстве, разработка и состав пос.
- •17.Подготовка к строительству объекта: внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы. Требования к подготовительным работам.
- •18.Состав ппр на строительство объекта. Стройгенплан, его состав, порядок разработки и назначение.
- •19. Состав календарного плана строительного объекта.
- •20. Размещение и привязка монтажных кранов
- •22.Временное водоснабжение и канализация стройплощадки.
- •23.Параметры временных дорог на стройплощадке.
- •24.Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях на стройплощадке.
- •25.Расчет складов на стадии разработки пос и ппр.
10. Анализ основных природно-климатических и техногенных воздействий на здания и обусловленных ими процессов в конструктивных элементах
Основное назначение зданий – защита людей и оборудования от неблагоприятных природно-климатических и техногенных воздействий (рис.1), поддержание заданных параметров, должно использовать благоприятные воздействия окружающей среды.
Рис.1. Факторы, действующие на здания и вызывающие их износ и разрушение
Воздействие природных факторов. Природные факторы весьма разнообразны. Они действуют на здание на поверхности и под землей, раздельно и в различных сочетаниях в зависимости от климатических, гидрогеологических и других условий. Правильный учет воздействия этих факторов имеет важное значение в обеспечение долговечности.
Воздействие воздушной среды. В атмосфере содержится пыль и газы, способствующие разрушению зданий. Загрязненный воздух, особенно в сочетании с влагой, вызывает преждевременный износ, коррозию или загрязнение, растрескивание и разрушение строительной конструкции. Вместе с тем, в чистой и сухой атмосфере камни, бетоны и даже металлы могут сохраняться сотни и тысячи лет. Основным загрязнителем воздуха являются продукты сгорания различных топлив. Степень агрессивности атмосферы во многом зависит от относительной влажности воздуха, температуры воздуха, скорости обмена и др. При влажности воздуха до 50-60% вероятность коррозии очень мала, а при влажности более 70-80% она возрастает в сотни раз. Помещения с влажностью менее порога увлажнения относятся к сухим и с нормальной влажностью; в них металл не корродирует. Если влажность в помещениях выше порога увлажнения, т.е. в них протекают влажные и мокрые процессы, то это необходимо учитывать при оценке вероятности коррозии.
Воздействие атмосферной влаги. Основную роль в нарушении структуры материала играет влага: она вызывает набухание, гниение, коррозию, механическое разрушение при замерзании воды в порах и пустотах.
В строительных конструкциях самыми уязвимыми местами, наиболее доступными для проникновения влаги и агрессивных веществ, являются стыки, места сопряжения оконных и дверных коробок с конструкциями, различные тепловые мостики.
Влага в конструкциях может находиться в виде воды или льда. Естественное увлажнение конструкций может быть капельно - жидким или конденсационным или конденсационным.
Капельно-жидкое увлажнение происходит вследствие проникновения дождя через поврежденную кровлю или через другие конструкции, под действием косого дождя, падающего на стены, а также растаявшего снега. Дождевая вода сравнительно чистая, однако осадки, проходя через загрязненные слои воздуха, увлекают из него аммонийные соли, углекислоту, серную кислоту и другие вредные вещества и, проникая в конструкции, разрушают их.
При каменном или плотном наружном слое стены вода проникает всего на несколько миллиметров и под воздействием солнечных лучей и ветра легко испаряется. При пористых конструкциях, а также при плохо выполненных швах в однослойных крупноразмерных конструкциях дождевая влага проникает в стену глубоко, попадая даже внутрь помещений.
В разрушении ограждающих конструкций велика роль дождя в сочетании с ветром. На старых постройках можно видеть следы разрушения стены ветром, дождем и песком.
В отличии от капельно –жидкого, конденсационное увлажнение конструкций происходит в результате перемещения водяных паров с воздухом.
Поскольку строительные материалы неоднородны по составу, то под действием воды и содержащихся в ней солей и кислот, а также ветра они разрушаются неравномерно.
Действие солей очень опасно в период кристаллизации. Даже насыщенные растворы не разрушают бетонные и каменные конструкции так, как соли, остающиеся после испарения влаги. Многократное и длительное увлажнение конструкций солевым раствором, сопровождающееся испарением влаги, приводит к разрушению.
Металлические конструкции разрушаются под действием всех кислот.
Воздействие грунтовой воды. Грунтовая вода существует в природе в трех видах:
Связанной ( химически, гигроскопически и осмотически впитанной или пленочной);
Свободной или жидкой;
Парообразной, перемещающейся по порам из мест с большей упругостью водяного пара в места с меньшей его упругостью.
Грунтовая вода взаимодействует физически и химически с минеральными и органическими частицами грунта. Все виды грунтовой воды взаимодействуют друг с другом и переходят один в другой. Вода в грунтах представляет собой раствор с изменяющимися концентрацией и химическим составом, что отражается и на степени ее агрессивности. Агрессивность грунтовых вод по отношению к различным материалам зависит от их реакции (кислая, щелочная), концентрации, а также вида материала. Воздействие грунтовых вод на строительные материалы весьма разнообразно.
Испарение воды и увлажнение грунтов осадками приводит к движению в них кислорода, вследствии чего коррозионная активность среды также возрастает. При необратимых процессах коррозии (металлы) для сооружений опасно даже временное повышение агрессивности окружающей среды.
