Оценка земли методом выделения

Суть метода состоит в использовании базового постулата за­тратного подхода, предполагающего возможность выделения рыночной стоимости V_l земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости всего объекта V_o рыночной стоимости улучше­ний V_b: V_l=V_o-V_b=V_o-E_b(1+Pr)(1-D); Pr=f(E_l, …). (5.17)

Здесь V_o определяется методами доходного или сравнительного подходов, а рыночная стоимость улучшений V_b - техниками затрат­ного подхода. При этом используется предположение о пренебре­жимо малой взаимозависимости стоимостных характеристик земли и улучшений. Обратим внимание на условность этого допущения, поскольку в общем случае надлежит учитывать зависимость прибы­ли предпринимателя как составной части стоимости улучшений - от стоимости земельного участка.

Метод реализуется техниками: оценки вклада, сравнительного анализа сделок, распределения.

Техника оценки вклада предусматривает оценку земельного участка в составе конкретного объекта недвижимости с использова­нием (5.17) - только для выявления стоимости интереса собственни­ка земли в конкретном объекте недвижимости (оценка вклада земли в стоимость объекта в случае принадлежности земли и улучшений разным собственникам). Используется техника при отсутствии или при недостатке данных о сделках с земельными участками, анало­гичными оцениваемому.

Очевидно, что реализация метода выделения такой техникой не представляет интереса с точки зрения потребностей реализации затратного подхода, так как здесь предусмотрено определение рыночной стоимости всего объекта методами других подходов (теряется независимость затратного подхода).

Техника сравнительного анализа сделок предполагает подбор данных о сделках с объектами недвижимости, для которых ННЭИ участка с существующими улучшениями совпадает с ННЭИ оцени­ваемого земельного участка. Для каждого i-го объекта-аналога, проданного по цене P_i, техниками затратного подхода рассчитывает­ся рыночная стоимость улучшений V_bi (по (5.17)). Далее для каждого такого объекта рассчитываются цена: P_li участка земли в составе объекта-аналога (P_li=P_i - V_bi) и единицы сравнения - цена единицы площади участка S_l (P_lis=P_li /S_l) и длины фронтальной границы L (P_liL=P_li /L). Теперь для удельных цен P_liS, P_liL может быть реализован метод сравнительного анализа сделок - с корректировками, касаю­щимися только различий характеристик земельных участков - без учета различий характеристик улучшений.

Очевидно, что величину рыночной стоимости земельного участ­ка, полученную этой версией техник, целесообразно применять только для оценки свободного земельного участка - при отсутствии данных о рыночных сделках со свободными участками земли.

Особый интерес представляет другой вариант этой техники. Её автор обратил внимание на полезную возможность использования данных о ценах сделок с только что построенными объектами сравнения, аналогичными объекту оценки по всем параметрам, кроме местоположения, и подобранны­ми таким образом, что в их составе земельный участок имеет стои­мость V_le, близкую к нулю. Последнее устанавливается на основании сравнения со стоимостью V_lo земельных участков в составе объектов, аналогичных объекту оценки по всем параметрам, включая местоположение, и реализуется при сравнении объектов недвижимости на дальней окраине поселения в сравнении с объектами, размещенными, подобно объекту оценки, близко к центру поселения.

Техника распределения опирается на тот факт, что в условиях развитого рынка недвижимости, обеспечивающего рациональное распределение земли между различными функциями использования и эффективными собственниками, при застройке земли, как правило, реализуются принципы баланса и экономического размера. В соответствии с этими принципами обеспечивается определенность соотношения характеристик (в том числе размера) земельного участка и характеристик (в том числе размеров) улучшений под каждый вид функции. В этом случае в одном микрорайоне поселе­ния для одного и того же типа объектов недвижимости с новыми (или почти новыми) улучшениями может установиться вполне определенное соотношение между стоимостью V_l земельного участ­ка и стоимостью V_o всего объекта L=V_l /V_o.

Техника распределения предполагает использование этого соот­ношения, найденного, например, для застраиваемой окраинной части микрорайона, при грубой оценке участка земли в составе проданного объекта недвижимости в уже застроенной части микро­района. Следует, однако, иметь в виду, что в условиях россий­ского рынка величина L является довольно сильной функцией местоположения (при далекой от требований экономической опти­мальности застройки территорий) и может существенным образом меняться даже в пределах одного квартала. Можно рекомендовать применение этой техники лишь для оценки вклада земельного участка в стоимость объекта, а также для интерполяционных расче­тов и качественных оценок стоимости земли в поселениях - с использованием выстраиваемой по единичным сделкам зависимости L от расстояния оцениваемого участка до центров деловой активно­сти и жизнеобеспечения, а также до рекреационных и экологически опасных зон.