4. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости

Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическую среду определяют и характеризуют:

• степень интеграции российской экономики в мировую систему;

• конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;

• динамика покупательной способности потребителей;

• уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;

• доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие това­ров-заменителей;

• уровень арендной платы и операционных издержек для объек­тов недвижимости;

• уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;

• уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ре­сурсов и услуг (situs).

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользова­телями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Фирма	Государство	Домохозяйство
Самостоятельно прини­мает решения Использует факторы производства для изготовления и продажи товаров Стремится к максимиза­ции своей прибыли	Осуществляет полити­ческую и юридическую власть, обеспечивая контроль над хозяйст­вующими субъектами и рынками для достиже­ния общественных целей ↓↓↓↓↓ Законы, регламенты, контроль, регистрация ↓↓↓↓↓	Самостоятельно принимает решения Является собственни­ком и продавцом какого-либо фактора производства Стремится к макси­мальному удовлетво­рению своих потреб­ностей
Налоги, товары, услуги →		← Факторы производ­ства ← налоги
Оплата товаров и льготы ←		→ Социальные трансферты
Ресурсы ←	Рынок факторов производства	← Факторы производ­ства
Затраты →		→ Заработная плата → прибыль
Сбережения, → проценты по кредитам →	Финансовый рынок	←Сбережения, ←проценты по кредитам
Кредиты, дивиденды ←		→ Кредиты, дивиден­ды
Товары и услуги →	Рынок товаров и услуг	← Расходы на потреб­ление
Выручка ←		→ Товары и услуги
Функции рынка	↑↑↑↑↑↑ Функции и инфра­структура рынка недвижимости	Услуги для субъектов рынка
связь покупателей и продавцов; передача прав; обеспечение монито­ринга; сегментация типов сделок; перераспределение ресурсов; обеспечение конкурен­ции; формирование спроса и предложения; ценообразование		информация и консалтинг; юридическое сопро­вождение; брокерские услуги; финансовые услуги; рекламные услуги; оценка объектов; управление объекта­ми и проектами; страхование

Преимущества рынка	Недостатки рынка
Эффективность распределения ресурсов между субъектами и видами пользования	Не стимулирует сохранение невосполняемых ресурсов
Возможность функционирования при недостатке информации о соотношении, цена/издержки	Не имеет механизма защиты окру­жающей среды
Приспосабливаемость к измене­ниям условий функционирования	Игнорируются потенциально негатив­ные последствия
Стимулирование повышения качества товаров и услуг	Нет стимулов производства товаров и услуг коллективного пользования
Свобода выбора для предприни­мателя и для потребителя	Не гарантируются права на труд и доход
Оптимальное использование результатов научно-технических разработок	Нет стабильности развития при отсутствии стимула фундаментальных исследований

Приведенные недостатки рынка устраняются (компенсируются) в интересах всего общества по инициативе и при участии государст­ва. Это обстоятельство определяет особую роль государства среди участников рыночных отношений.

Важнейшим элементом экономической среды функционирова­ния объекта является рынок недвижимости - взаимосвязанная система рыночных механизмов и отношений между хозяйствующи­ми субъектами, обеспечивающих создание, передачу (обращение), эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости решает задачи, перечисленные ранее. Из них главными являются: передача прав от одного лица другому; установление равновесных иен на региональных рынках; организация связи между продавцом и покупателем на основе экономической мотивации; перераспределение пространства объектов между конкурентными вариантами использования и конкурирующими субъектами рынка.

Из существующих классификаций сегментов рынка недвижимо­сти выделим, прежде всего, классификацию по типу товара.

На земельном рынке товаром выступают право собственности или право аренды государственных, муниципальных и частных участков земли под застройку, для садово-огородных и дачных участков (с постройками) и для сельскохозяйственных угодий (мелких - до 0,2 га, средних - до 0,5 га, крупных - до 15 га).

Рынок жилой недвижимости (жилищный рынок) обеспечивает обращение прав собственности или аренды

• государственных, муниципальных, частных и коллективных жилых домов (в том числе с приусадебными участками), кот­теджей, многоэтажных домов;

• квартир и специальных домов - общежитий, гостиниц, при­ютов, интернатов;

• служебных жилых помещений и жилых помещений в нежи­лых домах (исключаются помещения для временного прожи­вания и нежилые помещения в жилых домах).

На рынке нежилой («коммерческой») недвижимости товаром является право собственности или право аренды государственных, муниципальных и частных объектов нежилого фонда - зданий и помещений:

• офисных (от неподготовленных камеральных помещений до бизнес-центров классов А, В, С);

• торговых (от небольших помещений специализированных мини-магазинов до универсальных комплексов);

• складских (от неприспособленных подвалов и бывших бомбо­убежищ до специализированных комплексов с отоплением и современными техническими средствами);

• производственных (от небольших универсальных помещений для малого бизнеса до специализированных производствен­ных зданий и сооружений).

