Формирование цены предложения

Получив представление об основных особенностях зависимости спроса от цены и остальных факторов, обратимся теперь к анализу предложения. Предложением, или количеством предложенного товара, называется объем Q_si конкретного вида товара, который его собственники желают продать на рынке. Количественная характе­ристика предложения Q_si определяется в рамках заданного (выбран­ного) промежутка времени для определенного числа собственников товара. На эту величину кроме цены Р_i, оказывают влияние многие факторы из групп, представленных ранее:

• количество производителей и собственников данного вида не­движимости;

• уровень налогов и субсидий строителям, цена на экономиче­ские ресурсы (материалы, энергоресурсы, рабочую силу);

• уровень технологий производства строительной продукции;

• изменение экономического положения домохозяйств - собст­венников недвижимости;

• изменение экологического состояния;

• инфляция и инфляционное ожидание.

Так же как и для объемов спроса, представим зависимость Q_si от указанных факторов в виде зависимости от одной независимой переменной Р_si и совокупности упоминавшихся выше параметров (обозначаемой {f_s}_i): Q_si=F_s(P_si{f_s}_i) (6.19)

Эта зависимость показана графиком на рис., где кривые 1, 2, 3 соответствуют сочетаниям параметров {f_s}_i1, {f_s}_i2, {f_s}_i3. Каждая из таких кривых называется кривой предложения; именно она (а не отдельная точка на кривой) характеризует предложение товара (для данного сочетания параметров {f_s}_i).

Кривая массового (коллективного) предложения недвижимости строится путем суммирования величин индивидуального предложения объектов. При этом имеются в виду предложения земельных участков государством и приватизированными предприятиями, выкупившими землю, строений (с правами пользования землей) и полных объектов недвижимости девелоперскими компаниями («первичный» рынок) или их собственниками, имеющими «излишки» основных фондов («вто­ричный» рынок). При этом для весьма слаборазвитого рынка земель­ных участков (при практически монопольном праве собственности на землю у государства) кривую предложения построить практически невозможно. Для более развитого первичного рынка строений кривые индивидуального предложения девелоперских компаний (чаще всего строительных компаний, самостоятельно решающих вопросы кредит­ного или партнерского финансирования строительства) строятся исходя из упомянутых выше правил о том, что фирма функционирует до тех пор, пока ее средний доход превосходит средние издержки, а предельный доход равен предельным издержкам (здесь в составе издержек включаются и вмененные издержки).

Их этих правил следует, что кривая индивидуального предложе­ния строительной (девелоперской) фирмы определяется условием, что оптимум объема выпускаемой (и предлагаемой на рынке) строительной продукции достигается при равенстве предельного дохода от продажи единицы этой продукции (рыночной цены единицы площади строения) предельным издержкам фирмы. При этом необходимо, чтобы средние издержки фирмы на производство этой единицы сохранились на уровне ниже рыночной цены единицы продукции (кривую индивидуального спроса моделирует отрезок кривой предельных издержек для единицы продукта, расположен­ной над кривой средних издержек).

Обратим внимание на важную и более очевидную, чем для спроса, зависимость индивидуального и массового предложения (и его цены) от уровня издержек на строительство (воспроизводство) предлагае­мых объектов - с учетом непременного условия получения дохода на капитал, превышающего вмененные издержки. Очевидно, что цена предложения фирмы производителя будет зависеть от эффективности ее работы в краткосрочном и долгосрочном периодах, а поскольку далеко не все фирмы работают в оптимальном режиме, стараясь покрыть дополнительные производственные издержки за счет повы­шения цен на свою продукцию, разброс цен предложения может быть значительным даже для одинаковых типов строений.

Индивидуальное предложение на вторичном рынке формируется в основном приватизированными предприятиями, осуществляющи­ми реструктуризацию. При этом решение о предпочтении продажи объекта или использования его под новую функцию принимается с учетом условий, обеспечивающих превышение дохода от продажи над доходами от использования для собственного (нового) бизнеса. В данном случае важным условием является обеспечение превыше­ния этих доходов над расходами по созданию строения для этого нового бизнеса, причем процедура минимизации вмененных издержек включает в себя анализ варианта использования объекта для альтернативного бизнеса.

Построенная таким образом кривая коллективного предложения объектов недвижимости показывает, какую цену нужно заплатить за единицу предложенного вида недвижимости, чтобы собственники объектов пожелали предложить данный объем этого вида недвижи­мости для реализации на рынке. Судя по характеру кривой, с ростом цены растет число собственников, желающих продать свободную часть своей недвижимости или увеличить объем строи­тельства. В то же время вогнутый характер кривой свидетельствует о том, что рост Q_si замедляется с ростом P_i: зависимость P_si=P(Q_si,{f_s}_i)имеет вертикальную асимптоту, положение которой определяется максимально возможным объемом предложения на ограниченной территории локального рынка недвижимости. Эта особенность предложения определяется ограниченностью ресурсов - свободных участков земли и помещений у собственников, а также производст­венных мощностей и ресурсов у строителей.

