10.Планирование операционных расходов Налогообложение недвижимости и учет налогов

К особенностям учета налогов в структуре операционных расхо­дов относится то, что здесь кроме налогов на недвижимость (земля и строения) учитываются обязательные платежи (в бюджет и фонды), начисленные на заработную плату (пенсионный фонд, социальное и медицинское страхование, фонд занятости).

Налоги на заработную плату целесообразно учитывать не от­дельной строкой, а вместе с соответствующими расходами. Налог на добавленную стоимость учитывается в составе операционных расходов при расчете платежей внешним подрядчикам (включая вознаграждение управляющей компании). Заметим, что этот налог учитывается при расчете доходов, поскольку ставка арендной платы указывается с учетом этого налога. Тогда обеспечивается «предста­вительство» этого налога в составе чистого операционного дохода, что при капитализации последнего в рыночную стоимость обеспечивает присутствие налога на добавленную стоимость и в составе величины стоимости объекта.

Рассмотрим подробнее схемы расчета налогов, включаемых в со­став операционных расходов. Прежде всего, обратим внимание на то, что в ближайшие годы налог на недвижимость будет взиматься с единого объекта, включающего в себя земельный участок и улучше­ния и представленного под единым номером в кадастре недвижимо­сти (соответствующий Федеральный закон прошел первое чтение в Государственной Думе). Однако в настоящее время взимаются отдельно земельный налог и налог на строения (здания, сооружения).

Земельный налог уплачивают: собственники земли, землевла­дельцы, землепользователи. Ставка налога устанавливается в зави­симости от зоны градостроительной ценности, на которые делится территория поселения и для каждой из которой установлен свой налоговый тариф на единицу площади участка земли. Заметим, что налоговые ставки модифицируются (с понижением) для некоторых категорий земель:

• земель, занятых садоводством, огородничеством, животновод­ством;

• сельскохозяйственных земель и земель, расположенных в по­лосе отвода;

• земель, занятых жилищным фондом, индивидуальными и коо­перативными гаражами.

Справку о том, к какой зоне градостроительной ценности следу­ет отнести земельный участок изучаемого объекта недвижимости, можно получить в районной налоговой инспекции.

Налогообложение улучшений касается недвижимого имущества предприятий, а также - в соответствии с изменениями, изложенны­ми в части II Налогового Кодекса РФ, - капитальных вложений. Ставка налога равна 2,2% от налогооблагаемой базы, в качестве которой принята среднегодовая балансовая (остаточная, за вычетом амортизационных отчислений) стоимость V_bal части имущества, относящегося к недвижимости.

Заметим, что не облагается налогом недвижимое имущество юри­дических лиц: бюджетных организаций; предприятий по производст­ву сельскохозяйственной продукции; религиозных объединений. В число видов имущества, освобожденного от налога, включаются:

• объекты жилищно-коммунального хозяйства, культуры, обра­зования, здравоохранения, спорта;

• объекты, используемые для охраны природы, пожарной безо­пасности, гражданской обороны;

• имущество, используемое для производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции;

• автомобильные дороги, ЛЭП, магистральные трубопроводы, железнодорожные пути.

Налог на имущество физических лиц взимается с собственников объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений), независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет. При долевой собственности не­скольких физических лиц налог уплачивается соразмерно его доле в объекте недвижимости. Базой для начисления налога является инвен­таризационная стоимость - восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работу и услуги. Указанная база налогообложения определяется органом технической инвентаризации, а ставка налога устанавливается органами местного самоуправления - в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Для нежилых помещений сохранены действующие ставки, а также размер максимальной ставки - 2,2 % (для нежилых помещений стоимостью свыше 500 тыс. руб.). Для жилых помещений при инвентаризационной стоимости имущества жилых домов свыше 500 тыс. руб. - 0,3%, а при стоимости имущества от 300 до 500 тыс. руб. - 0,2%.

Налоги с заработной платы обслуживающего персонала вклю­чены в единый социального налог с заработной платы (ЕСН). Базой исчисления ЕСН является фонд оплаты труда (ФОТ) персонала, непосредственно занятого в обслуживании объекта недвижимости. В ФОТ включаются: оплата за отработанное время; оплата за неот­работанное время (отпускные); единовременные поощрительные выплаты, премии, материальная помощь; выплаты на питание, жилье и топливо. Отчисления ЕСН осуществляются ежемесячно в размере 26% от ФОТ.

Налог на добавленную стоимость (НДС): НДС = НДС₍₊₎ - НДС_(-), где НДС₍₊₎ – сумма НДС, полученная вместе с платежами I_pg от пользователей недвижимости; НДС_(-) – сумма налога на добавлен­ную стоимость, перечисленная компаниям, которые занимаются обслуживанием объекта (управлением объектами, охраной, уборкой помещений, ремонтом и т.п.).

Заметим, что налог на прибыль в состав операционных расходов не включается и вычитается из денежного потока до налогообложе­ния. Базой начисления этого налога является часть чистого операци­онного дохода, приходящаяся на собственный капитал I_е за вычетом амортизационных отчислений. Максимальная ставка налога состав­ляет 24%.