Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Crib.doc
Скачиваний:
13
Добавлен:
17.11.2019
Размер:
3.78 Mб
Скачать

Метод капитализации издержек и доходов

Метод обеспечивает определение рыночной стоимости земель­ного участка с использованием комбинаций техник доходного и затратного подходов.

Техника остатка для земли предусматривает выделение из об­щего чистого операционного дохода Io части Il=Io-Il, приходящейся на землю - с последующей капитализацией этого дохода. Требую­щуюся для расчета Il величину дохода Ib, генерируемого улучше­ниями, можно найти, рассчитав величину рыночной стоимости улучшений Vb, техниками затратного подхода и оценив величину коэффициента капитализации Rb для улучшений: Ib=VbRb. Рыночная стоимость Vl земельного участка определяется путем прямой капи­тализации дохода Il коэффициентом капитализации Rl для земли: Vl=(Io-VbRb)/Rl. (5.19)

Таким образом, в данной постановке задача сводится к расчету величин Io и Vb, а также к оценке величин коэффициентов капитализации Rb и Rl.

В условиях развитого рынка недвижимости эти коэффициенты могут быть определены техниками сравнительного анализа. Коэффициент капитализации Rb для улучшений опреде­ляется по скорректированным ценам сделок купли-продажи Pibs единицы общей площади и ставкам арендной платы Abi на единицу общей площади для зданий, расположенных на окраине поселений, где вклад земельного участка (местоположения) в стоимость объекта пренебрежимо мал в сравнении с вкладом улучшений:

Здесь Koeb - коэффициент операционных расходов для зданий; γi - весовые коэффициенты, учитывающие степень близости объек­тов-аналогов к объекту оценки по набору и количественным харак­теристикам ценообразующих факторов.

Заметим, что последнее соотношение получено с учетом того, что при L≈0 оказывается Ro=LRl+(1-L)RbRb. Однако, так как, очевидно, величина L будучи весьма малой, все-таки больше нуля, а Rb>Rl, то найденную указанным способом величину Rb можно рассматривать как оценку «снизу» истинной величины коэффициента капитализации для улучшений.

Однако нетрудно предвидеть, что при таком способе определе­ния коэффициентов капитализации результат оценки Vl техникой остатка окажется аналогичным результату, полученному сравни­тельным анализом сделок купли-продажи земельных участков, поскольку в этих двух техниках используется один и тот же источ­ник базовой информации.

Более интересным для целей реализации затратного подхода яв­ляется использование модельных техник метода капитализации нормой отдачи - аналогично тому, как это было сделано для земли по (5.10). Однако для улучшений модель существенно усложняется, поскольку строения в любом случае теряют в стоимости и по исте­чении срока физической (экономической) жизни они обесценивают­ся. В простейшем предположении постоянства доходов, не меняю­щейся стоимости земли, но уменьшающейся стоимости улучшений можно записать: Rl=Yo; Rb=Yobl /Sn(Yo,n); Rb-Rl=–Δbl /Sn(Yo,n). (5.20)

Здесь Δbl - относительное изменение стоимости улучшений вследствие физического износа и функционального устаревания при неизменной стоимости земли (всегда Δb < 0, | Δbl | < 1).

В другом крайнем (для Rl) предположении постоянства доходов и изменения стоимости имеем: Rl=Yol /Sn(Yo,n); Rb=Yob /Sn(Yo,n).

При наличии причин физического, юри­дического, экономического характера, приводящих к росту или к уменьшению рыночной стоимости земли, эти причи­ны приведут одновременно к эффекту дополнительного удорожания или удешевления строения соответственно. Если изменение стоимо­сти земли не сопровождается изменением степени соответствия принципу ННЭИ набора функций, реализуемых на объекте, то эффекту уменьшения стоимости строения от Vb до Vbn (вследствие физического износа и функционального устаревания) будет сопутст­вовать эффект дополнительного изменения стоимости вследствие внешнего (экономического) устаревания или обновления, с темпом, примерно равным темпу изменения стоимости земли.

Техника разбивки на участки. Вторая техника данного метода, именуемая также техникой девелопера, используется при оценке сравнительно большого массива земли площадью S, для которого - в соответствии с принципом экономического разделения и принципом ННЭИ - максимальная продуктивность достигается при разделении на несколько участков меньшего размера Si. Техника реализуется после выявления структу­ры спроса на участки разных размеров.

Система деления массива на участки S=n1S1+n2S2 устанавлива­ется, исходя из максимальной величины NPV доходов от будущих продаж этих участков по рыночным ценам P1s и P2s за единицу площади - при среднерыночной продол­жительности периодов экспозиции t1 и t2 для каждого типа участков соответственно. Прогнозируя график продаж и поступления дохо­дов, оценщик за девелопера планирует работы и расходы по разде­лению и межеванию участка, по очистке его от лишней раститель­ности, по устройству дорог и дренажа, по подводу и разводке коммуникаций, по исследованию рынка и организации рекламы. Планируются также расходы на подрядчиков и на персонал, рассчи­тываются платежи по кредитам. При этом график расходных плате­жей согласовывается с графиком поступления доходов от продаж таким образом, чтобы операционные расходы Ej покрывались эффективными валовыми доходами Iegj=Ipgj(1-v) в одном и том же (j-м) году (недополученная часть v потенциальных валовых доходов Ipgj оценивается на основании изучения опыта реализации подобных проектов и анализа рисков).

Стоимость оцениваемого массива земли определяется методом капитализации чистого операционного дохода Ioj= Ipgj(1-v)-Ej от продаж нормой отдачи Yc, величина которой определяется на основании опроса девелоперов, или принимается примерно равной внутренней норме рентабельности девелоперских проектов аналогичной рискованности (Yc больше величины ставки процента по кредиту под новое строительство, т.е. Yc>Ymc):

. (5.23)

Техника дисконтирования доходов и издержек - наиболее вос­требованная техника комбинированного подхода, рекомендуемая к использованию в алгоритме выбора варианта ННЭИ и при оценке свободного земельного участка. Базовая модель техники иллюстрируется рис.

Модель может быть описана соотношениями:

; (5.24)

; (5.25)

. (5.26)

Суть модели состоит в том, что в конце k-го периода реализации предполагаемого проекта застройки и последующей доходной эксплуатации созданного объекта из рыночной стоимости этого объекта Voi вычитаются капитализированные издержки Vbi* периода строительства. Полученная таким образом разность в (5.24) представляет собой стоимость земли на дату завершения строительства - на границе между k-м и (k+1)-м периодами. Пересчитывая эту разность к дате оценки, получаем величину рыночной стоимости полного права собственно­сти или права заключения договора аренды земельного участка Vl.

Для реализации техники необходимо, прежде всего, определить издержки Eb и график платежей на создание нового здания и всех дополнительных улучшений (насаждений, парковки, ограды и т.п.), соответствующих принципу ННЭИ. Затем необходимо рассчитать величины Ioqj дохода, достижимого в будущем на вновь созданном объекте.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]