Світові моделі кадастрових систем

Наполеонівський кадастр; Німецька система кадастру; Скандинавський кадастр; Англосаксонська система кадастру. Система кадастру країн пост радянського простору.

Наполеонівський кадастр - Франція, Італія. У країнах з так званою «наполеонівською» (централізованою) адміністративною системою розвиток кадастру розпочався у XIX столітті. Наприклад, у Франції – кадастр було створено у 1807 році, а у Італії – у 1886 році. А основні засади сучасного французького кадастру зазначені у Законі від 18 липня 1974 року , а італійського кадастру вказані у Декреті № 650 від 1972 року. Головною метою „наполеонівського” кадастру є забезпечення оподаткування об’єктів власності. Імператор Наполеон Бонапарт, створюючи кадастр земель та нерухомості, мав на меті, щоб кадастрова система слугувала для забезпечення юридичного захисту власності. Але, як виявилося пізніше, ця ідея так й не була реалізована за всю історію існування системи.

Як наслідок, „наполеонівський” кадастр є, перш за все, „фіскальним” кадастром, а не держустановою, котра встановлює юридичні факти виникнення права власності на землю. З часом, до фіскальної функції кадастру, у зв’язку з переходом до ринкових відносин, у багатьох країнах з „наполеонівською” системою виникає гостра необхідність створення, окрім кадастрового реєстру, ще й спецреєстру прав власності стосовно нерухомості. Таким чином, фактично була реалізована не система реєстрації прав, а система їх публікації перед сторонніми особами. (для порівняння: у Німеччині, Великій Британії реєстрація є основою для визнання прав та гарантується державою).

У країнах з „наполеонівською” системою кадастр підпорядковується міністерствам, котрі регулюють національну економіку та фінанси. Через це у кадастрі збирається тільки та інформація, котра необхідна для цілей керування оподаткуванням. У той час, як інформація про землю, її якості, природні ресурси зібрана у інформаційних системах Мінсільськгоспу чи Мінекономіки.

Не менш важливим фактом є й те, що у „наполеонівській” системі національний кадастр – централізована система, котра керується виключно державою на основі законодавчих актів країни. При цьому функції практичного виконання робіт передані на рівень муніципалітетів (областей), де знаходяться відповідні підрозділи кадастрової служби.

Взагалі ж, „наполеонівська” кадастрова система складається з двох частин – картографічної та документальної (текстової) підсистем.

У реєстрі нерухомості, котрий є окремим органом, хоча й тісно зв’язаним з кадастровим реєстром, зазначені:

• реальні права власника стосовно нерухомості;

• юридичні акти (купівлю-продаж, рішення про трансакції, цензи, право на надра, сервітути);

• інтереси третіх осіб;

• обмеження прав власності;

• іпотека, кредити.

Реєстр нерухомості базується на базі комп’ютерних технологій, котрі дозволяють легко оперувати оперувати записами про 40 млн. власників та біля 94 млн. парцелл.

Крім того, у автоматизованому режимі користувачі кадастрової системи отримають усю необхідну інформацію та можуть роздрукувати необхідні документи.

У Франції система реєстрації фактично складається з 353 реестрів, що об’єднані у 6 групах. Реєстр нерухомості передбачає наявність Головного реєстратора, котрий несе особисту відповідальність за правильність даних у реєстрі. Крім того, оцінки нерухомості у „наполеонівській” системі базується на основі рентної, а не ринкової вартості. Правда, за висновками багатьох експертів, зазначений підхід відживає себе, оскільки вимагає громіздкої не ефективної системи оцінки.

Іспанія. Такий самий підхід, як і у Франції, котрий базується на «кадастровій ренті», застосовується у Іспанії. Наприклад, у цій країні до 1985 року фактично не існувало кадастру у його європейському розумінні.

В Іспанії багато разів робилися спроби встановити кадастрову систему європейського типу, але в умовах авторитаризму вони стикалися на спротив великих землевласників та владних структур. Впровадження сучасної системи європейського типу Мадрид розпочав лише у 1987 році, практично через 9 років після прийняття Конституції 1978 року. Тільки після цього у країні розпочалися глибокі економічні реформи.

