5.2. Оренда землі

Особливим різновидом тимчасового використання землі відповідно до Земельного кодексу України є її оренда. Відносини по оренді землі регулюються Земельним кодексом України, Законом України “Про оренду землі ”, Цивільним кодексом України, постановами Кабінету Міністрів України, а також договорами оренди земельних ділянок.

Оренда землі – це засноване на договорі термінове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької й іншої діяльності.

Коло осіб, яким у тимчасове користування на умовах оренди надаються земельні ділянки, визначений чинним законодавством. Орендарями земельних ділянок, у відповідності зі ст. 6 Закону України “Про оренду землі ”, виступають юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння або користування землею. Згідно ч. 2 дійсної статті, орендарями земельних ділянок можуть бути:

1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України;

2) органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради;

3) громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об'єднання й організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства.

Орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачене здійснення даного виду діяльності, а також фізичні особи, що мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Перерахованим вище особам земельні ділянки надаються в оренду сільськими, селищними, міськими, районними, обласними Радами народних депутатів, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінетом Міністрів України, а також власниками земельних ділянок.

Орендодавцями землі, у відповідності зі ст. 5 Закону України “Про оренду землі” і ст. 80 Земельного кодексу України, є громадяни і юридичні особи України, у приватній власності яких перебувають земельні ділянки. Територіальні громади реалізують це право безпосереднє або через органи місцевого самоврядування на землі комунальної власності. Держава реалізує це право через відповідні органи державної влади на землі державної власності.

Тимчасовий характер оренди припускає чітке рішення питання про термін використання землі. Земля, у відповідності зі ст. 93 Земельного Кодексу України, може надаватися в оренду в короткострокове користування – не більш 5 років і довгострокове – не більш 50 років.

Користування землею на умовах оренди є платним та зв'язана з орендною платою, внесеної у встановленому порядку орендарем. Орендар виплачує за користування земельною ділянкою орендну плату, розмір, форма і терміни внесення якої встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Орендна плата може бути встановлена в грошовій формі, натуральної, у формі надання послуг орендареві, у змішаній формі або в якій-небудь іншій формі оплати.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, установлюється винятково в грошовій формі.

Взаємні зобов'язання і права орендаря й орендодавця по використанню земельних ділянок відбивають у договорі оренди землі. Договір оренди землі – це правовий документ, змістом якого є угода про взаємні права й обов'язки, на підставі яких орендодавець за плату передає орендареві земельна ділянка у володіння і користування на обумовлений договором термін. Умови договору оренди не можуть суперечити чинному законодавству України. Договір оренди земельної ділянки повинний бути нотаріально засвідчений у встановлених законом випадках і зареєстрований відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073. Порядок призначає єдині умови реєстрації договорів оренди і суборенди земельних ділянок.

Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Договір оренди земельної ділянки повинний містити, у відповідності зі ст. 14 Закону України “Про оренду землі”, що випливають істотні умови:

1) об'єкт оренди (місце розміщення і розмір земельної ділянки);

2) термін договору оренди;

3) орендна плата (розмір, індексація, форма платежу, термін і порядок її внесення і перегляду);

4) цільове призначення, умови користування й охорони якості земель;

5) умови повернення земельної ділянки орендарем;

6) сторона (орендар або орендодавець), що несе ризик випадкового погіршення або знищення об'єкта оренди або його частин;

7) існуючі обмеження використання земельної ділянки;

8) відповідальність сторін.

За згодою сторін у договір оренди земельної ділянки можуть бути включені й іншої умови, наприклад, порядок виконання зобов'язань сторонами, обставини, що можуть уплинути на зміну або припинення умов договору оренди.

Відсутність у договорі оренди землі одного з вищевказаних істотних умов, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закони України “Про оренду землі” є підставою для відмовлення в державній реєстрації і визнання договору оренди землі недійсним.

Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, що ведуть державні органи земельних ресурсів.

Договір оренди землі не може бути розірвуть по волевиявленню однієї зі сторін, що уклали даний договір, – орендаря або орендодавця. У тому випадку, якщо одна зі сторін договору не виконує його умов, договір може бути розірвуть у судовому порядку.

Усі суперечки, зв'язані з орендою землі, розв’язуються в судовому порядку.