Алгоритм реализации методов затратного подхода

При реализации затратного подхода работы выполняются в сле­дующей последовательности.

Вначале для земельного участка с имеющимися на нем расти­тельностью и обособленными водоемами естественного происхож­дения, предназначенного под функцию, соответствующую принципу ННЭИ:

• либо рассчитываются издержки E_l на приобретение права соб­ственности или права заключения договора аренды на дату начала платежей по проекту создания объекта, завершаемого на дату оценки (в случае применения метода капитализации издержек),

• либо определяется рыночная стоимость V_l права собственно­сти или права заключения договора аренды на дату оценки (в случае применения метода компенсации издержек).

Далее рассчитывается:

• либо сумма E_bc издержек в современных ценах на создание точной копии всех существующих улучшений (зданий, соору­жений, инженерных коммуникаций, многолетних насаждений) - для последующего определения стоимости воспроизводст­ва V_bc;

• либо сумма E_bf издержек в современных ценах на создание улучшений, функционально аналогичных улучшениям объекта оценки, но создаваемых по новому проекту с применением но­вых технологий и материалов, - для расчета стоимости за­мещения V_bf.

На основании принципа замещения из двух вариантов расчета величины издержек (E_bc, E_bf) выбирается тот, при котором издержки E_b и стоимость V_b меньше; при этом в состав издержек E_b включаются: основные E_f прочие E_an издержки на создание улучшений, а также среднерыночная величина E_ad суммы затрат на «доулучшения», маркетинг и эксплуатацию нового объекта от момента передачи его заказчику до момента завершения перехода к полномасштабному использованию (продажа, сдача в аренду).

При расчете издержек в общем случае принимается, что все они покрываются девелопером как из собственных E_be, так и из заемных E_bm средств, изначально очищенных от налогов. При этом моделируется схема финансирования, типичная для проектов создания объектов, аналогичных оцениваемому, - с использованием источников финансирования, доступных для типичного девелопера - с рыночно обоснованными: долей M суммы кредита V_mc (добавлен индекс «c» - construction) в рыночной стоимости объекта залога M=V_mc /V_o, годовыми (в общем случае - эффективными) кредитными ставками Y_mc, сроками и размерами I_m годовых платежей по обслу­живанию долга.

После расчета затрат на землю и улучшения моделируется гра­фик расчетов инвестора с подрядчиками, соответствующий норма­тивам и реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании метода капитализации издержек).

Важными для реализации метода капитализации издержек явля­ются:

• обоснование величины общей нормы отдачи Y_c на капитал, вложенный в новое строительство объекта (при использовании метода капитализации издержек), или

• определение - на основании опроса инвесторов или расчета (с использованием Y_c) - относительной величины (коэффициен­та) ожидаемой прибыли предпринимателя Pr.

При этом указанная величина прибыли предпринимателя рас­сматривается в качестве платы за использование («замораживание») собственных и заемных средств на время строительства (создания) улучшений --. на уровне, не ниже прибыли для ближайшего из альтернативных проектов (при реализации метода компенсации издержек).

Предыдущие этапы реализации подхода обеспечивают получе­ние рыночной стоимости объекта оценки как нового. Определение стоимости объекта оценки в текущем состоянии осуществляется путем оценки - в денежном выражении - изменений (за время жизни объекта) потребительских (эксплуатационных) качеств объекта и окружающей среды (в том числе вследствие изменения степени соответствия объекта принципу ННЭИ), называемых в оценочной практике износом, или устареванием, и вызывающих изменения стоимости объекта.