Прогнозирование ставок арендной платы

При прогнозе доходов практикуется использование метода сценариев с вариациями этих сценариев - от пессимистиче­ского до оптимистического. При этом в качестве пессимистического рассматривается вариант, в котором одновре­менно устанавливаются минимально возможные ставки арендной платы и максимально возможные потери, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные ставки арендной платы сопровождаются минимально возможными потерями. Оче­видно, что такая «сценарная разработка» позволяет аналитику оценить возможности «провала» бюджета и принять меры для минимизации и компенсации возможных потерь. В этом случае приходится ставить задачу управления рисками. Заметим, что более всего распространены модели изменения потоков будущих доходов, принимающих условия:

• постоянства дохода I_pg = const; (2.7)

• изменения дохода по линейному закону: I_pgk = I^*(1+kχ); (2.8)

• изменения дохода по схеме «сложных процентов» I_pgk = I^*(1+χ)^k. (2.9)

Здесь k обозначает число прогнозных периодов, а χ - среднего­довой темп роста ставок арендной платы. Первый вариант может реализоваться только в случае, если инфляционная тенденция роста ставок арендной платы полностью компенсируется тенденцией уменьшения этой ставки вследствие превышения предложения арендуемых помещений над спросом на эти помеще­ния. Что касается последнего варианта, то он реализуется, например, в случае роста ставок арендной платы исключительно за счет ин­фляции, характеризуемой темпом h = χ за период (это имеет место только при равенстве спроса и предложения).

Расчет эффективного валового дохода

Завершая анализ проблемы планирования доходов, обратим внимание на то, что упомянутые выше два типа валового дохода - потенциальный и эффективный - в практике управления недвижи­мостью имеют различное назначение. Потенциальный доход задает высокие цели и ориентиры роста качества управления объектом, в то время как величина эффективного валового дохода определяет доходную статью бюджета объекта и должна быть получена непре­менно. В связи с этим ясно, насколько важно по возможности точно прогнозировать величины потерь от недозагрузки и неплатежей.

В соответствии с отмеченным выше, эффективный вало­вой доход определяется соотношением

I_еg= (I_рс + I_ph)(1-K_l) + I_pm (1-K_v)(1-K_l) + I_ра (1- K_v^*)(1- K_l^*). (2.9)

Здесь учтено, что для помещений, занятых арендаторами, потери связаны только с неплатежами. Кроме того, учитывается, что потери от недозагрузки и неплатежей при аренде основных помещений отличаются от таковых при аренде технических и вспомогательных помещений, земельных участков и элементов конструкций (обозна­чения K_v^* и K_l^* соответственно).

В процессе исследования рынка выполняется анализ соотношения спроса и предложения в регионе и в окрестности анализируемого объекта. При этом используются определения понятий спроса и предложения применительно к аренде помещений, несколько отличающиеся от определений спроса и предложения для сделок купли-продажи:

• предложением называется сумма S_s площади S_bs занятых по­мещений (уже сданных в аренду) и площади S_js свободных по­мещений, предназначенных для сдачи в аренду.

• спрос измеряется суммой S_d площади S_bd занятых помещений и площади S_fd незанятых помещений, аренда которых ожидает­ся.

Соотношение между уровнями спроса и предложения служит основанием для анализа тенденций изменения ожидаемого уровня арендной платы:

• если предложение превышает спрос (S_s > S_d), то можно ожидать, что со временем ставки арендной платы будут снижаться;

• при равенстве спроса и предложения (S_s = S_d) уровень арендной платы будет оставаться неизменным;

• в случае превышения спроса над предложением (S_s < S_d) уро­вень арендной платы будет повышаться.

Однако при прогнозировании изменения ставок кроме данных о текущих величинах спроса и предложения необходимо учитывать инфляционные ожидания, а также ожидания ввода в эксплуатацию новых доходных объектов и вывода из арендного оборота части ныне арендуемых объектов. Если рынок находится в состоянии равновесия (S_s = S_d), то арендная плата будет расти примерно с тем же темпом, с каким растет стоимость потребительской корзины. Если предложение превышает спрос (S_s > S_d), арендная плата будет расти с темпом, меньшим темпа инфляции. Изменения в предложении ΔS_s определяются площадью S_sN планируемых к вводу в экс­плуатацию новых объектов за вычетом площади S_sD помещений зданий, подлежащих сносу и (или) выводу из оборота вследствие переоборудования и перепрофилирования.

Изменения в спросе ΔS_d определяются изменениями спроса на продукт деятельности потенциальных арендаторов и определяются величинами:

• площади S_de помещений, занятых арендаторами, впервые поя­вившимися на рынке,

• площади S_da помещений, дополнительно занимаемых нынеш­ними арендаторами,

• за вычетом площади S_dq помещений, планируемых к высвобо­ждению от арендаторов.

Полезной характеристикой состояния рынка аренды является по­казатель емкости S_mc этого рынка, определяемый увеличением или уменьшением площади фактически занятых помещений за рассмат­риваемый период времени (площадь помещений, занятых за год): S_mc= S_f0+ S_N- S_q-S_f1

Здесь использованы обозначения:

S_f0 - площадь помещений, не занятых на начало периода, S_N - площадь новых помещений, введенных за период, S_q - площадь помещений, выведенных из оборота за период, S_f1 - площадь помещений, не занятых на конец периода. Величина показателя S_mc может быть не только по­ложительной, но и отрицательной. В последнем случае делается вывод о нецелесообразности ввода в арендный оборот новых поме­щений.

Теперь можно определить и упоминавшийся выше важный пока­затель эффективности управления объектом - коэффициент K_v потерь от недозагрузки помещений арендаторами (коэффициент недозагрузки}. Величина этого коэффициента для объекта сопоставляется со среднерыночной величиной его К_vm и деятельность менед­жера объекта подвергается критическому анализу как в случае, если K_v>> K_vm (ставка арендной платы может быть занижена), так и при K_v<< K_vm (ставка завышена или недостаточно эффективна работа по привлечению арендаторов). Среднерыночная величина K_vm коэффи­циента потерь от недозагрузки важна и для прогноза доходов от эксплуатации объекта в будущие периоды. В связи с этим в процессе исследования рынка полезно оценить величину этого коэффициента по отношению общей площади S_f свободных помещений к общей площади S_s предложенных помещений: K_vm =S_f / S_s