Офіційно іспанський кадастр було засновано у 1845 році. Проте, лише у 1906 році закон про кадастр (Law of Саdаstrе) встановив правила виконання робіт. Головна мета закону полягала у створенні земельного реєстру. Потім до 1964 року був тільки сільський кадастр, а з часом розпочалися роботи по міському кадастру. Як наслідок, на даний момент міський кадастр є найважливішим внаслідок високого прибутку від оподаткування.

У 1978 році під час реформи системи оподаткування було встановлено, що податки на нерухомість повинні збиратися місцевою владою. У свою чергу, податок на нерухомість складає основний річний дохід для місцевої влади, а система оподаткування заснована на кадастрових даних. Ця причина разом з важливістю кадастрових даних для багатьох застосувань, стала для уряду Іспанії приводом розпочати у 1982 році комплексне відновлення кадастру з метою досягнення високої якості кадастрових даних, котрі базуються на точній та постійно відновлюваній картографічній основі.

Німецька система кадастру. Німеччина. У Німеччині відомості про землі відображені у двох реєстрах. Один з цих реєстрів, так званий „кадастр нерухомості”, містить, перш за все, геометричні та візуально фіксовані характеристики окремих земельних ділянок. Інший реєстр ґрунтується на „кадастрі нерухомості” та складається з переліку прав, що надають певні привілеї земельній дільниці. Цей реєстр називається „Поземельною книгою”.

Особливістю німецької системи управління нерухомістю є її детально опрацьовані процедури, висока точність визначення меж землеволодінь, ефективні гарантії неухильного дотримання меж ділянок, висока ступінь захисту прав власності тощо. Відомство, що керує кадастровою, геодезичною та картографічною системами було створено у Німеччині на початку XIX століття у зв’язку з впровадженням нової системи оподаткування нерухомості. Так, одразу виникла потреба визначення меж та реєстрації об’єктів приватної чи суспільної власності. Саме це й стало завданням Кадастрової Служби, заснованої у перших двох декадах XIX сторіччя.

У 1900 році Німеччиною прийнято Цивільний кодекс («Burgerliches Gesetzbuch»), котрий створив засади для транзакцій та реєстрації прав на нерухоме майно. Проте, на рівні держави у Німеччині організаційно єдиної системи немає. Пояснюється це федеративним устроєм країни. Хоча, у всіх німецьких федеральних землях кадастро-реєстраційні роботи виконуються за єдиними стандартами.

Особливістю „німецької” системи є її відомче підпорядкування. У різних федеральних землях організації, котрі ведуть кадастрові системи, підпорядковані різним міністерствам: Мінфіну, Мінюсту, МВС тощо.

З позиції, інституційної структури, система „німецького кадастру” складається з трьох основних елементів:

         Управління земельної книги (Landbuchamt), котре веде реєстр власності, що складається з кадастрових карт, документів та записів про власність;

         Управління топографічних зйомок (Landesfermessungsant), котре відповідає за створення кадастрових карт та підготовку документації, а також проводить усі топографо-геодезичні работи для інших цілей;

         Системи Нотаріату, що посвідчують угоди та інші правові акти, котрі стосуються прав власності, трансакцій та обмежень та веде реєстр цих актів.

Вказані три незалежні елементи „німецької” системи взаємопов’язані та діють спільно, контролюючи один одного. Що, у свою чергу, дає можливість отримувати високу якість даних у системі.

Крім того, не дивлячись на той факт, що основою для кадастрової системи, у свій час, була підтримка оподаткування, на даний момент ця функція є менш важливою, а більше уваги відводиться забезпеченню прав власності та спрощенню процедури трансакцій власності.

Взагалі ж, оцінюючи ефективність „німецької” кадастрової системи, неможливо не визнати той факт, що Німеччина досягла значно кращого розвитку системи у порівнянні, наприклад, з країнами „наполеонівського” кадастру. Хоча б, з точки зору, надійності бази даних – реєстр власності за німецькою системою підтримується картографічними даними, котрі є частиною реєстру та мають, у зв’язку з цим, юридичну силу, передбачену законом. А картографування власності можуть здійснювати лише державні установи (чи за їх контролем), а також фахівцями, котрі мають спеціальні ліцензії.

Реєстрація земельної власності у „німецькій кадастровій системі” є виключною прерогативою держави.

