Чистые доходы объекта недвижимости

Чистый операционный доход (ЧОД = NOI = I_o) представляет со­бой чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заем­ный), инвестированный в изучаемый объект недвижимости. Рассчи­тывается он как разность эффективного валового дохода и операци­онных расходов (I_o = I_eg - Е₀). Чистый операционный доход включа­ет в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (платежи по обслуживанию долга ОД = DS = I_m), и часть, приходящуюся на собственные средства (чистый валовой доход до налогообложения ЧВД = PTCF = I_e). Заметим, что в составе последнего дохода имеется часть, предназначенная для накопления средств, призванных обеспечить простое воспроизводство объекта по истечении срока его жизни, так как по приведенной выше схеме из ЭВД не вычитались средства, обычно планируемые для этой цели (амортизационные отчисления Am). Теперь эти средства исключают­ся из налогооблагаемой базы при исчислении налога на прибыль по ставке налога К_Т.

Чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД = ATCF = I_at) нахо­дится вычитанием из чистого валового дохода I_e налога на прибыль Tax = T_pr и содержит в себе чистую прибыль и сумму, резервируемую для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечении срока его жизни.

Кроме указанных выше доходов, получаемых ежегодно, в бюд­жете объекта или комплекса объектов учитывается доход от про­дажи объекта Rev = V_n получаемый по завершении инвестицион­ного цикла в конце n-го периода. Существенно, что этот доход «очищается» от налога на сделку и уменьшается на величину транзакционных издержек.

9. Планирование доходной части бюджета Формирование потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход объекта недвижимости как инве­стиционного актива (финансового актива в вещной форме) определя­ется арендными платежами. Эти платежи могут поступать от сдачи в аренду всех элементов объекта, включая следующие:

• основные помещения, занимаемые арендаторами и закреплён­ные за каждым из них;

• вспомогательные помещения, используемые совместно и оп­лачиваемые дополнительно разными арендаторами пропор­ционально их доле в суммарной площади основных помеще­ний, закрепленных арендными договорами за этими арендато­рами, являющимися в то же время пользователями данного вспомогательного помещения;

• технические помещения, предназначенные в основном для подразделений, персонала и инженерного оборудования, обес­печивающих функционирование объекта, и не используемые (не посещаемые) арендаторами.

Кроме помещений в аренду могут сдаваться также:

• элементы конструкций (стены и крыша - для размещения рекламы, коллективной антенны и др.);

• свободные части земельного участка (под автостоянку, торго­вый киоск и др.).

Площадь основных помещений ­­– полезная S_и, сумма полезной площади и площади вспомогательных помещений – арендная площадь S_r, а сумма арендной площади с площадью технических помещений – общая площадь S_o. Арендные ставки A обычно относятся к единице одной из площадей. Эти ставки устанавливаются, как правило, в расчете на год, но выплачи­ваются средства один раз в месяц или в квартал (авансовый платеж в начале периода) или (гораздо реже) в середине и в конце периода.

На величину арендной ставки оказывает влияние распределение обязанностей между арендодателем и арендатором по покрытию операционных расходов и финансированию улучшений. По составу затрат, включаемых в арендную плату или исключаемых из нее, различают:

• полную аренду – с включением в арендную плату всех статей операционных расходов;

• чистую аренду – с исключением из арендной платы всех опе­рационных расходов;

• распределенную аренду – с включением в арендную плату обусловленной договором аренды части операционных расхо­дов, расчеты по которым с подрядчиками производит арендо­датель.

Отметим, что при чистой аренде ставки арендной платы обычно относят к единице общей площади, при полной аренде эти ставки «привязываются» к единице полезной площади, а при распределен­ной аренде арендные ставки соотносятся чаще всего с единицей арендной площади. Следует иметь в виду, что объективно размеры арендных платежей (и арендных ставок) определяются условием, по которому полная совокупность выплат в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости обеспечивает:

• возмещение текущих операционных расходов (на эксплуата­цию, техническое обслуживание);

• компенсацию затрат на поддержание потребительских (экс­плуатационных) качеств объекта на уровне требований соот­ветствующих стандартов;

• выплату земельной ренты;

• возврат (в конце концов) капитала, вложенного в создание улучшений (строений, коммуникаций, многолетних насажде­ний);

• получение достойной (рыночной) прибыли на этот капитал - с учетом стоимости денег во времени.

Реализация указанного условия приводит к тому, что ставки арендной платы, приведенные к единице общей, арендной и полез­ной площадей, оказываются взаимосвязанными: в простейшем случае определения средних ставок арендной платы для одного здания можно записать: A_oS_o= A_rS_r= A_uS_u (2.3).

Существенными для характеристики доходности объекта явля­ются условия, касающиеся упоминавшихся форм расчетов между арендатором и арендодателем. По договорам аренды ставки арендной платы могут быть постоянными на весь период действия договора или переменными - увеличивающимися или уменьшающимися один или несколько раз в год. В свою очередь, переменные ставки подразделяются на три группы, определяемые условиями задания изменений:

• фиксированные на период (месяц, квартал, год) - ставки зада­ются численными значениями, «привязанными» к определен­ным датам начала или окончания периода (обычно без указа­ния правила исчисления изменений);

• корректируемые (индексируемые) - изменения ставки задают­ся правилом их «привязки» к изменениям экономических и прочих факторов, влияющих на доходность объекта: в связи с инфляцией или дефляцией (индексируемые), с изменением рыночной стоимости объекта, с увеличением стоимости строи­тельной продукции, с ростом тарифов, налогов или страховых взносов (корректируемые);

• наращиваемые - изменяемые (по факту за предыдущий месяц, квартал или по прогнозируемому изменению уровня на сле­дующий период) на величину, равную договорной процентной доле от превышения оборота (торгового или иного доходного бизнеса) над уровнем, определенным арендным договором в качестве базового (в таких случаях арендные ставки иногда называются процентными).

