19.Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Алгоритм выбора варианта ннэи

Капитал, вложенный в создание или развитие объекта недвижи­мости с целью получения доходов в будущем должен приносить максимальную прибыль. Эта цель может быть достигнута при условии, что для созданного или развиваемого объекта выбран наилучший и наиболее эффективный вариант использования (ННЭИ). Именно поэтому в группе принципов оценки объектов недвижимости особое место занимает принцип ННЭИ, реализация которого, обязательная в оценке рыночной стоимости недвижимости, необходима в консал­тинге и в практике управления недвижимостью, если решается задача обеспечения максимальной продуктивности объекта.

По определению наилучшее и наиболее эффективное использо­вание (ННЭИ) земли и улучшений - это вероятное, законное, физи­чески возможное, экономически обоснованное, финансово осущест­вимое использование, которое приводит к максимальной продук­тивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность проце­дур отыскания и обоснования выбора функций ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего называется анализом с целью выбора варианта ННЭИ (далее АННЭИ), весьма часто именуемым анализом ННЭИ.

Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости АННЭИ должен (кроме особых случаев) проводиться сначала для участка земли как свободного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа использование участка с имеющи­мися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффектив­ным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. Варианты функций или комбинаций функций, соответствующих принципу ННЭИ для участка с существующими улучшениями и для этого же участка без указанных улучшений, могут быть различными.

Если стоимость участка без существующих улучшений выше (с учетом затрат на перемещение пользователей и снос улучшений), чем при наличии этих улучшений, то с точки зрения оценщика нецелесообразно оценивать рыночную стоимость объекта с улучше­ниями. С точки зрения управляющего при превышении рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение холдингового периода.

Для каждого объекта (свободного земельного участка или участ­ка с улучшениями) алгоритм АННЭИ состоит из пяти этапов.

Этап 1. Первоначально составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без ограничений, в режиме «мозгового штурма», когда разрешены предложения, сколь угодно фантастические, но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении. При этом для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями предусмат­ривается возможность в будущем провести дополнительные измене­ния характеристик объекта:

• участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;

• может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоеди­нения» соседнего участка к данному участку;

• строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано (но не снесено!), на свободной части зе­мельного участка может быть построено дополнительное зда­ние или сооружение;

• многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;

• пакет прав и обременений может быть дополнен или реструк­турирован.

Специалисты в области оценки и управле­ния весьма часто некоторые виды функций исключают из перечня на основании всего лишь сведений о том, что подобного профиля объекты уже имеются в непосредственной близости от исследуемого объекта. Однако такое исключение может быть осуществлено только на основании результатов анализа степени удовлетворенности текуще­го и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг на локальном рынке. Исключение может быть сделано также на основании анализа возможности (или невозможно­сти) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуе­мого объекта в сравнении с «соседним» объектом-аналогом.

Этап 2. На этом этапе из составленного перечня ис­ключаются те функции, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законода­тельных и нормативно-правовых ограничений, в том числе ограни­чений, установленных:

• правилами зонирования и (или) существующими регламента­ми получения разрешения на застройку, разделение или объе­динение участков;

• требованиями, предусмотренными строительными нормами и правилами (СНиП), в частности - по взаимному расположе­нию зданий и положению вновь возводимого строения отно­сительно коммуникаций;

• нормативными актами об охране здоровья населения, окружаю­щей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.

При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

• наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но по­тенциально возможных) и других ограничений прав собствен­ности на объект;

• местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части по­мещений в созданном объекте;

• наличие захоронений и необходимость археологических рас­копок;

• возможная реакция местных жителей на реализацию рассмат­риваемой функции.

Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополни­тельного финансирования.

Этап 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

• не тот рельеф и имеются скальные образования;

• неудобная форма или малый размер участка;

• неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте и имеют­ся затопляемые зоны;

• недостаточна несущая способность грунта и неудовлетвори­тельные его дренажные свойства;

• нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизне­обеспечения объекта;

• планируемой постройке мешают особенности рельефа или за­стройки ближайшего окружения, ограничивающие, например, визуальную или физическую доступность с любой стороны дорожного движения.

Из этого перечня исключаются также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства: нет возмож­ности обеспечить поставку материалов, техники, рабочей силы, а также обеспечить необходимые условия техники безопасности и завершения проекта в заданный срок при приемлемом соответствии стоимости и качества работ.

Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляют функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после допол­нительных улучшений.

Этап 4. Юридически разрешенные и физически осуществи­мые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, т.е. если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов (напри­мер, с нормой дохода на капитал, вложенный в высоколиквидные акции или положенный на депозит в надежном банке). Предусмат­ривается также, что указанные доходы должны поступать в плани­руемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.

На данном этапе необходимо также обеспечить условия финан­совой осуществимости функции: не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом. При этом имеется в виду, что в российских условиях дополнительно практикуются схемы финанси­рования с долевым участием в строительстве будущих собственни­ков или схемы кредитования инвестора поставщиком строительных материалов (с отсрочкой платежей за их поставку) или подрядчиком (с отсрочкой платежей за строительные работы). На данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспече­ния финансирования - без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).

Этап 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обос­нованных и финансово осуществимых проектов выбираются не­сколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим прин­ципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Обратим внимание на то, что по описанному алгоритму ведется анализ использования участка как свободного: здесь функции рассматриваются в укрупненном варианте (без детализации по элементам) и результатом анализа является выбор одной укрупнен­ной функции (жилая, торговая, офисная, складская, производствен­ная и пр.). В этом случае, как указывалось ранее, кроме функций могут варьироваться также и характеристики самого участка: могут быть разными размеры частей при дроблении одного участка или может варьироваться общий размер участка.

При анализе использования участка с существующими улучше­ниями учитываются особенности строения и не занятой улучшения­ми части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения функций из этого перечня становятся более жесткими. Отметим, в частности, что при АННЭИ для участка с улучшениями из исходного перечня функций исключаются функции, которые не соответствуют ресурс­ному потенциалу объекта, в частности, его емкости и эффективно­сти. При этом емкость характеризуется числом полезных функций, потенциально реализуемых на объекте: чем их больше, тем полнее используется ресурс объекта. Эффективность объекта определяется комбинацией факторов, при которой обеспечиваются максимальная продуктивность и экономическая эффективность объекта: престиж­ность местоположения или живописность ландшафта приведет к большему эффекту в совокупности с офисной или торговой функци­ей, нежели со складской функцией.

Важно, что на заключительном этапе АННЭИ для участка с улучшениями рассматривается не одна-единственная функция (как при анализе использования земли), а перечень всех экономически целесообразных и финансово осуществимых функций, реализация которых может быть осуществлена в разных частях объекта (склад­ская функция - только в подвале здания и в дополнительно постро­енном складском строении на свободной части участка земли, торговая - только на первом этаже здания и в торговых павильонах, построенных на свободной части участка земли, офисная - на первом и втором этажах здания и т.п.). В таком случае подбор комбинаций функций осуществляется на основе экспертных оценок, учитывающих совместимость функций при максимальной продуктивности комбинации (иногда бесприбыльная функция, реализуемая в одном из помещений, оказывает существен­ное влияние на реализуемость других, высокодоходных, функций).