§ 4. Договір найму (оренди) земельної ділянки

Договору найму земельної ділянки присвячена всього одна стаття > ЦК ст. 792, ч. 2 якої прямо відсилає до окремого закону, який регулює зазначені відносини. Такими є Земельний кодекс (ЗК) Ук­раїни (гл. 15) та спеціальний акт — Закон "Про оренду землі"; у ГК оренду земельних ділянок регулює ст 290. Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або ко­мунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, до- іатково регулюються Законом "Про оренду державного та кому­нального майна".

Окрім зазначених документів, відносини найму (оренди) іемельних ділянок регулюються положеннями підзаконних нор­мативних актів, зокрема, Указу Президента України від 12 липня 1995 р. № 608/95 "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприєм­ницької діяльності", Порядку реєстрації договорів оренди земель­ної частки (паю), затв. постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. № 119. Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р. № 5 затверджена форма Типового договору оренди земельної частки (паю).

Поняття договору найму земельної ділянки.

Згідно зі ст. 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділян­ки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Визначення договору оренди земельної ділянки, що містить­ся в ст. 13 Закону "Про оренду землі", окрім зазначення обов'язків паимодавця, акцентує на обов'язках наймача (орендаря) викорис- іовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог ісмєльного законодавства.

Характеристика договору оренди земельної ділянки.

І. Сторонами договору оренди земельної ділянки є наймоданець (орендодавець) і наймач (орендар).

Згідно зі ст. 4 Закону "Про оренду землі" орендодавцями зе­мельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Закон "Про оренду землі", як і ЗК (ч. 5 ст. 93), акцентує на тому, що орендодавцями є саме власники земельних ділянок. Земле­користувачі, яким земельні ділянки належать на праві постійного користування відповідно до ст. 92 ЗК, права здавати їх в оренду не мають.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комуналь­ній власності, є сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності терито­ріальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Авто­номної Республіки Крим. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Авто­номної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України.

Орендарями, в свою чергу, є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користу­вання земельною ділянкою. Такими можуть бути:

• районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабі­нет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

• сільські, селищні, міські, районні та обласні ради. Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначе­них законом;

• громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

2. Наймодавець за договором оренди передає наймачеві земель­ну ділянку. Іншими словами, земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності, є об'єктом договору оренди.

Згідно зі ст. 79 ЗК земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визна­ченими щодо неї правами.

За договором оренди орендодавець зобов'язаний, зокрема;

• передати в користування земельну ділянку у стані, що відпо­відає умовам договору оренди;

• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відпо­відно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земель­ної ділянки;

• не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

• відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з по­ліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

• попередити орендаря про особливі властивості та недоліки й-'мельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричи- ніпи екщоїїчно небезпечні наслідки для довкілля або призвести іо погіршення стану самого об'єкта оренди (ст. 24 Закону "Про оренду землі").

Відповідно до ст. З Закону "Про оренду землі" земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спо­рудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

3. Земельна ділянка передається на встановлений договором сірок.

Згідно з ч. З ст. 93 ЗК (див. також ст. 19 Закону "Про оренду ісмлі") оренда земельної ділянки може бути короткостроковою ■■— не більше*5 років та довгостроковою — не більше 50 років. З огляду і іа це, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розта­шовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовиша нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визна­чається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій плата! або на її частині.

3. Земельна ділянка передається у володіння та користування. За Змістом ст. 93 ЗК України орендар бере в оренду земельну ділянку іля "провадження підприємницької та іншої діяльності". Останнє передбачає здобуття орендарем, як і в будь-якому іншому різновиді юговору найму, корисних для нього властивостей майна (земельної іілянки), тобто, користування нею. Оскільки користування будь- яким майном неможливе без володіння ним, закон наділяє орен- іаря і цим повноваженням.

Шляхи можливого використання земельної ділянки, взятої в оренду, окреслені ст. 25 Закону "Про оренду землі". Так, орендар має право:

• самостійно господарювати на землі з дотриманням умов до­говору оренди землі;

• за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому іаконодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

• отримувати продукцію і доходи;

• здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських і поруд та меліоративних систем.

Стаття 8 Закону "Про оренду землі" передбачає можливість пе- редання орендарем орендованої земельної ділянки або її частини в суборенду без зміни цільового при значення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забо­роняється.

5. Земельна ділянка передається за плату; відповідно, орендар вносить орендну плату за користування земельною ділянкою.

За ст. 21 Закону "Про оренду землі" розмір, форма і строки вне­сення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України від 3 липня 1992 р. "Про плату за землю" (в редакції Закону від 19 вересня 1996 р.). Обчислення роз­міру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, шо перебува­ють у державній і комунальній власності справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винят­ком перерахування коштів через фінансові установи.

Орендна гілата за земельні ділянки державної і комунальної влас­ності, які передані в оренду для сільськогосподарського викорис­тання, переглядається один раз на 3 роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, перегля­дається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

5. Наймач (орендар) зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законо­давства.

Зважаючи на те, що земля є основним національним багатством, шо перебуває під особливою охороною держави (ст. 1 ЗК), законо­давством встановлені підвищені еколого-санітарні та інші вимоги щодо режиму і способів її використання, зокрема, під час оренди. Так, за змістом ст. 24 Закону "Про оренду землі" орендар зобов'я­заний:

• використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

• дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збе­реження родючості ґрунтів, додержувати державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

• дотримуватися режиму водоохоронних зон. прибережних за­хисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.

Крім того, обов'язками орендаря є:

• почати використання земельної ділянки в строки, встановлені юговором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

• виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (об- інження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди

(смлі;

• своєчасно вносити орендну плату;

• дотримуватись режиму використання земель природно-запо­відного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

• надати у 5-денний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності копії договору відповідному органу державної податкової служби.

7. Договір найму земельної ділянки може бути як консенсуаль- ним, так і реальним, є двостороннім, оплатним договором.