Признаков агрессивности воды очень много. За признаки агрессивности по отношению к бетонным и каменным конструкциям приняты следующие: показатель рН в зависимости от временной жесткости воды, карбонатная жесткость, содержание сульфатов, содержание магнезильных солей, содержание свободного углекислого газа. Степень агрессивности воды и скорость коррозии материала оцениваются количественно; показатели установлены в СН 249-63.
Воздействие отрицательной температуры. Некоторые конструкции находятся в зоне переменного увлажнения и периодического замораживания. Отрицательная температура (если она ниже расчетной или нет средств защиты от увлажнения), приводит к замерзанию влаги в конструкциях и в грунтах оснований, разрушающе действует на здания.
При замерзании воды в порах материала объем ее увеличивается, что создает внутренние напряжения, которые возрастают вследствие сжатия массы самого материала под влиянием охлаждения. Давление льда в порах достигает больших значений (до 200 кгс/см2). Разрушение конструкции происходит только при полном насыщении материала влагой. Вода при замерзании увеличивается лишь на 10%.
Напряжение в конструкциях зависит не только от температуры охлаждения, но и от скорости замерзания и числа переходов через 0; оно тем сильнее, чем быстрее проходит замораживание.
Камни и бетоны, имеющие пористость до 15%, выдерживают до 300 циклов замораживания-оттаивания. Уменьшение пористости, а следовательно и количества влаги повышает морозостойкость конструкций.
Воздействие блуждающих токов. Подземные металлические и железобетонные конструкции, если они ничем не защищены, могут разрушаться под воздействием блуждающих токов.
Блуждающие токи в земле и конструкциях появляются из-за утечки электроэнергии с рельсов электрифицированных ж/д, работающих на постоянном токе, или от других источников (рис.2).
Блуждающие токи, встречая на своем пути металлические конструкции, обладающие большей, чем грунт, проводимостью переходят на них. Вместе входа тока в конструкцию образуется катодная зона и протекает реакция восстановления, т.е. подщелачивание грунта. Там, где грунты обладают высокой электропроводностью, происходит стекание в грунт ионов металла, т.е. происходит его разрушение. Распространение блуждающих токов зависит от электропроводности грунтов, а следовательно от влажности, состава, концентрации растворимых веществ, концентрации водородных ионов и других факторов. Блуждающие токи, стекая с конструкций разрушают их быстрее, чем другие виды коррозии.
Воздействие сейсмических волн. Приемка зданий в районах, подверженных землетрясениям, и их эксплуатация определяются сейсмическими явлениями.
Землетрясения — одни из самых грозных сил природы, возникающие вследствие процессов внутри Земли, связанных с формированием ее недр и горообразованием. Они представляют собой колебания, распространяемые в Земле и передаваемые через основания на сооружения.
При землетрясении в результате перемещения частиц горных пород возникают упругие волны, называемые сейсмическими. Они распространяются в поверхностных слоях Земли с огромной скоростью: продольные — от 5 до 8 км/сек, поперечные — от 3 до 5 км/сек.
Сила землетрясения, испытываемая сооружением, зависит от удаления и глубины очага, от геологии местности и гидрогеологии участка застройки.
Последствия землетрясений зависят от пространственной жесткости, размеров, формы и веса зданий, а также от количества и характера толчков. Наиболее опасны для зданий горизонтальные составляющие колебаний почвы, поскольку при землетрясении здания работают как вертикальный брус или пластина, консольно заделанные в грунт. Возникающие в районе эпицентра вертикальные сейсмические нагрузки более опасны для горизонтальных конструкций — перекрытий, карнизов и т. п.
Землетрясения силой в 6 баллов и менее не вызывают опасных повреждений, а землетрясения силой в 10 баллов и более настолько разрушительны, что противодействовать им обычными способами повышения сейсмостойкости не представляется возможным, а потому в районах, где вероятны такие землетрясения, строительство обычно не ведется. Следовательно, здания могут быть защищены от землетрясений силой 7—9 баллов. В районах с сейсмичностью в 9 баллов возведение сооружений первой категории сопровождается дополнительными антисейсмическими мероприятиями.
Воздействие технологических процессов. Каждое здание и сооружение проектируется и строится с учетом воздействий предусматриваемых в нем процессов. Однако из-за неодинаковой стойкости и долговечности материалов конструкций и разного влияния на них среды износ их неравномерен. В первую очередь разрушаются защитные покрытия стен и полы, окна, двери, кровли; медленнее — стены, каркас, фундаменты. Сжатые элементы и элементы крупных сечений, работающие при статических нагрузках, изнашиваются медленнее, чем изгибаемые и растянутые тонкостенные, работающие при динамической нагрузке, в условиях высокой влажности и высокой температуры.
Кислотостойкими являются породы с высоким содержанием кремния: кварц, гранит, диабаз, нестойкими — содержащие известь: доломит, известняк, мрамор; последние – щелочестойки.
Основным способом повышения стойкости и долговечности бетонных и ж/б конструкций в условиях агрессивных сред является повышение плотности непроницаемости защитными покрытиями, тампонажными растворами; древесину пропитывают полимерными составами, что придает ей стойкость и долговечность.