Указанные сегменты рынка недвижимости являются одновре­менно и соответствующими сегментами:

• рынка факторов производства - производственная и коммер­ческая недвижимость;

• рынка потребительских товаров и услуг - земельные участки под садоводство, жилая недвижимость, услуги по эксплуата­ции объектов;

• финансового рынка (рынка капитала) - финансовые инстру­менты, обеспечиваемые недвижимостью (закладные, акции); доходность финансовых инструментов на финансовом рынке является ориентиром для доходности инвестиционной недви­жимости - капитала в вещной форме (коммерческих объек­тов), в том числе портфелей недвижимости.

Совершенный рынок	Рынок недвижимости
Большой и регулярный спрос, приводимый в равновесие с предложением ценовым меха­низмом	Ограниченный и нерегулярный спрос, не сбалансированный с предложением
Неограниченное количество независимых участников хозяйственной деятельности - покупателей и продавцов	Ограниченное количество участни­ков, ограничения на вхождение в рынок новых участников
Абсолютная мобильность факторов производства и производимых товаров	Привязанность факторов производст­ва и товара к месту, спрос ориенти­рован на местоположение
Свободная конкуренция среди покупателей и продавцов	Затруднена конкуренция из-за сложности и уникальности товара
Наличие всего объема инфор­мации о состоянии и тенденци­ях развития рынка	Недостаток (из-за сокрытия) инфор­мации о реальных сделках и свойст­вах товара
Высокая ликвидность товара	Низкая ликвидность товара
Издержки по сделкам низкие в сравнении с ценой	Издержки по сделкам весьма высокие (до 10%) в сравнении с ценой сделки

Важно подразделение рынка недвижимости на сегменты, назы­ваемые первичным и вторичным рынками. При этом первичным признается рынок, на котором товаром выступает объект, у которого впервые сформированы элементы физической и/или юридической сущности. Такими, например, являются:

• рынок земельных участков, жилой недвижимости, недвижи­мости предприятий, перешедших в частную собственность вследствие приватизации;

• рынок впервые освоенных и вводимых в оборот новых зе­мельных ресурсов;

• рынок строящихся или только что построенных зданий и со­оружений, изначально предназначенных для продажи.

Для вторичного рынка характерно осуществление сделок с лю­быми объектами, имеющими оформленные права и бывшими в употреблении.

Заметим, что первичный и вторичный рынки недвижимости вза­имно влияют друг на друга. Вторичный рынок слабее реагирует на общеэкономические спады и подъемы, чем первичный, в то время как на первичном рынке цены, как правило, не падают ниже, чем себестоимость строительства. В то же время цены вторичного рынка дают представление о том, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Существенно, что на первичном рынке сложнее увеличить или уменьшить предложе­ние из-за длительных сроков строительства, т. е. предложение на первичном рынке является практически абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Большую роль в развитии рынка недвижимости играют экономи­ческие субъекты рынка - продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники, в качестве которых выступают юридические и физические лица или органы государст­венного управления, обладающие определенным набором прав:

• институциональные участники, представляющие интересы го­сударства и действующие от его имени (профильные комите­ты администраций и фонды имущества субъектов федераций, органы экспертизы, органы архитектуры и градостроительст­ва, органы технической, пожарной и иной инспекции и т.д.);

• не институциональные участники, работающие на коммерче­ской основе: брокеры, оценщики, управляющие, девелоперы и т. д.

При этом собственно профессионалов в сфере недвижимости можно разделить на три группы, представленные ниже.

1. Профессионалы, обеспечивающие создание и развитие объек­та недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла:

• землеустроители, мелиораторы, лесники, садовники;

• архитекторы и проектировщики улучшений;

• строители, ремонтники, реставраторы;

• девелоперы (застройщики), занимающиеся вопросами создания и развития недвижимости.

2. Профессионалы, оказывающие помощь собственникам в опе­рациях с недвижимостью:

• консультанты, помогающие в выборе наилучшего ис­пользования земли и улучшений;

• оценщики, занимающиеся проблемами определения стоимости недвижимости;

• специалисты в области финансирования, изыскивающие эффективные способы финансирования недвижимости;

• менеджеры, занимающиеся вопросами управления не­движимостью, а также управления проектами развития;

• брокеры (риэлтеры), помогающие продавцам и покупа­телям находить друг друга на рынке недвижимости.

3. Профессионалы, выполняющие вспомогательные функции в сфере производства и обращения объектов недвижимости:

• бухгалтеры и аудиторы;

• юристы и страховщики;

• специалисты в области профессионального образова­ния;

• специалисты рекламных агентств и СМИ;

• сотрудники кредитных организаций;

• сотрудники служб обеспечения безопасности объектов.

Следует отметить, что особенностью современного рынка не­движимости является достаточно узкая специализация его участни­ков, что способствует повышению профессионализма всех субъек­тов сферы рыночных услуг.