К условиям, касающимся форм расчетов между арендаторами и арендодателями, относятся и условия участия арендатора в текущем или капитальном ремонте элементов объек­та и (или) в возведении дополнительных улучшений - с компенсаци­ей затрат соответствующим снижением арендных ставок на весь период или на часть периода действия арендного договора. В этом случае арендная ставка уменьшается таким образом, чтобы с учетом стоимости денег во времени и с использованием нормы отдачи для ближайшего альтернативного проекта обеспечить арендатору компенсацию его расходов (возврат капитала и доход на капитал) на ремонт, реконструкцию, достройку объекта. При этом могут реали­зоваться две схемы расчета компенсаций: исходя из величины рыночной ставки арендной платы для улучшенного объекта (на момент завершения проекта) или исходя из рыночной ставки для объекта в стартовом состоянии (при определенной, оговоренной заранее, продолжительности арендного договора). При реализации первой схемы использование арендных ставок в оценке приведет к определению рыночной стоимости, в то время как во втором случае (специальный способ стимулирования инвестора!) возможна оценка с получением инвестиционной стоимости.

При планировании доходности объекта с описан­ными условиями инвестирования денежных средств рекомендуется обращать внимание на наличие или отсутствие условия о закрепле­нии за арендатором права собственности на дополнительные улучшения. В частности, перегородку, подвесной потолок, встроен­ную мебель, другие элементы, изъятие которых может быть выпол­нено без ущерба для последующего использования объекта, аренда­тор имеет право изъять («унести с собой») по окончании действия договора аренды. Очевидно, что в этом случае упомянутая компен­сация затрат арендатора на возведение таких элементов не преду­сматривается.

Кроме указанного выше к условиям, связанным с формами рас­четов, относятся условия использования для платежей некоторых эквивалентов денежных средств:

• долей продукции, плодов, доходов, полученных на арендован­ном объекте недвижимости;

• услуг арендатора арендодателю;

• прав аренды вещи, переданной арендатором объекта недви­жимости собственнику этого объекта.

Во всех этих случаях договор аренды должен содержать правила определения стоимости указанного эквивалента в денежных едини­цах и предусматривать процедуры оценивания и передачи эквивалента арендатором арендодателю.

На договорную величину арендной ставки существенное влия­ние оказывает качество прав пользования и владения объектом, обеспеченное договором аренды. К существенным элементам арендного договора относятся: наличие или возможность государ­ственной регистрации договора, возможности продления или возобновления арендных отношений после завершения срока дейст­вия договора, наличие обременений - ресурсных, временных, ситуа­ционных, функциональных и других ограничений прав пользования и владения арендуемым объектом. В частности, риски потери права аренды при отсутствии регистрации и неудобства от обременений обычно компенсируются снижением договорной ставки арендной платы.

В экономическом анализе надлежит учитывать также особые ус­ловия арендных отношений:

• договоренность о выкупе объекта арендатором по окончании срока арендного соглашения (арендные отношения оформля­ются договором купли-продажи), что может привести к повышению арендной ставки в обмен на снижение цены помещения (объекта), приобретаемого арендатором, или, напротив, к снижению арендной ставки в обмен на повышение цены будущей сделки;

• договоренность о снижении ставки арендной платы для арен­датора - бывшего собственника арендуемого объекта, дос­тигнутая ранее при совершении сделки купли-продажи объек­та, когда с целью уменьшения налога на сделку цена продажи была установлена ниже рыночной в обмен на соответствую­щее снижение арендной ставки;

• разрешение арендатору на сдачу помещений в субаренду, что дает возможность арендодателю в условиях ожидаемого роста спроса на помещения данного типа несколько повысить дого­ворную ставку арендной платы с учетом будущего превыше­ния «субарендных» ставок над сегодняшними арендными ставками;

• дополнительные условия стимулирования арендаторов при вялом спросе на рынке (дополнительные услуги, льготы и рас­срочки по платежам), что вынуждает арендодателя нести дополнительные расходы, ведущие к фактическому уменьшению арендного дохода;

• разрешение на использование помещения под функцию, не соответствующую принципу наилучшего и наиболее эффек­тивного использования, без корректировки аренд­ной ставки.

Выбор условий назначения ставок, привязки их к площади, пол­ноты включения расходов, порядка корректировок и режима выплат согласуется арендодателем и арендатором при подписании договора и влияет на договорную величину арендной ставки. Кроме этих (субъективных) условий на величину арендной ставки как «договор­ной цены» права пользования и владения объектом влияют и другие ценообразующие факторы: характеристики элементов объекта и условия функционирования последнего.

Из факторов, влияющих на арендные ставки, важнейшими явля­ются:

• местоположение объекта;

• физические свойства участка и улучшений;

• экономические характеристики объекта;

• сервис для объекта.