Равновесная цена на рынке недвижимости

Выберем из двух семейств (6.1) и (6.10) по одной кривой при фиксированных наборах параметров {f_d}_ij и {f_s} _ij и разместим их на одном графике. Точка пересечения этих кривых называет­ся равновесной, а соответствующие ей значения цены и количе­ства товара называются равновесными при сочетаниях парамет­ров {f_d}_ij и {f_s} _ij. Таким образом, равновесной называется цена, при которой количество товара, предложенного на рынке, равно количе­ству товара, на который предъявлен спрос.

При P_i > предложение превышает спрос, и под воздействием рыночного механизма (собственнику непременно нужно продать объект) цена будет снижаться до . При P_i < , напротив, стиму­лируется повышение цены (лучше продать дороже) до . Сопоста­вив графики функций (6.1) и (6.2), можно увидеть, что с изменением совокупности параметров {f_d}_ij и {f_s} _ij будут изменяться и значения равновесной цены.

Видно, что равновесная цена для недвижимости i-го вида в конечном итоге является функцией только сочетаний параметров {f_d}_i и {f_s} _i: (6.22)

При качественном анализе этой зависимости и подготовке суж­дений о возможном поведении субъектов рынка в процессе регули­рования ими спроса и предложения (с оказанием влияния на равно­весную цену) полезным оказывается исследование параметра «скорости» изменения объема спроса и предложения вследствие изменения цены и дохода, называемого эластичностью.

Эластичность спроса по цене E_dp показывает степень воздейст­вия относительного изменения цены на относительное изменение количественной характеристики спроса: (6.23)

При этом в качестве базовых значений Q и P используются их средние арифметические значения на интервалах ΔQ_d и ΔP. Для того чтобы абстрагироваться от знака величины отношения, определяю­щего E_dp (знак ΔQ_dP/ Q_d ΔP отрицателен), в (6.23) записан модуль величины этого отношения и в таком случае условие эластичности гласит: спрос эластичен при E_dp >1 и неэластичен при E_dp <1. Иными словами, спрос называется эластичным по цене, если в результате уменьшения цены продаваемых квартир удалось увели­чить доход (строителей, ссобственников), и неэластичным, если уменьшение цены вызвало снижение общего дохода. Обычно эластичным по цене оказывается спрос на товары, имеющие замени­тели (для квартир в новом доме - квартиры в реконструированных домах; спрос эластичен для дорогих квартир).

Эластичность спроса по доходу определяется аналогично (6.23): (6.24)

где I - средняя (на интервале ΔI) величина дохода собственника и ΔI - приращение этого дохода. Спрос на качественное жилье может быть эластичным (для дорогих квартир, приобретаемых домохозяйствами с доходом выше некоторого уровня) или неэластичным (для жилища как предмета первой необходимости). Что касается поме­щений низкого качества, приобретаемых некоторыми категориями домохозяйств, то для них зависимость спроса от дохода имеет максимум и, начиная с некоторой величины дохода, таким помеще­ниям соответствуют отрицательные значения эластичности. Эластичность предложения по цене Е_sр определяется как (6.25)

Эта величина всегда положительна и предложение считается эластичным по цене, если Е_sр > 1 и неэластичным, если Е_sр < 1. В отличие от величины E_dp эластичность предложения Е_sр характери­зует «скорость» роста цен или падения дохода с изменением равно­весной цены: при Е_sр > 1 с ростом равновесной цены доход растет быстрее, чем при Е_sр < 1. Но, с другой стороны, чем больше Е_sр, тем быстрее будут снижаться доходы производителя при снижении равновесной цены; и, например, для мелкого производителя, имею­щего более эластичное предложение, падение спроса (и уменьшение равновесной цены) приводит к большим потерям.

Представленный здесь анализ основ рыночного це­нообразования обеспечивает возможность прогноза тенденций изменения равновесных цен на недвижимость вследствие изменений предложения и спроса. Такой прогноз готовит базу для принятия решений, обеспечивающих повышение эффективности использова­ния недвижимости как экономического ресурса, но только на каче­ственном уровне. Как следует из сказанного, количественное опре­деление зависимости равновесной цены от ценообразующих факто­ров путем построения семейств кривых спроса и предложения оказывается нереализуемым из-за весьма большого набора факторов спроса и предложения. Более продуктивным оказывается построе­ние фундаментальной зависимости (6.22) на основании очевидного заключения об идентичности равновесной цены и рыночной стоимо­сти, которая, являясь наиболее вероятной ценой сделки в рыночных условиях, отражает непреложный факт непременного согласования позиций типичных покупателя и продавца по цене сделки. При этом зависимость рыночной стоимости V₀ = Р типа (6.22) может опреде­ляться методами рыночного подхода к оценке стоимости недвижи­мости.