В соответствии со сказанным выше цена предложения P_si для но­вого объекта определяется как сумма:

• издержек производства объекта;

• затрат на доведение его до полномасштабного использования (продажи, сдачи в аренду);

• ожидаемой прибыли как платы за использование («заморажи­вание») средств на время строительства (на уровне, не ниже любого из альтернативных проектов);

• цены предложения права пользования землей.

Для объекта, который к моменту выставления на продажу в течение некоторого времени эксплуатировался и приносил доход, цена предло­жения устанавливается на уровне, ниже цены для объекта с новым строением, причем снижение цены зависит от степени компенсации (за время эксплуатации объекта) издержек (путем возврата части инвести­рованного капитала) и получения ожидаемой прибыли.

Исходя из этого в первом приближении цену предложения объ­екта можно оценивать как будущую стоимость FV всей серии затрат (издержек), связанных:

• с приобретением права собственности на земельный участок (или права застройки такого участка);

• с проектированием улучшений;

• с приобретением материалов и выполнением всех подрядных работ на стадии строительства;

• с эксплуатацией объекта в период между моментом сдачи его подрядчиком заказчику (инвестору) и моментом завершения операции его обращения (продажи или введения в доходную эксплуатацию).

При этом имеется в виду, что будущая стоимость рассчитывается при норме отдачи (норме наращения), величина которой в полной мере учитывает ожидания собственника объекта как инвестора: (6.20), где кроме введенных ранее использованы обозначения: m - число периодов от начала проекта до завершения строительства и запуска его в доходную эксплуатацию; k - число периодов от запуска объекта в доходную эксплуатацию до анализируемого момента (при планиро­вании продажи объекта вместо доходной эксплуатации величины k и I_i, равны нулю); j - номер периода строительства (j = 0, 1,2, ..., m); i - номер периода эксплуатации (i = 1,2, ..., k); E_j - поток прямых и косвенных издержек за периоду (все издержки и платежи в текущих ценах на даты платежей); Е₀ =E_l+E_bo - «стартовые» издержки, состоя­щие из совокупных затрат на приобретение права застройки земель­ного участка (варианты - от приобретения права собственности на участок, если это право принадлежало или приобретено покупателем к моменту начала строительства, до приобретения продавцом права аренды на время строительства, все в ценах на дату начала строитель­ства), равных E_l, а также авансовых платежей подрядчикам; Y_ocq - общая квартальная норма отдачи, средняя для первых j периодов строительства; Y_oq - общая квартальная норма отдачи, средняя для i первых периодов доходной эксплуатации.

Y_ocq отличается от Y_oq большим набором источни­ков рисков и большей величиной премии за риск (Y_ocq > Y_oq).

Следует иметь в виду, что продавец, заинтересованный в реали­зации сделки, должен учитывать возможное уменьшение ценности (и доходности) объекта не только из-за физического износа элемен­тов строения (легко учитываемого введением последнего слагаемого в (6.20)), но также из-за функционального устаревания строения (вследствие «отставания» проектного решения от рыночных пред­почтений за время эксплуатации объекта).

Особого внимания заслуживает также учет продавцом измене­ний (за время эксплуатации) ценности объекта, связанных с измене­нием качеств физического окружения, правовой, экономической и социальной ситуации в регионе. Это обстоятельство может привести как к снижению полезности (к «внешнему устаре­ванию») объекта, так и к увеличению его ценности (например, при радикальном улучшении экологической обстановки или принятии решения о подводе к участку застройки линии метрополитена). Все это должно учитываться при выборе нормы отдачи У₀ (ее рисковых составляющих) для периода эксплуатации.

Если продавец приобрел ресурсы (земельный участок, строи­тельные материалы) заблаговременно, ему не следует включать в цену предложения часть дохода на вложенный капитал, обеспечи­вающую компенсацию за «замораживание» средств на период от момента приобретения ресурса до момента начала реализации инвестиционного проекта. В цену предложения не следует также включать издержки и величины дохода на «замороженный» капитал в периоды задержки строительства в сравнении с нормативными сроками (потери, связанные с «затягиванием» сроков строительства ведут к уменьшению прибыли инвестора).

Cоотношение типа (6.20) может использоваться для определения цены предложения при сравни­тельно небольшой продолжительности периода доходной эксплуа­тации объекта, а при больших сроках функционирования объекта оно заменяется более простым (для написания, но не для расчета) выражением: P_s=P_ls+E_b(1+Pr)(1-D) (6.21)

Здесь кроме названных ранее введены следующие обозначения: P_ls - цена предложения для земельного участка; E_b - затраты на созда­ние новых улучшений (строительство зданий и сооружений, прокладка коммуникаций, озеленение, а также все косвенные издержки); Pr - коэффициент прибыли предпринимателя (инвестора, заказчика, не совмещающего свои функции с функциями подрядчика), зависящий от ожидаемой нормы прибыли (внутренней нормы рентабельности для проекта) и обеспечивающий справедливое вознаграждение инвестору за использование его средств, «замороженных» на период строительст­ва и ввода объекта в полномасштабную эксплуатацию; D - коэффициент суммарных потерь стоимости, связанный с коэффициен­тами накопленного износа и устаревания.