12.Назначение оценки и определение понятий стоимости Базовые понятия и цели оценки

Целью оценочной деятельности является установление для объектов оценки какого-либо вида стоимости. Различают два вида стоимости: стоимость в обмене и стои­мость в пользовании. Под стоимостью в пользовании понимается денежная сумма, которая считается соответствующей уровню полезности объекта гражданских прав для его собственника или конкретного пользователя - без выставления этого объекта на открытый рынок.

Стоимость (в обмене) - это расчетная (гипотетическая, предпола­гаемая) денежная сумма, которую потенциальные покупатель и прода­вец могут считать достаточной для обмена на оцениваемый объект гражданских прав в коммерческой сделке, в конкретный момент времени, в соответствии с выбранным определением понятия стоимо­сти.

В современной системе рынков используются разнообразные виды стоимости, соответствующие конкретным ситуациям и зада­чам субъектов рыночных отношений, но для целей оценки важно выделить две группы этих видов:

• экономические виды стоимости, определяемые только эконо­мическими интересами и закономерностями, отражающие взгляды рынка на выгоды, получаемые тем, кто является или может стать собственником объекта на дату оценки;

• нормативные виды стоимости, рассчитываемые по правилам, устанавливаемым государственными, муниципальными или ведомственными органами управления и обремененные инте­ресами этих органов, не в полной мере соответствующими рыночным отношениям.

Специальная стои­мость объекта оценки – стоимость, для определения которой в нормативном правовом акте или в договоре на оценку ставятся условия, отличные от условий для экономических видов стоимости. При этом любой из видов оцениваемой стоимо­сти называется базой оценки.

Экономические виды стоимости объекта могут быть определены, если выполняются условия:

• наличие полезности объекта как экономического блага, спо­собного удовлетворить какие-либо потребности человека;

• ограниченность предложения объектов данного типа как эко­номического ресурса, необходимого для обеспечения жизне­деятельности человека;

• наличие платежеспособного спроса на объекты данного типа;

• возможность передачи права собственности или иного права, определяющего юридический статус объекта оценки, от вла­дельца этого права иному лицу как потенциальному покупате­лю объекта.

Цена - это конкретная денежная сумма, которая уплачена (если сделка состоялась), потребована (продавцом) или предложена (покупателем) в состоявшейся или планируемой конкретной сделке в обмен на объект гражданских прав (товар или услугу).

Цена, в отличие от стоимости, относится к конкретному месту и времени, к конкретным экономическим субъектам рынка - независи­мо от того, была эта сумма объявлена открыто или осталась в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов денежная сумма, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости этих объек­тов сделки. Тем не менее, цена обычно является индикатором стои­мости, принимаемой для этих товаров или услуг данным покупате­лем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.

Затраты - это денежное выражение величины ресурсов, требуе­мых для создания или производства оцениваемого объекта (товара или услуги). Денежная сумма, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

Расчет затрат для объекта оценки может основываться на расчетной величине либо затрат воспроизводства, либо затрат замещения. Затра­ты воспроизводства - это затраты на создание точной копии сущест­вующего объекта как нового (без износа и устаревания) - с использова­нием аналогичных проектов, технологий, материалов и дизайна, в текущих ценах на дату оценки. Расчетная величина затрат замещения - это затраты на создание - в текущих ценах на дату оценки - нового объекта, равной с оцениваемым объектом полезности (без износа и устаревания), созданного с использованием проектов, технологий, материалов и дизайна, применяемых на рынке в настоящее время.

Подчеркнем, что стоимость отличается от цены тем, что она, хо­тя и относится к конкретному объекту и к определенному моменту времени, обнаруживается лишь в результате расчета и может про­явиться (или не проявиться) в предполагаемой сделке с объектом.

Оценкой здесь и далее будем называть совокупность процедур, обеспечивающих определение (установление) величины какого-либо вида стоимости, что исключает возможность применения словосочетания «оценка стоимости».

Целью оценки является стоимость, вид которой определяется обозначенным в договоре между оценщиком и заказчиком назначе­нием (предполагаемым использованием) результата оценки.

Результаты оценки могут быть использованы для совершения сделок с объектами оценки, в том числе купли-продажи имущества, страхования, кредитования, передачи имущества в аренду, налого­обложения, внесения имущества в уставной капитал, а также при реорганизации и реструктуризации имущественных комплексов, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и для других целей.

В соответствии с российским законодательством оценка объек­тов является обязательной в следующих случаях:

• при приватизации, передаче в доверительное управление, в аренду, при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, при продаже, ином отчуждении или использовании в качестве предмета залога объектов, принадле­жащих Российской Федерации, субъектам Российской Федера­ции или муниципальным образованиям, а также при переуступ­ке долговых обязательств, связанных с такими объектами;

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества;

• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц при возникновении споров о величине стоимости предме­та ипотеки;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон при возникновении спора о стоимости этого имущества;

• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

• при проведении оценки объектов в целях контроля правильно­сти уплаты налогов при возникновении спора об исчислении налогооблагаемой базы.