Зарубіжна практика щодо кадастрово-облікової діяльності.

Кадастрова система Канади, США; Автоматизована система кадастру в Турції; Функціонування кадастру в Естонії.

Кожна країна має свою реєстраційну систему, свої особливості, зупинимося на найбільш цікавих кадастрових системах.

Канада також відрізняється тим, що в ній відсутня єдина система реєстрації в масштабах цілої країни. Компетенція реєстрації прав на нерухомість покладається на провінцію. Кожна провінція має власну систему влади, що відображає власне історичні традиції території. Наприклад у східній Канаді система реєстрації дещо схожа на систему реєстрації Великобританії. Стистема провінції Квебек схожа на французькі традиції. В провінції Онтаріо, в східній її частині функціонує система реєстрації документів, західній – система реєстрації прав. Оскільки реєстрація земель покладається на провінцію, то умовно можна виокремити 10 різніх провінційних систем реєстрації прав на нерухомість і одна федеральна система прав для земель, що складають федеральну власність. Загальними рисами цих систем є:

• Земля і будівлі поєднані в реєстрах.

• Власність є поняттям абсолютним.

• Право власності супроводжується формальним описом меж земельної ділянкию

• Уряд забезпечує гарантії права власності і компенсацію у випадку помилки, що призвела до втрат.

• Уряд встановлює плату за використання реєстраційної системи.

• Система є доступною для широкого кола.

• В основному реєстраційні системи концентруються лише на інформації та діяльності, необхідної для реєстрації.

В провінції Альберта діють дві системи реєстрації прав на землю. Система реєстрації права власності фіксує право власності і сервітути для земель приватної форми власності. В Державному земельному реєстрі зберігаються всі записи відносно оренди державних земель та земель запасу а також корисних копалин. Наявність двох систем є результатом історичного розвитку. Сьогодня ведуться роботи по об’єднанню цих двох систем. Система реєстрації прав власності на землю офіційно фіксує право власності. Реєстрація не є обов’язковою, але більшість юридичних та фізичних осіб використовують систему для захисту своїх прав та інтересів. Систему реєстрації очолює реєстратор, який має юридичну освіту. Він перевіряє всі матеріали, що надходять на реєстрацію. Передбачено і доступ до системи через інтернет. Що стосується східних провінцій, то лише в 70-х роках в нх розпочато перехід від системи реєстрації документів до системи реєстрації прав, як до більш передової системи. Приморські провінції східної Канади розпочали довгострокові проекти по впровадженню систем реєстрації, в яких основним об’єктом реєстрації визначено парцелу.

Надзвичайно важко дати стислу характеристику системі реєстрації США, адже майже кожен штат країни має власну систему, що базується на законодавстві відповідного штату. В більшості штатів створені офіційні реєстри документів, головною мотивацією утворення яких була підтримка ринку землі. В 15 штатах для посилення безпеки трансакцій та зниження затрат, пов’язаних з дослідженням документів на встановлення права власності, були здійснені спроби запровадження системи реєстрації прав, але враховуючи те, що реєстрація визнана добровільною, ці спроби не призвели до значних результатів. В більшості штатів створені прості текстові реєстри, куда вносяться записи щодо угод з нерухомістю в порядку їх укладання. При таких записах правильність угод не перевіряється, а його достовірність не гарантується. Для здійснення трансакцій при використанні такої ситеми покупець може самостійно провести пошук всіх необхідних документів, що підтверджують право власності продавця на таку нерухомість. Процесом реєстрації займаються також юристи, послуги реєстрації мають високу ціну, але і за цих обставин залишається значний ризик.

Для зменшення ризику замість реєстрації прав, розповсюдженим явищем є створення приватних страхових кампаній, які досить оперативно ведуть власні реєстри документів і на їх підставі проводять операції страхування з нерухомістю. Основою такої системи є історичні традиції вільного ринку в США, а однією з переваг можна вважати те, що така система забезпечує робочими місцями цілу армію брокерів, юристів, страхувальників тощо. Це є прямою протилежністю до стану речей в європейських країнах, де відповідальність за ведення реєстрів покладається на державу.