Не дивлячись на те, що реєстр нерухомості та картографування нерухомості здійснюють різні установи, всі відомості гармонійно співвідносяться один з одним, а незалежність цих організацій значною мірою сприяє достовірності даних, оскільки кожна сторона несе відповідальність за свою ділянку.

Реєстри власності комп’ютеризовані та базуються на цифрових великомасштабних картах.

У порівнянні з „наполеонівською” системою, німецька кадастрова система має свої особливості.

• за основу реєстрації прийнята одиниця власності, а не власник;

• будь-яка „трансакція” у „німецькій” системі вважається незавершеною, поки вона не зареєстрована у реєстрі.

• „Німецька” кадастрова система побудована на засадах легітимності записів, котрі, у свою чергу, передбачають високі вимоги відносно відсутності помилок у записах.

• Записи у реєстрі разом з картами власності є основою для доказів у судових інстанціях при вирішенні спорів щодо нерухомого майна.

• Практично у всіх федеральних землях Німеччини аналогічні кадастрові дані були трансформовані у цифрову форму.

• кадастрові служби забезпечують міста та муніципалітети даними та документами для муніципального планування, а також проектування.

Нідерланди. Кажучи про „німецьку кадастрову систему”, окремо слід відмітити кадастр у Нідерландах. Так, у Нідерландах ведення кадастру здійснює кадастрова служба. Серед функцій нідерландської кадастрової системи є такі:

• ведення публічної книги записів, що містить всі документи про передачу власності та встановлення ссуди під заставу;

• ведення кадастрової документації про право власності на землю;

• зйомка меж кадастрових ділянок;

• укладання кадастрових карт з нанесеними на них ділянками.

Кадастрова служба Нідерландів бере участь у поновленні та збереженні мережі нових землекористувань, а також займається створенням, поновленням та виготовленням великомасштабних карт. На даний час у Нідерландах вже існує автоматизована система багатоцільового кадастру, оскільки уряд країни зрозумів, що лише створення інтегрованої інформаційної системи дозволить швидко та з достатньою повнотою забезпечити органи влади необхідною інформацією про земельні ресурси.

Система кадастру країн пост радянського простору. Земельний кадастр у Казахстані. Державний земельний кадастр Казахстану є системою відомостей про природне та господарське положення земель в Республіці Казахстан, місце розташування, розміри та кордони земельних ділянок, їх якісні характеристики, а також, про облік і оцінку земельних ділянок та інші необхідні відомості.

Відповідно до земельного законодавства країни організація ведення земельного кадастру відноситься до компетенції центрального уповноваженого органу по управлінню земельними ресурсами та його органами на місцях, а роботи по веденню ДЗК Республіки Казахстан віднесені до державної монополії і є функцією державних підприємств, підвідомчих Агентству по управлінню земельними ресурсами.

Законодавство передбачає створення і функціонування ДЗК Республіки Казахстан та його автоматизованої інформаційної системи відповідно до адміністративно-територіального ділення Казахстану - республіканський, обласний і районний рівні. За останні 10 років в Республіці створена основа земельного кадастру, його інфраструктура У цій сфері:

- проведені роботи по земельно-кадастровому зонуванню території, з визначенням кордонів та кодів облікових кварталів;

- розроблені нові форми земельно-кадастрової документації, таких як земельно-кадастрова справа; державна земельно-кадастрова книга; земельно-кадастрова карта;

- удосконалюється технологія створення земельно-кадастрових карт районів і облікових кварталів на базі ГІС технологій і їх стандартизація;

- удосконалюється науково-методичне і програмне забезпечення земельного кадастру; проводиться реструктуризація, технічне і програмне оснащення виробничих підрозділів ДержНПЦзем, формуються обласні центри АСЗК, в структурі дочірніх державних підприємств ДержНПЦзем створюються районні кадастрові філії.

Агентством Республіки Казахстан по управлінню земельними ресурсами ведеться цілеспрямована робота із створення цілісної системи по веденню земельного кадастру за єдиною технологією, взаємодії та координації робіт з центрами по реєстрації нерухомості Міністерства юстиції Республіки Казахстан, Міністерства фінансів Республіки Казахстан та іншими органами державного управління.

