- •1. Определение понятия и состав объекта недвижимости
- •2. Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости
- •Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды Характеристики природных элементов объекта недвижимости
- •Характеристики улучшений в составе объектов недвижимости
- •Элементы и характеристики физической среды
- •Юридические и социальные характеристики объекта недвижимости и окружающей среды Характеристики юридической сущности и правовой среды функционирования объекта недвижимости
- •Социальная сущность и социальная среда функционирования объекта недвижимости
- •3. Характеристики недвижимости как экономического блага
- •Операции с недвижимым имуществом
- •4. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости
- •5. Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена Формирование цены спроса
- •Формирование цены предложения
- •Равновесная цена на рынке недвижимости
- •6. Норма отдачи на капитал как инструмент экономического анализа
- •Определение понятия нормы отдачи
- •Учет налогообложения, инфляции и рисков
- •7. Моделирование цен предложения и спроса
- •8. Структура доходов и расходов для объекта недвижимости Доходная часть бюджета
- •Структура операционных расходов
- •Чистые доходы объекта недвижимости
- •9. Планирование доходной части бюджета Формирование потенциального валового дохода
- •Определение текущих рыночных ставок арендной платы
- •Прогнозирование ставок арендной платы
- •Расчет эффективного валового дохода
- •10.Планирование операционных расходов Налогообложение недвижимости и учет налогов
- •Экономические аспекты страхования недвижимости
- •Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги
- •Оценка расходов на маркетинг
- •Расходы на ресурсы и эксплуатацию
- •11.Расчет параметров кредита, феномен финансового левереджа Ставка процента как основной параметр системы ссудного финансирования
- •Расчет платежей по обслуживанию долга
- •Феномен финансового левереджа
- •12.Назначение оценки и определение понятий стоимости Базовые понятия и цели оценки
- •Понятие рыночной стоимости
- •Экономические виды стоимости, производные от рыночной стоимости
- •Нормативные и вспомогательные виды стоимости
- •13.Принципы и процедуры оценки недвижимости Анализ взаимосвязи и взаимовлияния компонентов собственности
- •Принципы анализа влияния рыночной среды
- •Анализ влияния предпочтений типичных пользователей
- •Процедуры оценки недвижимости
- •14.Доходный подход к оценке, метод прямой капитализации доходов
- •Общие положения
- •Базовое соотношение доходного подхода
- •Техники мультипликаторов валового дохода
- •Техники коэффициентов капитализации
- •Техники остатка
- •Сравнительный анализ техник метода прямой капитализации доходов
- •15.Метод капитализации доходов нормой отдачи на капитал
- •Техники непосредственного дисконтирования
- •Модельные техники
- •Техники ипотечно-инвестициоиного анализа
- •Сравнительный анализ техник метода капитализации доходов нормой отдачи
- •16. Рыночный подход к оценке, метод сравнительного анализа продаж
- •Методы оценки
- •Ценообразующие факторы как элементы сравнения
- •Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки
- •Техники количественного анализа
- •Техники качественного анализа
- •17.Затратный подход к оценке недвижимости Метод капитализации издержек
- •Метод компенсации издержек
- •Алгоритм реализации методов затратного подхода
- •Расчет затрат на создание улучшений Виды затрат на создание строительной продукции
- •Расчет стоимости улучшений
- •Определение прибыли предпринимателя
- •Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания Техника суммирования потерь стоимости
- •Оценка физического износа
- •Анализ функционального устаревания объекта
- •Учет устаревания юридической сущности объекта
- •Анализ «внешнего» устаревания объекта
- •18. Методы оценки земельного участка
- •Сравнительный подход к оценке земли
- •Методы и техники капитализации чистой земельной ренты
- •Оценка земли методом выделения
- •Метод капитализации издержек и доходов
- •19.Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Алгоритм выбора варианта ннэи
- •20.Анализ экономических рисков в оценке недвижимости
- •Методология анализа рисков Типы и факторы рисков
- •Алгоритм анализа и оценка рисков
- •Методы анализа и ранжирование рисков
- •Практика анализа экономических рисков
- •Анализ чувствительности к изменению факторов
- •Многофакторный анализ рисков
- •Принятие решения о выборе варианта ннэи в условиях риска
- •Выбор варианта ннэи в условиях неопределенности
Метод капитализации издержек и доходов
Метод обеспечивает определение рыночной стоимости земельного участка с использованием комбинаций техник доходного и затратного подходов.
Техника остатка для земли предусматривает выделение из общего чистого операционного дохода Io части Il=Io-Il, приходящейся на землю - с последующей капитализацией этого дохода. Требующуюся для расчета Il величину дохода Ib, генерируемого улучшениями, можно найти, рассчитав величину рыночной стоимости улучшений Vb, техниками затратного подхода и оценив величину коэффициента капитализации Rb для улучшений: Ib=VbRb. Рыночная стоимость Vl земельного участка определяется путем прямой капитализации дохода Il коэффициентом капитализации Rl для земли: Vl=(Io-VbRb)/Rl. (5.19)
Таким образом, в данной постановке задача сводится к расчету величин Io и Vb, а также к оценке величин коэффициентов капитализации Rb и Rl.
В условиях развитого рынка недвижимости эти коэффициенты могут быть определены техниками сравнительного анализа. Коэффициент капитализации Rb для улучшений определяется по скорректированным ценам сделок купли-продажи Pibs единицы общей площади и ставкам арендной платы Abi на единицу общей площади для зданий, расположенных на окраине поселений, где вклад земельного участка (местоположения) в стоимость объекта пренебрежимо мал в сравнении с вкладом улучшений:
Здесь Koeb - коэффициент операционных расходов для зданий; γi - весовые коэффициенты, учитывающие степень близости объектов-аналогов к объекту оценки по набору и количественным характеристикам ценообразующих факторов.