В зв’язку зі зростнням ділової активності, в США з 70-х років відбуваються спроби підвищення ефективності системи. В 1980 році спеціальною групою було проведене вивчення цієї ситуації , але покращення вдалося досягти лише у декількох штатах, що погодилися піти на зміни систем.

Серед європейських країн особливе місце займає Великобританія. Основою системи управління земельними ресурсами є так званий реєстр «Земельний реєстр її Величності» (Her Majesty Land Register), який за своєю суттю є реєстром прав власності на нерухомість або реєстром титулів. Реєстр було засновано в 1862 році. Сучасна система базується на законі 1925 року. Королівський реєстр розповсюджує власну юрисдикцію на територію Англії і Уельсу. В реєстр занесено понад 15 млн. власників. Він є відкритим і доступним для всіх. В режимі on-line можна отримати інформацію з автоматизованої системи за унікальним ідентифікатором або за адресою. Також тут зберігаються дані про всі продажі та оренди за минулих 25 років. Після реєстрації нерухомості реєстр є єдиним законним свідоцтвом права власності.

Головну роль в цій системі відіграють Геодезична служба Великобританії (Ordnance Survey) і Земельний реєстр її Величності. Реєстр базується на офіційних крупномасштабних планах масштабу 1:1250, які видаються лише Геодезичною службою Великобританії . Королівський реєстр підпорядковано міністерству юстиції (Lord Chancellor). Офіси реєстру діють самостійно на основі закону, але юридично підпорядковуються головному реєстратору і не залежать від місцевої влади. Система складається з трьох офіційних реєстрів – Реєстра нерухомості (Land Register),Реєстра власників, Реєстра обмежень.

Рис. 1

Рис. 2

Головна функція реєстру – забезпечення простої і надійної процедури підтвердження прав власності і в меньшій мірі – фіскальна функція. Теорія англійського права передбачає, що вся земля є власністю корони і може знаходитися лише у володінні чи користування приватних осіб, при цьому розглядається право «повного володіння» (фрихолд – Freehold) і оренди на період до 999 років ( лизхолд - Leasehold). В Англії та Уельсі нараховується 20 млн. об’єктів нерухомості серед яких 15,7 млн зареєстровані за весь час її існування. В країні реалізовується автоматизована програма реєстра (PRISMA).

Автоматизована система земельного кадастру в Турції. В Турції діє проект LR&CIS (Land Registry and Cadastral Information System – Реєстрація земель і Кадастрова інформаційна система), який розроблено за технологіями програмних продуктів ESRI. В основі кадастрової системи Турції лежить інформація про об’єкти нерухомості. В систему вводиться геометрична кадастрова інформація, дані щодо земельної власності і власниках. Веденням кадастру займається Головне управління земель і кадастру, 25 його ругіональних управлінь, 1003 офіса земельного реєстру, 325 кадастрових служби. Основним завданням проету стало формування банка даних в стандартах ГІС та їх кртографічне представлення

Рис. 1. Автоматизована система кадастру охоплює всю територию Турції.

Перша стадія проекту включала два етапа: пілотний та початкове виконання. Проект стартував в 2001 році. Після 3-х місяців аналітичних досліджень, 3 місяців проектування дизайну і 16 місяців програмних розробок, проект був запроваджений в головному управлінні, регіональному управлінні Анкари, в 6-ти місцевих офісах земельного реєстру та 2-х кадастрових офісах. Ці місця об’єднані в єдину мережу з Web-сервісами на підставі засобів публікації даних та карт, наданих сервером ArcIMS. Перша стадія проекту охопила понад 1 млн. землевласників і більш як 135 000 ділянок. Архітектура системи. Ядро централізованої системи складає 4 сервера. В якості середовища зберігання інформації та перенаправлення інформаційних потоків використовується SQL Server, Domain Controller Server, Backup Domain Server і Proxy Server. База просторових даних управляється за допомогою сервера ArcSDE. Всі кадастрові дані і відомості щодо реєстрації земельних ділянок поєднані пошуковими таблицями. На першій стадії проекту робота проводилась в офісах у Анкарі. Основна увага приділялась розробці додатків до початкового завантаження даних. Потім було підключено 40 редакторів кадастрових даних.На третій стадії проекту система розпочала повноцінне функціонування і поєднала 1 500 кадастрових редакторів, що знаходилися в регіональних управліннях і кадастрових офісах усієї країни, де були встановлені настільні продукти ArcGIS, які використовувалися для введення та редагування даних і в якості клієнтів ArcSDE, а також додаткових користувацьких пропозицій на основі інструментарію ArcObjects.