Державний земельний кадастр у Російській Федерації. Важливою сферою діяльності Росземкадастру є створення державного земельного кадастру, метою ведення якого є інформаційне забезпечення державної реєстрації прав громадян і юридичних осіб на нерухоме майно, ефективної системи оподаткування земель, раціональне управління земельними ресурсами. Державний земельний кадастр являє собою систему відомостей про землю, що мають прив’язку до конкретних земельних ділянок.

Успіх створення і ведення системи державного земельного кадастру в істотній мірі визначається наявністю адекватної нормативно-правової бази. Основним документом, на основі якого протягом тривалого періоду часу проводилися роботи по формуванню земельного кадастру, служила постанова Уряду Російської Федерації "Про вдосконалення ведення державного земельного кадастру" від 25.08.1992 р. № 622. Проте стрімкий розвиток земельних відносин у Росії, формування ринку земель і зміцнення інституту приватних власників викликало необхідність розробки нових законодавчих актів, що забезпечать ефективне функціонування земельного кадастру в нових умовах. У зв'язку з цим в кінці 1999 року був прийнятий Державною Думою федеральний закон "Про державний земельний кадастр", який на початку 2000 року був підписаний виконуючим обов'язки Президента Росії В.В. Путіним. Роботи із створення і ведення земельного кадастру виконуються на основі федеральної цільової програми "Створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру", затвердженої постановою Уряду Російської Федерації від 03.08.1996 р. № 932.

З метою забезпечення єдиних технологій і підходів до створення кадастру розроблені документи, що забезпечують проведення єдиної державної політики в даній сфері. Уніфікації земельного кадастру сприяє розробка єдиного складу і структури документів і кадастрових даних, ієрархічна структура яких визначається системою класифікаторів, що спеціально розробляються для ведення державного земельного кадастру.

Одним з найважливіших джерел формування бази даних земельного кадастру є державна статистична звітність, збір якої здійснюється земельними комітетами всіх адміністративно-територіальних рівнів. На основі матеріалів, що надаються земельними комітетами суб’єктів РФ, фахівцями Росземкадастру здійснюється щорічний аналіз і внесення до бази даних відомостей про наявність, розподіл, використання і стан земель в регіонах. У їх складі проводиться збір і обробка таких даних:

• Відомості про наявність і розподіл земель по категоріях і формах власності,

• Відомості про наявність і розподіл земель по категоріях і угіддях,

• Відомості про розподіл земель підприємств, організацій і громадян, що займаються виробництвом сільськогосподарської продукції, по формах власності,

• Відомості про наявність земель у підприємствах, організаціях і громадян, що займаються виробництвом сільськогосподарської продукції,

• Відомості про розподіл загальних площ земель міст відповідно до форм власності,

• Відомості про розподіл загальних площ земель сільських населених пунктів відповідно до форм власності,

• Відомості про використання земель лісового фонду,

• Відомості про стан меліорованих земель.

Важливим компонентом державного земельного кадастру федерального рівня є блок даних про адміністративно-територіальні кордони суб'єктів Російської Федерації, а також територіальні зони, що перетинають кордони двох або більше суб'єктів РФ. Підвідомчими організаціями Росземкадастру розроблений перелік таких територіальних зон, на основі якого здійснюється збір відомостей про них.

Важливим джерелом формування баз даних державного земельного кадастру є матеріали робіт по інвентаризації і межуванню земель. На Росземкадастр покладена відповідальність за організацію межування земель зі встановленням на місцевості державного кордону, адміністративних кордонів суб’єктів Російської Федерації, кордонів муніципальних утворень, а також кордонів земельних ділянок, що знаходяться у власності, володінні або користуванні громадян або юридичних осіб. Земельні органи виконують також технічне оформлення матеріалів межування земель.

Росземкадастр і його територіальними органами здійснюється робота по забезпеченню проведення кадастрового зонування території країни з метою привласнення земельним ділянкам унікальних кадастрових номерів, що дозволяють однозначно ідентифікувати кожну земельну ділянку.Для забезпечення ефективного функціонування системи державного земельного кадастру при земельних комітетах суб'єктів Російської Федерації створюються спеціалізовані організаційні структури – земельні кадастрові палати, на які покладаються функції створення і ведення автоматизованого кадастру, а також забезпечення міжвідомчої взаємодії в даній сфері.