Техники мультипликаторов валового дохода

В данной группе представлены две техники:

• техника мультипликаторов потенциального валового дохода (ТМПВД);

• техника мультипликаторов эффективного валового дохода (ТМЭВД).

Рыночная стоимость объекта V_o определяется путем капитализа­ции потенциального валового и эффективного валового доходов, причем процедура капитализации состоит в умножении этих дохо­дов на среднерыночные величины мультипликаторов (M_pg и М_eg, соответственно), характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости: V_o = I_pgM_pg; V_o = I_egM_eg. (4.4)

Эта процедура базируется на установленном практикой факте прямой пропорциональной связи цен продаж с соответствующими доходами для однотипных объектов. При этом коэффициентами пропорциональности оказывались упомянутые инструменты капи­тализации (мультипликаторы). Как было установлено, при некото­рых условиях упомянутые мультипликаторы не зависят (или весьма слабо зависят) от времени сделки, местоположения объекта, от его физических и экономических характеристик. Это обстоятельство позволяет рассматривать указанные мультипликаторы как инстру­менты, универсальные в пространстве переменных характеристик, указанных выше, и находить величины мультипликаторов обработ­кой рыночных данных о ценах продаж P_j и прогнозах величин доходов на конец года, следующего за датой продажи (I_pgi и I_egi) для конкретных объектов:

; . (4.5)

Обратим внимание на выбор значения дохода I_j соответствую­щего цене сделки P_j: этот доход покупатель планировал получить к концу года, следовавшего за датой сделки. Потенциальный валовой доход I_pgi определяем по имеющимся в архиве оценщика данным о рыночных арендных ставках на дату сделки для объектов, анало­гичных проданному (с использованием метода сравнительного анализа арендных договоров). При этом имеется в виду, что купленный объект практически мгновенно сдается в аренду по текущим рыночным ставкам, не подлежащим изменению в течение всего года (по ГК ставка аренды меняется один раз в год). Не следует забывать о том, что проданный объект мог быть частично занят арендаторами. В таком случае I_pgi рассчитывается суммированием контрактной и рыночной арендной платы. Полагается также не забывать и о возможном вкладе в I_pgi скользящих и прочих доходов.

При определении I_egi нужно выполнять требования, касающиеся I_pgi, и, дополнительно, необходимо обосновывать величину потерь от недозагрузки и неплатежей, предположительно прогнозировавшую­ся покупателем для эксплуатации приобретаемого объекта в течение года, следовавшего за датой сделки.

Заметим, что в (4.5) каждое усредненное для рынка значение ве­личин (M_pg и M_eg) рассчитывается как средневзвешенное с использо­ванием весовых коэффициентов γ_j. Эти коэффициенты учитывают степень «удаленности» объекта-аналога от объекта оценки. Дело в том, что качества прав, а также субъективные условия финансирова­ния и сделки могут по-разному сказываться на ценах сделки и на доходах. Поскольку указанные различия факторов влияют на вели­чину соотношения цены продажи и соответствующего дохода, не компенсируясь при делении одного на другое, то приходится кор­ректировать цены сделок. С ростом размеров указанных корректи­ровок уменьшается «вес», присваиваемый соответствующему слагаемому в сумме (4.5).

Сопоставим между собою две техники мультипликаторов вало­вого дохода. Проявление ТМПВД в качестве универсального спосо­ба капитализации возможно при условии, что в первое из двух выражений (4.5) подставляются данные по ценам продаж и величи­нам потенциального валового дохода только для тех объектов, у которых с объектом оценки совпадают и соответствуют принципу ННЭИ:

1. функциональное использование помещений;

2. величины потерь от недозагрузки и неплатежей;

3. структура операционных расходов;

4. динамика изменения со временем доходов, рисков и величины стоимости.

Нетрудно обеспечить выполнение всех этих условий, если обе техники капитализации доходов с помощью мультипликаторов применяются при оценке жилой недвижимости. При оценке ком­мерческих объектов ТМЭВД имеет преимущество, т.к. при ее реализации приходится иметь в виду на одно ограничение меньше в сравнении с ТМПВД: из приведенного выше перечня условий «а-d» исключается условие «b», требующее равенства потерь от недозагрузки и неплатежей для объекта оценки и объектов-аналогов.

Однако обе техники имеют один общий недостаток: поскольку мультипликаторы определяются путем сравнительного анализа сделок с проданными объектами, применение этих техник в доход­ном подходе приведет к получению величины рыночной стоимости объекта оценки, практически идентичной величине стоимости, полученной методом сравнительного анализа сделок.