Заметим, что последнее соотношение получено с учетом того, что при L≈0 оказывается Ro=LRl+(1-L)Rb≈Rb. Однако, так как, очевидно, величина L будучи весьма малой, все-таки больше нуля, а Rb>Rl, то найденную указанным способом величину Rb можно рассматривать как оценку «снизу» истинной величины коэффициента капитализации для улучшений.
Однако нетрудно предвидеть, что при таком способе определения коэффициентов капитализации результат оценки Vl техникой остатка окажется аналогичным результату, полученному сравнительным анализом сделок купли-продажи земельных участков, поскольку в этих двух техниках используется один и тот же источник базовой информации.
Более интересным для целей реализации затратного подхода является использование модельных техник метода капитализации нормой отдачи - аналогично тому, как это было сделано для земли по (5.10). Однако для улучшений модель существенно усложняется, поскольку строения в любом случае теряют в стоимости и по истечении срока физической (экономической) жизни они обесцениваются. В простейшем предположении постоянства доходов, не меняющейся стоимости земли, но уменьшающейся стоимости улучшений можно записать: Rl=Yo; Rb=Yo-Δbl /Sn(Yo,n); Rb-Rl=–Δbl /Sn(Yo,n). (5.20)
Здесь Δbl - относительное изменение стоимости улучшений вследствие физического износа и функционального устаревания при неизменной стоимости земли (всегда Δb < 0, | Δbl | < 1).
В другом крайнем (для Rl) предположении постоянства доходов и изменения стоимости имеем: Rl=Yo-Δl /Sn(Yo,n); Rb=Yo-Δb /Sn(Yo,n).
При наличии причин физического, юридического, экономического характера, приводящих к росту или к уменьшению рыночной стоимости земли, эти причины приведут одновременно к эффекту дополнительного удорожания или удешевления строения соответственно. Если изменение стоимости земли не сопровождается изменением степени соответствия принципу ННЭИ набора функций, реализуемых на объекте, то эффекту уменьшения стоимости строения от Vb до Vbn (вследствие физического износа и функционального устаревания) будет сопутствовать эффект дополнительного изменения стоимости вследствие внешнего (экономического) устаревания или обновления, с темпом, примерно равным темпу изменения стоимости земли.
Техника разбивки на участки. Вторая техника данного метода, именуемая также техникой девелопера, используется при оценке сравнительно большого массива земли площадью S∑, для которого - в соответствии с принципом экономического разделения и принципом ННЭИ - максимальная продуктивность достигается при разделении на несколько участков меньшего размера Si. Техника реализуется после выявления структуры спроса на участки разных размеров.
Система деления массива на участки S∑=n1S1+n2S2 устанавливается, исходя из максимальной величины NPV доходов от будущих продаж этих участков по рыночным ценам P1s и P2s за единицу площади - при среднерыночной продолжительности периодов экспозиции t1 и t2 для каждого типа участков соответственно. Прогнозируя график продаж и поступления доходов, оценщик за девелопера планирует работы и расходы по разделению и межеванию участка, по очистке его от лишней растительности, по устройству дорог и дренажа, по подводу и разводке коммуникаций, по исследованию рынка и организации рекламы. Планируются также расходы на подрядчиков и на персонал, рассчитываются платежи по кредитам. При этом график расходных платежей согласовывается с графиком поступления доходов от продаж таким образом, чтобы операционные расходы Ej покрывались эффективными валовыми доходами Iegj=Ipgj(1-v) в одном и том же (j-м) году (недополученная часть v потенциальных валовых доходов Ipgj оценивается на основании изучения опыта реализации подобных проектов и анализа рисков).
Стоимость оцениваемого массива земли определяется методом капитализации чистого операционного дохода Ioj= Ipgj(1-v)-Ej от продаж нормой отдачи Yc, величина которой определяется на основании опроса девелоперов, или принимается примерно равной внутренней норме рентабельности девелоперских проектов аналогичной рискованности (Yc больше величины ставки процента по кредиту под новое строительство, т.е. Yc>Ymc):
. (5.23)
Техника дисконтирования доходов и издержек - наиболее востребованная техника комбинированного подхода, рекомендуемая к использованию в алгоритме выбора варианта ННЭИ и при оценке свободного земельного участка. Базовая модель техники иллюстрируется рис.
Модель может быть описана соотношениями:
; (5.24)
; (5.25)
. (5.26)
Суть модели состоит в том, что в конце k-го периода реализации предполагаемого проекта застройки и последующей доходной эксплуатации созданного объекта из рыночной стоимости этого объекта Voi вычитаются капитализированные издержки Vbi* периода строительства. Полученная таким образом разность в (5.24) представляет собой стоимость земли на дату завершения строительства - на границе между k-м и (k+1)-м периодами. Пересчитывая эту разность к дате оценки, получаем величину рыночной стоимости полного права собственности или права заключения договора аренды земельного участка Vl.
Для реализации техники необходимо, прежде всего, определить издержки Eb и график платежей на создание нового здания и всех дополнительных улучшений (насаждений, парковки, ограды и т.п.), соответствующих принципу ННЭИ. Затем необходимо рассчитать величины Ioqj дохода, достижимого в будущем на вновь созданном объекте.