Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды Характеристики природных элементов объекта недвижимости

Две важнейшие группы типов объектов, описываемых различными наборами характерных признаков, имеющих различное назначение и, вследствие этого, нуждающихся в специфических наборах инструментов анализа:

• земля без улучшений - участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособлен­ными водоемами и лесами на поверхности – предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;

• земля с улучшениями - земельные участки с многолетними на­саждениями, коммуникациями, зданиями или/и сооружениями всевозможного назначения.

Земельный участок – ограниченная и непере­мещаемая часть поверхности Земли, имеющая замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе коорди­нат с адресными ориентирами. К характеристикам земельного участка относятся:

- форма;

- размер площади;

- размеры формообразующих линий;

- глубина слоя;

- топографические параметры;

- геологические параметры;

- наличие (отсутствие) многолетней растительности.

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удален­ность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, и т.д. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека.

Для целей экономического анализа существенно, что земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетво­ряет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

• зонирования территории - размещения объектов разных ви­дов функционального назначения только в зонах соответст­вующего профиля;

• охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничени­ем объемов вредных производств (даже в зонах соответст­вующего профиля);

• ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

Земельные участки различаются предпочтительностью функцио­нального назначения:

• участки, предназначенные для выращивания с/х продукции (без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной про­дукции);

• прибрежные участки земель водного фонда;

• участки земель лесного фонда;

• участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потен­циально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки соору­жениями и зданиями промышленных предприятий, энергети­ческих комплексов, объектов оборонного значения;

• участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения;

• участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значения;

• заповедники, национальные парки, ботанические сады, пля­жи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей.

К недрам относится часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы. Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторожде­ния на основе анализа технических, гидрологических, экологиче­ских и других условий разработки.

Водный объект - это совокупность водного объема и ограничи­вающей его поверхности раздела с земной корой - на поверхности последней или в ее недрах, т.е. сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.

Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов, они подразделяются на:

• поверхностные водотоки, воды которых находятся в состоя­нии непрерывного движения;

• поверхностные водоемы, воды которых находятся в состоянии замедленного водообмена;

• ледники - движущиеся естественные скопления льда атмо­сферного происхождения на земной поверхности;

• снежники - неподвижные естественные скопления снега и льда, сохраняющиеся на земной поверхности в течение всего теплого времени года или его части.

По другой классификации водные объекты могут быть:

• обособленными - естественные или искусственные моря, озе­ра, пруды, бассейны, снежники, замкнутые берегами (на по­верхности Земли) или грунтовыми породами (под земной по­верхностью);

• открытыми - международные воды морей и океанов или при­граничные зоны высокогорных ледников и подземных вод, полузамкнутые берегами территории России;

• проточными - поверхностные водотоки с непрерывным дви­жением вод - реки, ручьи, каналы, проточные водохранилища, гидротехнические и гидроэнергетические сооружения.

Лес как продукт природного происхождения включает в себя де­ревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функ­ционирования. Он представлен, прежде всего, на землях лесного фонда и в том числе на землях:

• покрытых лесной растительностью (собственно лес);

• предназначенных для воспроизводства лесной растительности (вырубки, гари, погибшие древостой, редины, пустыри и про­галины) или покрытых питомниками и не сомкнувшимися лесными культурами;

• освобожденных от растительности для целей хозяйствования (просеки, дороги, сельскохозяйственные угодья);

• свободных от растительности из-за непригодности почвы (бо­лота, каменистые россыпи, скалы).

Леса подразделяются на три группы.

К первой группе отнесены леса, предназначенные для выполне­ния водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздорови­тельных и иных функций, а также леса особо охраняемых природ­ных территорий.

Ко второй группе относятся леса в регионах с высокой плотно­стью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие огра­ниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.

К третьей группе отнесены леса регионов с большими массива­ми леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.

К функциям, выполняемым лесом, относятся следующие:

• водоохранная (лесополосы вдоль берегов водоемов и водото­ков, в том числе зоны охраны источников водоснабжения);

• защитная (противоэрозионные леса степей и пустынь, лесо­полосы вдоль шоссейных и железных дорог, притундровые леса);

• санитарно-гигиеническая и оздоровительная (трехзонная сис­тема санитарной лесозащиты курортов и зеленые зоны посе­лений);

• промысловая (лесоплодные массивы);

• мемориальная и заповедная (памятники природы, заповедни­ки, национальные парки).