Рис. 2. Модель кадастрової системи Турції.

Модель кадастрової системи Турції включає 4 основні платформи:

• Центральна інфраструктура даних (Кадастрова модель даних);

• Підсистема автоматизації (Функціональна кадастрова модель);

• Підсистема надання даних віддаленим користувачам черехз інтернет;

• Підсистема моніторингу і контролю для головного управління.

Кадастрові дані базуються на незмінюваних властивостях і мають дві головні характеристики : геометричну і описову. Геометричні дані складаються з кварталів, ділянок, часток ділянок, вуглових точок ділнок, точок наземного контролю і будівель. Одиницею обліку може бути земельна ділянка, будівля чи сервітут. Земельна ділянка є наменшою кадастровою одиницею встановлення власності. Він має бути зареєстрований раніше ніж будуть визначені права та власність на нього. Будівництво прив’язується до ділянки, на якій воно здійснюється, це ж стосується і сервітуту. Кадастрові дані оформлюються у вигляді записів при здійсненні початкових кадастрових робіт, створюються кадастрові карти з описами.

Віддалені користувачі можуть працювати з кадастровими даними через інтернет. За допомогою ArcIMS забезпечується:

• Доступ до інформаційних функцій, стандартне збільшення і зменшення масштабу зображення та переміщення.

• Власник може обмежити доступ до власних даних. Запрос по атрибутам (названию области, района, квартала, номеру блока или участка).

• Запит відбувається за атрибутамит ( назва області, району, кварталу, номеру блоку, ділянки) .

• Запит карти за мастштабами (1:100 000, 1:50 000, 1:10 000, 1:5000, 1:2500, 1:1000 и 1:500).

• Запит за координатами.

• Экспорт г графічних та неграфічних даних в національному форматі обміну даних.

• Доступ до статистики по відібраним екпортованим даним.

• Обрахування оціночної вартості.

• Завантаження конвертованих даних.

Всі кадастрові дії умовно поділяються на: дії за запитами; послуги контролю ( виконуюься землемірами), інші роботи, пов’язані з поновленням даних.

Етапи кадастрового процесу:

• Прийняття заяви від громадянина, перевірка документів;

• Визначення сусідніх ділянок, обрахування вартості;

• Отримання даних з центральної бази геоданих;

• Виконання процесу;

• Контроль і перевірка кожного кроку.

• Підготовка даних реєстрації і форм;

• Підтвердження цілісності даних після їх додавання, знищення, редагування;

• Підготовка офіційних документів для реєстрації земельної ділянки.

• Оформлення офіційного ескізного плану і документів для Земельного реєстру;

• Процес еєстрації в Земельному реєстрі.

• Отримання підтвердження з Земельного реєстру;

• Закінчення проесу.

Отже, можна стверджувати, що земельний реєстр Турції – вдалий проект на основі сучасних технологій а також одна з найважливіших складових турецької електронної урядової інформаційної структури.

В Україні на сьогодня в єдину базу даних внесено лише до 10 % земель і будівель. Для порівняння приведемо в приклад Естонію, де цей показник складає 98 %, а інші 2 % - нерухомість щодо якої ведуться судові спори. Розглянемо Закон про земельний кадастр Естонії.

Закон про Земельний Кадастр Естонії. Глава 1 . Загальні положення